 |
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Росреестра;
|
|
|
|
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Росреестра;
в-третьих, Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН);
в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации. За государственную регистрацию прав в обязательном порядке должна быть уплачена государственная пошлина. Сведения об уплате государственной пошлины поступают в регистрирующий орган в порядке межведомственного взаимодействия. Однако документ об уплате государственной пошлины может быть приложен к заявлению о регистрации прав по желанию заявителя.
Органы Росреестра проводят правовую экспертизу поступивших документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных законом оснований для приостановления регистрационных процедур (всего 55 оснований), а также проверяют законность сделки. Они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, отсутствие оснований ничтожности сделки, а также других оснований для приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРН. Если основания для приостановления не устранены, то следует отказ в государственной регистрации. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав удостоверяются выпиской из ЕГРН. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав.
|
|
|
Отметим, что 13 августа 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 286-ФЗ " О внесении изменений в Федеральный закон " О государственной регистрации недвижимости" < 1>, который предусматривает появление в ЕГРН новой отметки - о возможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности гражданина на объект недвижимости на основании заявления, подписанного электронной подписью. Закон разработан в целях защиты права собственности граждан на жилое помещение и противодействия " электронному" мошенничеству с использованием незаконно полученной электронной подписи гражданина - собственника недвижимости.
--------------------------------
< 1> Официальный интернет-портал правовой информации http: //www. pravo. gov. ru, 02. 08. 2019; Российская газета. 07. 08. 2019. N 172.
Правила об отметке введены только в отношении граждан (как наиболее слабой стороны гражданского оборота) и только для случаев, когда незаконное использование электронной подписи может причинить наибольший вред, т. е. при отчуждении недвижимости.
Отметка " о возможности электронной регистрации" предполагает презумпцию: гражданин должен выразить специальное согласие на электронный способ подачи заявления об отчуждении своей недвижимости. Отметку можно проставить как в отношении сразу всех своих объектов недвижимости, так и в отношении любого из них. Отметка проставляется однократно - не нужно вносить ее отдельно для каждой сделки. Снять отметку или изменить сферу ее действия можно в любое время на основании заявления собственника. Если же документы будут поданы в электронном виде при отсутствии такой отметки, то по общему правилу они будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения. О поступлении на регистрацию документов в электронной форме, а также об их возврате без рассмотрения Росреестр уведомляет гражданина-собственника. Таким образом, закон предоставил гражданам дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям: без их ведома электронные документы о переходе права собственности на недвижимость не будут рассмотрены органом регистрации прав. Новые правила позволят защитить граждан от риска утраты права собственности на жилое помещение в результате " электронных" махинаций.
|
|
|
Законом о регистрации недвижимости (ст. 16) устанавливаются следующие сроки государственного кадастрового учета и государственной регистрации:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
|
|
|
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
До 1 января 2005 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, в том числе плату на развитие системы регистрации. Однако этот порядок (на наш взгляд, в период становления системы государственной регистрации более правильный) был изменен. Размер платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, порядок ее взимания и возврата установлен Минэкономразвития России < 1>. Глава 25. 3 НК РФ устанавливает государственную пошлину за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственную регистрацию изменений содержащихся в реестре сведений.
|
|
|
--------------------------------
< 1> Приказ Минэкономразвития России от 10 мая 2016 г. N 291 " Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости".
В соответствии со ст. 333. 33 НК РФ государственная пошлина уплачивается:
- за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами - 2 тыс. рублей; организациями - 22 тыс. рублей;
- за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 350 рублей;
- за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости: физическими лицами - 350 рублей; организациями - 1 тыс. рублей;
- за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами - 1 тыс. рублей; организациями - 4 тыс. рублей;
- за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости: физическими лицами - 200 рублей; организациями - 600 рублей;
- за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 1 600 рублей;
|
|
|
- за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 350 рублей;
- за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 1 500 рублей; в интересах организаций - 6 тыс. рублей;
- за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 350 рублей.
Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке и обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в случае отказа в государственной регистрации.
Федеральным законом " О государственной регистрации недвижимости" предусматривается взимание платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 63). На основании Приказа Минэкономразвития России от 10 мая 2016 г. N 291 " Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости" плата взимается за выписку из этого Реестра об объекте недвижимости: в бумажной форме для физических лиц - 750 рублей, для юридических лиц - 2 200 рублей; в форме электронного документа для физических лиц - 300 рублей, для юридических лиц - 600 рублей.
§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Жилое помещение в многоквартирном доме также не может использоваться для предоставления гостиничных услуг < 1>.
--------------------------------
< 1> Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. N 59-ФЗ " О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" вступает в силу с 1 октября 2019 г. (Российская газета. 17. 04. 2019. N 84).
Следует отметить, что первоначальный вариант Закона был отклонен Советом Федерации. Согласно первоначальному тексту Закон вступал в силу в общем порядке. В ходе работы согласительной комиссии было принято решение отсрочить срок вступления - до 1 октября 2019 г.
В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, т. е. изменение режима помещения, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа в него посторонних лиц с использованием общих помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:
во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
- согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (т. е. имеющих общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Важно отметить, что приведенный перечень является исчерпывающим. При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения < 1>. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа он информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
--------------------------------
< 1> Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение (Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126).
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Жилищный кодекс РФ предусматривает четыре случая, когда возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:
1) непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.
Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.
§ 6. Переустройство и перепланировка жилых
и нежилых помещений в многоквартирном доме
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):
- заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 < 1>;
--------------------------------
< 1> Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 " Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
- правоустанавливающие документы на помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку, если такие переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
- технический паспорт помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения по договору социального найма).
В тех случаях, когда помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов.
При этом технический паспорт жилого помещения, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, а также правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Такой отказ допускается в случаях:
- непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения установленным требованиям.
В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в орган регистрации прав.
Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. В ч. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом, согласно ч. 5 той же статьи, если соответствующее помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:
- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов указанного помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
- помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного помещения в прежнее состояние.
Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Глава 3. ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
§ 1. Жилищные права и обязанности
В широком смысле жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие права и обязанности, характерные для граждан - пользователей жилыми помещениями независимо от основания пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов власти различного уровня.
|
|
|
