Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Составление отчета (МСО 103)




 

7. В дополнение к вопросам, обязательным к раскрытию в рамках отчета об оценке, согласно стандарту МСО 103 «Составление отчета об оценке», в отчете об оценке залогового имущества должны полностью раскрываться вопросы, указанные в задании на оценку (пп1 2 -5, указанные выше). Отчет должен также содержать комментарий о факторах, актуальных для оценки кредитором характеристик залогового имущества в течение срока действия предполагаемого кредитного продукта. Примерами таких факторов являются:

 

(а) текущая активность и тенденции в соответствующем сегменте рынка;

 

(b) исторический, текущий и ожидаемый в будущем спрос на объекты аналогичного типа и места расположения;

 

(с) другие варианты наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, которые существуют или возможны на дату оценки;

(d) влияние на будущую стоимость оцениваемого залогового имущества тех или иных возможных событий в период действия кредитного продукта, прогнозируемых на дату оценки. Примером может являться ситуация реализации арендатором своего права на расторжение договора аренды;

 

(е) в случаях, когда рыночная стоимость рассчитывается на основании специального допущения, отчет об оценке должен содержать:

 

четкое толкование используемых специальных допущений,

 

(i) комментарий о любой значимой разнице между рыночной стоимостью и рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом специального допущения,

(ii) комментарий о том, что стоимость, рассчитанная на основании специального допущения, может быть не получена на дату в будущем, если фактические обстоятельства будут отличаться от описанных в специальном допущении.

 

8. Целевым использованием предполагаемого кредитного продукта может являться финансирование сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости, при этом цена сделки может быть согласована или уже подтверждена на дату оценки.

 

При наличии разницы между рыночной стоимостью определенной в результате оценки и ценой в рамках недавно заключенной или подлежащей дальнейшему исполнению сделки, со стороны оценщика должно быть проведено исследование обстоятельств сделки и в отчете должны быть даны как соответствующие комментарии о причинах разницы, так и подтверждения фактической цены сделки.

 

Дата вступления в силу

 

9. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

 

РУКОВОДСТВО ПО ПРИМЕНЕНИЮ

Объект оценки

 

G1. Наличие или возникновение в будущем тех или иных прав в отношении оцениваемого залогового имущества будет влиять на его стоимость. В связи с этим важное значение имеет четкое описание всех прав, связанных с оцениваемым объектом, равно как и идентификация соответствующих правообладателей. Отсутствие подробной информации о правовом статусе оцениваемого объекта должно быть четко отражено в допущениях, на основании которых осуществляется оценка. Желательно включать в отчет об оценке рекомендации о проверке соответствующих правовых обстоятельства до момента заключения кредитной сделки.

 

G2. В случае если имущество, предлагаемое в качестве обеспечения, сдается в аренду стороне, связанной с заемщиком, следует проявлять особую осмотрительность. При оценке подобного имущества для целей залога и в случае если денежный поток от подобного договора аренды более благоприятный, чем тот, который мог бы быть получен при сдаче объекта оценки стороне, не связанной с заемщиком, может оказаться целесообразным не принимать во внимание наличие подобного договора аренды.

 

Факторы мотивации

 

G3. Не являются редкими случаи, когда продавцы недвижимости, девелоперы, брокеры используют методы материальной мотивации покупателей. Примерами подобной мотивации являются гарантии получения арендного дохода, участие в финансировании затрат покупателя на переезд или отделку, предоставление мебели и оборудования. При оценке рыночной стоимости, согласно определению, не должны учитываться специальные вознаграждения или скидки, приводящие к ее увеличению. В тех случаях, когда применяется подобная мотивация, целесообразно предоставлять в рамках отчета комментарии о влиянии любых предлагаемых стимулов на фактические достигаемые цены продажи, поскольку соответствующая материальная мотивация может быть недоступна залогодержателю при обращении взыскания на залоговое имущество.

 

Подходы к оценке

 

G4. Все подходы к оценке, используемые для получения и обоснования показателей рыночной стоимости, основываются на рыночных наблюдениях. Для оценки рыночной стоимости залогового имущества могут использоваться все три подхода, определенные в «Принципах МСО», в то же время, если имущество настолько специализировано, что при его оценке не представляется возможным применение сравнительного или доходного подхода, маловероятно, что такое имущество будет считаться пригодным для залога.

 

С учетом вышеизложенного затратный подход достаточно редко используется при оценке для целей кредитования, за исключением случаев необходимости проверки адекватности результатов, полученных при применении других подходов.

 

Типы имущества

 

G5. В зависимости от своих свойств различные виды имущества в разной степени пригодны для целей залога. Важно, чтобы в процессе оценки данные свойства и характеристики были надлежащим образом описаны и доведены до сведения кредитора, равно как и факторы риска, которым имущество может быть подвержено в течение срока действия кредита.

 

Инвестиционное имущество

 

G6. Инвестиционное имущество обычно оценивается для целей кредитования по принципу «каждый объект по отдельности». В то же время некоторые кредиторы могут предоставлять заемное финансирование под обеспечение определенного портфеля активов. В таких случаях необходимо различать стоимость объекта инвестиционного имущества как отдельного актива, реализуемого индивидуально, и его стоимость как актива в составе соответствующего портфеля.

 

G7. В отчете должен быть рассмотрен вопрос об ожидаемом спросе и уровне ликвидности оцениваемого имущества на протяжении срока действия кредита, а также включены рекомендации в отношении текущих рыночных условий. Такие рекомендации не должны содержать прогнозов относительно будущих событий или стоимостей, но должны отражать текущие рыночные ожидания о будущей результативности инвестиций, основанные на текущих тенденциях. В то же время, если такая информация позволяет сделать предположение о значительном риске в отношении будущих арендных платежей, влияние этого риск на результат оценки следует рассмотреть и прокомментировать в отчете.

G8. Суждение о способности арендатора производить надлежащим образом оплату арендных платежей в будущем, как и о соблюдении с его стороны иных обязательств в части аренды, выходят за рамки задания на оценку, за исключением отражения в отчете общедоступной и не являющейся конфиденциальной информации об арендаторе.

 

G9. Если доходы от имущества во многом зависят от арендатора или арендаторов, принадлежащих одному сегменту или отрасли, или иного фактора, который может привести к нестабильности доходов в будущем, в процессе оценки должно быть рассмотрено воздействие соответствующих обстоятельств. В некоторых случаях целесообразным окажется проведение оценки стоимости имущества, основанной на его альтернативном использовании в предположении об его незанятости арендаторами.

 





Рекомендуемые страницы:

Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015- 2021 megalektsii.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.