49. Отчуждение земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

49. Отчуждение земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

Предметом купли-продажи может быть только земельный участок, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек. Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то его купля-продажа разрешается лишь после получения собственником документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Отчуждение участка с незавершенными постройками возможно, если строительство капитальных строений законсервировано либо участок приобретен на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т. е. размер ЗУ, его размещение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и на плане. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать участок, договор считается незаключенным.

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл. 31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: предметом договора может быть земельный участок или его часть; мена допускается только в отношении участков в частной собственности; участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица; площадь полученного участка не должна превышать установленной нормы; земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. Договор мены должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор о купле-продаже земли. Предметом мены может быть как земельный участок, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передаются строение и земельный участок. Согласно ст. 92 Кодекса о земле граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен земельными участками или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть участок в пожизненном наследуемом владении.

Дарение земельного участка. По договору дарения даритель-собственник земельного участка безвозмездно передает его одаряемому в собственность. Общие положения о договоре дарения содержатся в ст. ст. 543–553 ГК. Договор заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Даритель должен иметь документы о частной собственности на участок. В договоре может быть оговорено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.

Рента земельного участка. Земля может быть объектом рентных отношений (ст. 554–576 ГК). Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами, т. е. договор ренты является односторонним. Различаются три вида ренты: постоянная, пожизненная или пожизненное содержание с иждивением. Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. В случае продажи участка обязательства по договору ренты переходят к покупателю.

50. Аренда и концессия земельных участков.

Аренда земель представляет собой основанное на гражданско-правовом договоре временное возмездное пользование земельным участком. Аренда земли относится к обязательственным правам на землю. Земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам. Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды. При том срок аренды земельных участков не должен превышать 99 лет, а аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет (ст. 17 КоЗ Республики Беларусь). Договор о передаче в аренду земли по своей правовой природе является гражданско-правовым и его отдельные положения, не урегулированные КоЗ Республики Беларусь, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь. Возможность использования земель на условиях концессии предусмотрена ст. 16 КоЗ Республики Беларусь, согласно которой во временное пользование земельные участки могут предоставляться национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров - на срок до девяноста девяти лет.

Таким образом, концессия земель понимается как основанное на договоре, заключаемом Республикой Беларусь с национальными или иностранными инвесторами, срочное возмездное землепользование. Правовое регулирование концессии земель в настоящее время осуществляется в рамках законодательства об инвестиционной деятельности. По своей правовой природе договор концессии, на первый взгляд, является разновидностью договора аренды, что подтверждается и ст. 57 Инвестиционного кодекса Республики Беларусь, согласно которой нормы, держащиеся в законодательстве об аренде, применяются к концессионному договору. В тоже время представляется, что концессия земель, в отличие от аренды, имеет ряд особенностей, присущих только ей. Во первых, одной из сторон договора концессии всегда выступает государство в лице компетентных органов (концессионный орган); во-вторых, концессионеру передается в пользование только объект государственной собственности (тогда как при аренде могут передаваться и объекты, находящиеся в частной собственности). В третьих, концессионер, как правило, не может стать собственником передаваемого в концессию имущества (тогда как при аренде возможен выкуп арендуемого имущества). Таким образом, закрепление в законодательстве возможности использовать земли, не только на условиях аренды, но и на условиях концессии в течение длительного времени (до 99 лет) делает ее перспективной правовой формой использования земель, особенно специального назначения (земель транспорта, связи и иного назначения).