 |
Концепция бесплатности природных благ, затратная концепция, рентная концепция, экономическая оценка, бонитировка почв, нормативная цена земли, ценовое зонирование земли
|
|
|
|
8.1 Основные положения.
8.2 Нормативная цена земли.
8.3 Ценовое зонирование сельскохозяйственных угодий.
8.1 Основные положения
При оценке сельскохозяйственных земель, в отличие от стран с развитым рынком земли, в Казахстане, а также в России и других странах СНГ, сложились свои методические подходы, основанные на широком применении результатов качественной и экономической оценки сельскохозяйственных угодий, позволяющих в отсутствие рыночных подходов использовать для оценки земли рассчитанные нормативные цены.
В мировой практике является общепринятым рентный подход к установлению цены земли. На протяжении долгого времени господствовала концепция бесплатности природных благ. Утверждалось, что природные объекты не являются объектами купли-продажи и поэтому методологически неверно установление им какой-либо денежной оценки.
Определенным шагом по сравнению с бесплатностью природных ресурсов явилась затратная концепция. Ее основные положения наиболее полно представлены в труде С.Г. Струмилина. Денежные оценки предлагалось измерять на основе стоимости на освоение природного ресурса. При оценке природных (земельных) ресурсов предлагалось учитывать все материальные и трудовые затраты.
В противовес затратной появилась так называемая результатная концепция. Согласно одной ее разновидности в качестве оценки объекта природопользования следует рассматривать валовой выпуск продукции, получаемый благодаря его эксплуатации, согласно другой – из валового выпуска предлагалось вычитать текущие затраты. Наибольшее распространение указанная концепция получила при оценке земельных угодий.
Следующий подход в оценке земли реализован в рентной концепции. Рента, выражая, с одной стороны, результаты эксплуатации земельного ресурса, с другой, отражает экономию затрат, необходимых для замещения оцениваемого объекта при его выбытии из сферы хозяйственной деятельности. Она представляет собой единство двух противоположных начал: затрат и результатов. Концепция рентной оценки базируется на теории дифференциальной ренты. Целостная концепция количественного изменения дифференциальной ренты была разработана К. Марксом. Рентный эффект, приносимый единицей площади, определяется как разница между ее денежной отдачей и величиной затрат, которые окупаются за год и приносят среднюю прибыль.
|
|
|
Под экономической оценкой понимается оценка качества земли как главного средства сельскохозяйственного производства по экономическим показателям. Она является сравнительной оценкой. Урожай – это результат участия как земли, так и прошлого овеществленного и живого труда, воплощенного в издержках производства. Количество продукции, отнесенное к равным (равновеликим) производственным затратам, или величина затрат на производство единицы продукции экономически выражает качество земли. Другими словами, различие в качестве земли определяется эффективностью (окупаемостью) равновеликих затрат, вложенных в землю разного качества. Для экономической оценки земли – это основополагающее методологическое положение. Из него следует, что та земля лучше покачеству, на которой при равных затратах произведено больше продукции. Разница в полученной продукции количественно выражает различие качества земель.
По вопросу оценки земель в последние годы наметились в основном два главных направления:
* качественная оценка (бонитировка почв);
* экономическая оценка земель.
При этом экономической оценке земель предшествует качественная оценка, и она является исходной базой для определения экономической эффективности использования земель.
|
|
|
К настоящему времени предложены различные варианты бонитировки почв. Однако они могут быть сведены к двум видам:
- первый вид – бонитировки только по свойствам почв с учетом урожайности;
- второй вид – оценка земель по урожайности сельскохозяйственных культур, но с учетом уже природных свойств почв.
Методика, разработанная почвенным институтом имени В.В. Докучаева, является наиболее фундаментальной. В этой методике бонитировка трактуется как специализированная классификация почв по их продуктивности. Таким образом, бонитировка почв представляет собой характеристику почв, выраженную в количественных показателях плодородия, соответствующих средней многолетней урожайности ведущих сельскохозяйственных культур, и рассматривается как классификация почв по их продуктивности. Бонитировка позволяет не только группировать земельные угодья страны по их продуктивности, но и выявлять наиболее благоприятные почвы для возделывания сельскохозяйственных культур в целях специализации, позволяет находить почвы, где удобрения дают наибольший эффект и, наконец, она помогает разрабатывать рекомендации по введению рациональных систем земледелия и севооборотов для повышения урожайности сельскохозяйственных культур.
Логическим продолжением бонитировки почв является экономическая оценка земли, которая необходима для их рационального использования в сфере сельскохозяйственного производства, а также для определения размеров компенсации потерь, связанных с отчуждением земель.
Если отвлечься от несущественных различий, то по относительной оценке земли в баллах среди экономистов можно выявить две точки зрения, в зависимости от принятых критериев. Согласно одной методике – оценка земли производится по стоимости валовой продукции и чистого дохода с единицы площади, а согласно другой – по выпуску сельскохозяйственных продуктов с единицы площади и уровню затрат на их возделывание.
