 |
Составление отчета (МСО 103)
|
|
|
|
7. В дополнение к вопросам, обязательным к раскрытию в рамках отчета об оценке, согласно стандарту МСО 103 «Составление отчета об оценке», в отчете об оценке залогового имущества должны полностью раскрываться вопросы, указанные в задании на оценку (пп1 2 -5, указанные выше). Отчет должен также содержать комментарий о факторах, актуальных для оценки кредитором характеристик залогового имущества в течение срока действия предполагаемого кредитного продукта. Примерами таких факторов являются:
(а) текущая активность и тенденции в соответствующем сегменте рынка;
(b) исторический, текущий и ожидаемый в будущем спрос на объекты аналогичного типа и места расположения;
(с) другие варианты наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, которые существуют или возможны на дату оценки;
(d) влияние на будущую стоимость оцениваемого залогового имущества тех или иных возможных событий в период действия кредитного продукта, прогнозируемых на дату оценки. Примером может являться ситуация реализации арендатором своего права на расторжение договора аренды;
(е) в случаях, когда рыночная стоимость рассчитывается на основании специального допущения, отчет об оценке должен содержать:
четкое толкование используемых специальных допущений,
(i) комментарий о любой значимой разнице между рыночной стоимостью и рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом специального допущения,
(ii) комментарий о том, что стоимость, рассчитанная на основании специального допущения, может быть не получена на дату в будущем, если фактические обстоятельства будут отличаться от описанных в специальном допущении.
|
|
|
8. Целевым использованием предполагаемого кредитного продукта может являться финансирование сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости, при этом цена сделки может быть согласована или уже подтверждена на дату оценки.
При наличии разницы между рыночной стоимостью определенной в результате оценки и ценой в рамках недавно заключенной или подлежащей дальнейшему исполнению сделки, со стороны оценщика должно быть проведено исследование обстоятельств сделки и в отчете должны быть даны как соответствующие комментарии о причинах разницы, так и подтверждения фактической цены сделки.
Дата вступления в силу
9. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.
РУКОВОДСТВО ПО ПРИМЕНЕНИЮ
Объект оценки
G1. Наличие или возникновение в будущем тех или иных прав в отношении оцениваемого залогового имущества будет влиять на его стоимость. В связи с этим важное значение имеет четкое описание всех прав, связанных с оцениваемым объектом, равно как и идентификация соответствующих правообладателей. Отсутствие подробной информации о правовом статусе оцениваемого объекта должно быть четко отражено в допущениях, на основании которых осуществляется оценка. Желательно включать в отчет об оценке рекомендации о проверке соответствующих правовых обстоятельства до момента заключения кредитной сделки.
G2. В случае если имущество, предлагаемое в качестве обеспечения, сдается в аренду стороне, связанной с заемщиком, следует проявлять особую осмотрительность. При оценке подобного имущества для целей залога и в случае если денежный поток от подобного договора аренды более благоприятный, чем тот, который мог бы быть получен при сдаче объекта оценки стороне, не связанной с заемщиком, может оказаться целесообразным не принимать во внимание наличие подобного договора аренды.
|
|
|
Факторы мотивации
G3. Не являются редкими случаи, когда продавцы недвижимости, девелоперы, брокеры используют методы материальной мотивации покупателей. Примерами подобной мотивации являются гарантии получения арендного дохода, участие в финансировании затрат покупателя на переезд или отделку, предоставление мебели и оборудования. При оценке рыночной стоимости, согласно определению, не должны учитываться специальные вознаграждения или скидки, приводящие к ее увеличению. В тех случаях, когда применяется подобная мотивация, целесообразно предоставлять в рамках отчета комментарии о влиянии любых предлагаемых стимулов на фактические достигаемые цены продажи, поскольку соответствующая материальная мотивация может быть недоступна залогодержателю при обращении взыскания на залоговое имущество.
Подходы к оценке
G4. Все подходы к оценке, используемые для получения и обоснования показателей рыночной стоимости, основываются на рыночных наблюдениях. Для оценки рыночной стоимости залогового имущества могут использоваться все три подхода, определенные в «Принципах МСО», в то же время, если имущество настолько специализировано, что при его оценке не представляется возможным применение сравнительного или доходного подхода, маловероятно, что такое имущество будет считаться пригодным для залога.
С учетом вышеизложенного затратный подход достаточно редко используется при оценке для целей кредитования, за исключением случаев необходимости проверки адекватности результатов, полученных при применении других подходов.
Типы имущества
G5. В зависимости от своих свойств различные виды имущества в разной степени пригодны для целей залога. Важно, чтобы в процессе оценки данные свойства и характеристики были надлежащим образом описаны и доведены до сведения кредитора, равно как и факторы риска, которым имущество может быть подвержено в течение срока действия кредита.
Инвестиционное имущество
G6. Инвестиционное имущество обычно оценивается для целей кредитования по принципу «каждый объект по отдельности». В то же время некоторые кредиторы могут предоставлять заемное финансирование под обеспечение определенного портфеля активов. В таких случаях необходимо различать стоимость объекта инвестиционного имущества как отдельного актива, реализуемого индивидуально, и его стоимость как актива в составе соответствующего портфеля.
|
|
|
G7. В отчете должен быть рассмотрен вопрос об ожидаемом спросе и уровне ликвидности оцениваемого имущества на протяжении срока действия кредита, а также включены рекомендации в отношении текущих рыночных условий. Такие рекомендации не должны содержать прогнозов относительно будущих событий или стоимостей, но должны отражать текущие рыночные ожидания о будущей результативности инвестиций, основанные на текущих тенденциях. В то же время, если такая информация позволяет сделать предположение о значительном риске в отношении будущих арендных платежей, влияние этого риск на результат оценки следует рассмотреть и прокомментировать в отчете.
G8. Суждение о способности арендатора производить надлежащим образом оплату арендных платежей в будущем, как и о соблюдении с его стороны иных обязательств в части аренды, выходят за рамки задания на оценку, за исключением отражения в отчете общедоступной и не являющейся конфиденциальной информации об арендаторе.
G9. Если доходы от имущества во многом зависят от арендатора или арендаторов, принадлежащих одному сегменту или отрасли, или иного фактора, который может привести к нестабильности доходов в будущем, в процессе оценки должно быть рассмотрено воздействие соответствующих обстоятельств. В некоторых случаях целесообразным окажется проведение оценки стоимости имущества, основанной на его альтернативном использовании в предположении об его незанятости арендаторами.
|
|
|
