 |
во-первых, единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона; 5 страница
|
|
|
|
< 1> Собрание законодательства РФ. 2015. N 29 (ч. 1). Ст. 4344.
С 1 января 2017 г. Закон о кадастре недвижимости именуется Законом о кадастровой деятельности и регулирует только отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровыми инженерами деятельности по выполнению кадастровых работ, а также определяет правовое положение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
Постановка объектов недвижимости на государственный кадастровый учет, перечень необходимых для этого документов, содержание и структура подготавливаемых кадастровым инженером документов (межевой план, технический план, акт обследования) регулируются Законом о регистрации недвижимости. По аналогии с ранее действовавшими правилами этот Закон подразделяет кадастровые сведения об объекте недвижимости на основные и дополнительные.
Закон о регистрации недвижимости предполагает внедрение единой процедуры государственной регистрации права на объект недвижимости и государственного кадастрового учета объекта недвижимости. Если требуются учет и регистрация права (например, при образовании нового объекта недвижимости), то, как правило, государственная регистрация права и кадастровый учет объекта осуществляются одновременно, по одному заявлению. В остальных случаях эти действия совершаются раздельно. Например, если изменились содержащиеся в реестре характеристики объекта недвижимости в результате реконструкции, перепланировки такового, то подается только заявление о государственном кадастровом учете соответствующих изменений.
В новом Законе о регистрации недвижимости дан перечень лиц, по заявлениям которых должны учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводятся учет и госрегистрация - одновременно или раздельно. Следует отметить, что ранее заявление о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости могло быть подано любым лицом.
|
|
|
Документы для учета и (или) регистрации прав могут быть представлены не только при личной явке заявителя, но и посредством почтовой связи, а также в электронной форме через сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). В последнем случае заявление об учете и (или) регистрации должно быть заверено электронной подписью заявителя.
Законом о регистрации недвижимости предусмотрен закрытый перечень представляемых при регистрации прав и кадастровом учете документов, а также дан перечень оснований для приостановления осуществления соответствующих процедур.
Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы правообладателям в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с выписками, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.
С учетом изменений законодательства правила о техническом учете жилищного фонда, предусмотренные Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, фактически не применяются и носят скорее информативный характер. БТИ не имеют серьезных полномочий, которые бы позволяли реализовывать данные нормы.
Кадастровые работы БТИ не проводят. Соответственно, они не обладают и актуальной информацией о технических характеристиках жилищного фонда. Хранение технических паспортов и иной учетной документации, находившейся по состоянию на 1 января 2013 г. в БТИ, отнесено к полномочиям соответствующего субъекта Российской Федерации. До 1 октября 2016 г. БТИ совместно с органом исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации проводили инвентаризацию технических паспортов и иной учетной документации, передавая их на хранение уполномоченному органу субъекта Федерации или специализированной организации по актам приема-передачи.
|
|
|
Статистические данные об объектах жилищного фонда представляются в органы статистики органами государственной власти и органами местного самоуправления < 1>. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) налогооблагаемая база для жилых помещений определяется исходя из их кадастровой стоимости, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
--------------------------------
< 1> Приказ Росстата от 15 августа 2016 г. N 427 " Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством".
Относительно тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы правообладателям в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.
§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Именно поэтому Законом о регистрации недвижимости закреплено правило о том, что зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
|
|
|
На основании ст. 8. 1 ГК РФ (" Государственная регистрация прав на имущество" ), введенной в действие 1 марта 2013 г. < 1>, и в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Следует отметить, что Единый государственный реестр недвижимости состоит из трех взаимосвязанных, но все же самостоятельных реестров:
--------------------------------
< 1> Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ " О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 11. 01. 2013. Федеральный выпуск N 5979.
- реестра объектов недвижимости;
- реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
- реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий.
Одновременно в состав Единого государственного реестра недвижимости включены реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов.
В Реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в Реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничение прав и обременение объектов недвижимости.
|
|
|
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. При этом ограничения прав и обременения недвижимого имущества, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В частности, ГК РФ, ЖК РФ и Законом о регистрации недвижимости предусмотрена государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, или на основании договора найма жилого помещения социального использования.
Итак, закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. По общему правилу права на жилье, приобретаемое различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые, приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.
Наряду со ст. 131 ГК РФ включает ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и (в установленных законом случаях) сделок с ним, в том числе: ст. 164 " Государственная регистрация сделок", ст. 223 " Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 " Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.
Порядок государственной регистрации определяется в соответствии с Законом о регистрации недвижимости, Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943, и другими нормативными правовыми актами. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Согласно Указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 " О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" < 1> указанная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Росреестр находится в ведении Министерства экономического развития РФ.
|
|
|
--------------------------------
< 1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.
Нормы о государственной регистрации сделок применяются с учетом специальных правил, предусмотренных в зависимости от установленных законом критериев, в частности от срока действия договора и др.
Следует отметить, что для договора социального найма аналогичные требования о государственной регистрации не предусмотрены.
Иначе обстоят дела с жилищным фондом социального использования в наемных (доходных) домах. В таком случае государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора. При этом государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления только нанимателя по договору.
Если государственный орган не является наймодателем, государственная регистрация найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется при условии подтверждения права наймодателя на заключение указанного договора.
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая (см. § 6 гл. 8).
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: " Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
До введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ, т. е. до 1 марта 2013 г., в некоторых случаях предусматривалась раздельная государственная регистрация сделок и возникновения прав. Речь шла о договорах купли-продажи и мены жилых помещений, договорах дарения и договорах ренты. Следует подчеркнуть, что в настоящее время не требуется государственная регистрация договоров, регистрируется только переход права собственности.
Исключение составляют случаи государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества на срок от одного года, договоров участия в долевом строительстве, а также безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия, включенными в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. В частности, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии со ст. ст. 8. 1 и 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе или предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ); соглашения о разделе общего жилого помещения (п. 2 ст. 38 СК РФ) < 1>; сделки по продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу (ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости) < 2>. Кроме того, нотариальное удостоверение обязательно для завещаний (в том числе для завещаний жилых помещений).
--------------------------------
< 1> Такое обязательное нотариальное оформление введено Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ " О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.
< 2> Там же.
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений: 1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; 2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в нотариальной или простой письменной форме. Причем сделать это можно лично или через представителей.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки < 1>.
--------------------------------
< 1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82.
Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации недвижимости позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;
|
|
|