В общем виде оценка земель сельскохозяйственного назначения в республике проводится в целях:
1) определения эффективности использования земельных участков с учетом целевого назначения;
|
|
|
2) получения банковского кредита под залог земельного участка;
3) налогообложения, определения арендной платы;
4) определения судом выкупной цены и размеров выплат при принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд и в случае реквизиции;
5) при передаче земельного участка в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ, либо в качестве пая в производственные кооперативы и в иных случаях;
6) при продаже земельного участка или права землепользования.
8.2 Нормативная цена земли
Переход к рыночным отношениям предполагает широкое использование данных оценки земель. Они необходимы для развития рынка земли, при приватизации сельскохозяйственных предприятий, развития фермерства, при совершенствовании налогообложения и ценовой политики. Поэтому в 1996 году Правительством Республики Казахстан, впервые были утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность и предоставляемую в землепользование государством, которые уточнены после принятия Земельного Кодекса в 2003 году.
Эти ставки базируются на рассчитанной по видам земель нормативной средней цене земли. Предполагается, что в дальнейшем по мере развития рынка земли, будут складываться рыночные цены, то есть появится возможность применения и метода оценки земель, основанного на сравнении продаж, который широко применяется в развитых странах мира. Ставки, в основу которых положены нормативные цены, сейчас являются основой и для заключения договора аренды и исчисления арендной платы.
Остановимся на основных моментах, применяемой в настоящее время в республике методики расчета нормативной цены пахотных земель и естественных кормовых угодий. Для упрощения сбора исходной информации, нормативная урожайность принята по земельно-оценочным районам на уровне определенных при проведении 3-го тура экономической оценки земель, проводившегося в условиях стабильной экономической ситуации в республике. Нормативный уровень рентабельности принят – 30 %, считается, что такой уровень рентабельности достаточен для расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве.
|
|
|
В связи с введением рыночного ценообразования, нормативный уровень цен на сельскохозяйственную продукцию, целесообразно устанавливать на уровне мировых (биржевых) цен, что нашло применение в данной методике. Расчет средней нормативной урожайности по группам почв в разрезе земельно-оценочных районов (ЗОР) производится с учетом сложившейся структуры посевных площадей, удельных весов возделываемых культур, или по ведущей культуре. Расчет нормативной базовой цены пахотных земель проводится в два этапа:
1 этап – составляются шкалы нормативной цены оценочных групп почв;
2 этап – на основе полученных оценочных шкал производится расчет нормативной цены пахотных земель.
С учетом сложившейся структуры посевных площадей рассчитывается средневзвешенная урожайность пахотных земель по каждой оценочной группе почв:
Унср.вз. = Ун1*Ув1 + Ун2*Ув2 + …. + Унп*Увп
где: Унср.вз. – средневзвешенная нормативная урожайность по группе почв, ц.з.е./га;
Ун, 1, 2, …. нп – нормативная урожайность ведущих сельскохозяйственных культур, ц.з.е./га;
Ув, 1, 2, …. п – удельные веса площадей ведущих сельскохозяйственных культур в структуре посевных площадей.
Стоимость нормативной валовой продукции с единицы площади определяется путем умножения продуктивности почв на биржевую (рыночную) цену единицы продукции:
ВПн = Унср.вз. * Ц
где: ВПн – стоимость нормативной валовой продукции с 1 га, тенге/га;
Ц – мировая цена единицы продукции, тенге.
Нормативная прибыль определяется:
Пн = ВПн * Р/ 1 + Р
где: Пн – нормативная прибыль, тенге;
Р – нормативная рентабельность, %.
Расчет нормативной цены земли производится как отношение дохода, полученного от эксплуатации земли к ставке капитализации или эффективности приложения капитала в отрасли (в принятой методике в размере 8 %):
Цэн = Пн / К
где: Цэн – нормативная цена, тенге/га;
К – ставка капитализации (0,08).
В основе методики расчета нормативной цены природных кормовых угодий лежит доходность земель различного качества, определяемого через плодородие (урожайность), издержки производства по использованию земель в целях получения соответствующей продукции и ее рыночной цены. Природные кормовые угодья непосредственно товарной продукции не дают, урожай их через соответствующие нормативы затрат корма на определенный вид животноводческой продукции пересчитывается в молоко, мясо, шерсть. Для упрощения задачи оценка естественных угодий проводится по ведущему направлению животноводства, наиболее выгодному в этих условиях.
|
|
|
Умножив ожидаемое количество животноводческой продукции за счет кормов с 1 га пастбищ или сенокосов на биржевую цену, получим ее стоимость на 1 га, а при расчете продукции на 1 ц к.ед., получим стоимость валовой продукции животноводства на 1 ц к.ед. При этом важно методически правильно вести расчеты, так как, например, в овцеводстве получают несколько видов продукции.
|
|
|
