 |
Лабораторная работа № 2. Динамика площади земельного фонда
|
|
|
|
(района, области).
Лабораторная работа № 2 выполняется студентами на лабораторных занятиях № 4, 5, 6 и 7.
Для выполнения лабораторной работы № 2, студент пользуется данными из Приложения В, которые приведены в методических указаниях.
После проведенных расчетов, студент после каждой таблицы должен провести анализ и построить диаграммы (графики). Выполненные таблицы с расчетами и построенными диаграммами оформляются как лабораторная работа № 2: «Динамика площади земельного фонда (района, области)».
Лабораторное занятие 4. Динамика распределения земельного фонда (района, области) по категориям земель за 1991 – 20__ годы
Цель занятия – изучение изменения площади земельного фонда по категориям земель.
Таблица 1 – Динамика площади земельного фонда (района, области) по категориям земель за 1991 – 20__ годы
| Наименование категорий земель | 1991 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | Изменения, тыс. га | |
| 2012 г. к 1991 г. | 2012 г. к 2011 г. | |||||
| 1. Земли сельскохозяй-ственного назначения | ||||||
| 2. Земли населенных пунктов | ||||||
| 3. Земли промышлен-ности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения | ||||||
| 4. Земли особо охраня -емых природных тер-риторий, земли оздоро-вительного, рекреаци-онного и историко-культурного назначе-ния | ||||||
| 5. Земли лесного фонда | ||||||
| 6. Земли водного фонда | ||||||
| 7. Земли запаса | ||||||
| Итого земель |
Лабораторное занятие 5. Динамика площади земельных угодий (района, области) за 1991 – 20__ годы
|
|
|
Цель занятия – изучение изменения площади земельных (сельскохозяйственных) угодий.
Таблица 2 – Динамика площади пашни
| 1991 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | изменения, тыс. га | |
| 2012 г. к 1991 г. | 2012 г. к 2011 г. | ||||
Таблица 3 – Динамика площади залежи
| 1991 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | изменения, тыс. га | |
| 2012 г. к 1991 г. | 2012 г. к 2011 г. | ||||
Таблица 4 – Динамика площади многолетних насаждений
| 1991 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | изменения, тыс. га | |
| 2012 г. к 1991 г. | 2012 г. к 2011 г. | ||||
Лабораторное занятие 6. Динамика количества собственников и землепользователей (района, области) за 20__– 20__ годы
Цель занятия – изучить изменения количества собственников и землепользователей (района, области).
Таблица 5 – Динамика изменения количества собственников
и землепользователей (района, области) за 20__ - 20__ годы
| Наименование собственника или землепользователя | 20__ год | 20__ год | Измене-ние количе-ства | ||
| Коли-чество | Удель-ный вес, % | Коли-чество | Удель-ный вес, % | ||
| Земли граждан для ведения садоводства и дачного строительства | |||||
| Земли граждан для ведения крестьянского и фермерского хозяйства | |||||
| Земли негосударствен-ных с/х юридических лиц | |||||
| Земли государственных с/х юридических лиц | |||||
| Земли для ведения ЛД(П)Х | |||||
| ВСЕГО |
Лабораторное занятие 7. Анализ современного состояния земельного фонда и перспектив развития (района, области). Составление характеристики объекта изучения (района, области).
|
|
|
Цель занятия – провести анализ современного состояния земельного фонда (района, области). Рассмотреть существующие тенденции изменения земельного фонда, а также количества собственников и землепользователей (района, области).
Таблица 6 - Средние размеры площадей хозяйствующих субъектов
аграрного сектора в 20__ году, га
| Наименова-ние области | Крестьян-ские или фермерские хозяйства | Хозяйствен-ные товари-щества и акционерные общества | Сельскохо-зяйствен-ные кооперативы | Другие негосударственные сельхоз-предприятия |
Для выполнения лабораторных занятий 4, 5, 6 и 7, студент пользуется данными из Приложения В.
Лабораторная работа № 3. Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания в населенных пунктах.
Лабораторная работа № 3 выполняется студентами на лабораторных занятиях № 8, 9, 10 и 11.
Цель лабораторной работы – изучить распределение землепользователей ученого квартала по формам собственности и целевому использованию (назначению), а также рассмотреть особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при их предоставлении в населенных пунктах.
Исходные данные – фрагмент учетного квартала населенного пункта, базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность (индивидуально каждому студенту).
Литература - Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».
Лабораторное занятие 8. Рассмотрение особенностей определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями и их комплексами в населенных пунктах
Цель занятия – рассмотреть особенности определения кадастровой стоимости земельных участков в населенных пунктах.
|
|
|
Кадастровая (оценочная) стоимость - расчетная стоимость земельного участка, применяемая при продаже государством земельного участка или права аренды на него, определяемая на основе базовых ставок платы за земельные участки, периодически уточняемых согласно официальной статистической информации об общем уровне инфляции и поправочным коэффициентам к ним (ст. 12 Земельного кодекса РК).
Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется специализированными государственными предприятиями, ведущими государственный земельный кадастр, в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность или в аренду государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, утверждаемым уполномоченным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения в пределах компетенции местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения по предоставлению земельных участков.
Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в областных центрах, городах республиканского значения, столице, городах областного и районного значения, поселках и сельских населенных пунктах устанавливаются совместными решениями представительных и исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы в зависимости от местных условий и особенностей.
Базовая ставка платы - нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования (аренды) (ст. 12 Земельного кодекса РК).
|
|
|
Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.
При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.
Таблица 1 - Ведомость сведений о земельных участках
| Адрес | Кадастро-вый номер земельно-го участка | Форма собственности | Целевое исполь-зование | Дели-мость | Площадь, м2 | Стоимость, тенге |
По формам собственности выделяют следующие виды:
- частная собственность;
- частная долевая собственность;
- частная совместная собственность;
- кондоминиум;
- административные и общественные здания;
- магазины, торговые центры;
- учебные заведения;
- зрелищные здания.
Земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность) (ст. 53 Земельного кодекса РК).
В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности – кондоминиум, причем это наиболее распространенная форма общей долевой собственности.
Кондоминиум - особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) (ст. 12 Земельного кодекса РК).
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любые физические или юридические лица, субъекты РК и местные исполнительные органы. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на правах общей собственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.
|
|
|
По целевому использованию (назначению) выделяют следующие виды недвижимости:
· жилая недвижимость;
· нежилая недвижимость.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов.
Нежилая недвижимость подразделяется на коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели, мотели и гостиницы, а также недвижимость смешанного использования.
Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым (ст. 51 Земельного кодекса РК). Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.
Площадь земельного участка рассчитывается с учетом масштаба плана.
При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков к базовым ставкам платы применяются поправочные коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов в зависимости от местоположения земельных участков, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, ландшафтной ценности территории, состояния окружающей среды и других факторов.
Границы оценочных зон и поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа по предложению местного исполнительного органа района, а в городах областного значения, городах республиканского значения, столице - представительным органом области, города республиканского значения, столицы по предложению местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы.
При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.
При расчете кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков необходимо учесть, что базовая ставка платы за земельный участок дана в расчете на 1 кв. метр.
Стоимость = Площадь * Базовая ставка * Поправочный коэффициент
Таблица 2 – Распределение земельных участков по формам собственности
| Форма собственности | Количество земельных участков | Удельный вес, % |
| Частная собственность | ||
| Частная долевая | ||
| Административное здание | ||
| Торговый центр | ||
| Учебные заведения | ||
| Итого |
Таблица 3 – Распределение земельных участков по целевому назначению
| Целевое использование | Количество земельных участков | Удельный вес, % |
| Жилая недвижимость | ||
| Нежилая недвижимость | ||
| Итого |
Лабораторное занятие 9. Изучение базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенными зданиями и их комплексами
Цель занятия – рассмотреть значения базовых ставок платы за земельные участки в различных населенных пунктах.
Таблица 4 - Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания
| Населенные пункты | Базовая ставка платы за 1 кв.м, тенге |
| 1. г. Астана | 6 683 |
| 2. г. Алматы | 4 800 |
| 3. г. Актау | 1 436 |
| 4. г. Актобе | 1 287 |
| 5. г. Атырау | 1 060 |
| 6. г. Караганда | 1 660 |
| 7. г. Кокшетау | 1 290 |
| 8. г. Костанай | 1 357 |
| 9. г. Кызылорда | 1 230 |
| 10. г. Павлодар | 1 365 |
| 11. г. Петропавловск | 1 270 |
| 12. г. Талдыкорган | 1 150 |
| 13. г. Тараз | 1 040 |
| 14. г. Уральск | 1 140 |
| 15. г. Усть-Каменогорск | 1 304 |
| 16. г. Шымкент | 1 230 |
| Проценты от ставки областного центра | |
| Города областного значения | |
| Города районного значения |
Лабораторное занятие 10. Изучение и расчет основных факторов, применяемых при оценочной стоимости земельных участков.
Цель занятия – рассмотреть и изучить основные факторы, которые влияют на стоимость земельного участка.
В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование;
- физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;
- транспортная доступность;
- доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).
Вкачестве основных факторов стоимости земельного участка могут быть рассмотрены:
1. права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);
2. условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т.д.);
3. условия продажи (продажа на открытом рынке – публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации);
4. время продажи (учитывается изменение рыночных условий с течением времени);
5. месторасположение, типичное окружение, плотность застройки (при анализе месторасположения следует учитывать расположение относительно наиболее привлекательных районов, принимать во внимание фактор транспортной доступности);
6. физические характеристики (рельеф, размер, форма; качественные характеристики с/х земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории);
7. экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.);
8. характер пользования (при выборе аналогов объекта оценки следует исключать из рассмотрения те, использование которых не совпадает с использованием оцениваемого земельного участка).
Лабораторное занятие 11. Заполнение заявки и акта на определение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
Цель занятия – изучить и заполнить заявление и акт на определение кадастровой стоимости земельного участка.
|
|
|
