 |
Рыночные отношения, первичный рынок, земельные аукционы и конкурсы, ипотечное кредитование, вторичный рынок земли, государственная регистрация
|
|
|
|
7.1 Формирование рынка земли, рыночные операции с землей.
7.2 Особенности оценки земли.
7.3 Виды оценки имущества.
7.4 Методы оценки земли.
7.1 Формирование рынка земли, рыночные операции с землей
Формирование и развитие рынка земли является одним из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане и реального обеспечения права собственности граждан на землю и другое недвижимое имущество и право землепользования.
Земля, как природный объект хозяйствования, является объектом собственности и землепользования. Земельный участок, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и подлежат государственной регистрации, обеспечивающей официальное установление и юридическое доказательство права собственности либо права землепользования.
Вместе с тем, развитие реформирования земельных отношений, их регулирование со стороны государства, прежде всего законодательных органов, обуславливают необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства.
С введением частной собственности на отдельные категории земель и признанием земельных участков, находящихся в частной собственности, объектами недвижимости, после принятия Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О земле», земля вовлечена в рыночные отношения, и земельные участки стали предметом купли-продажи, залога, дарения, обмена и других сделок.
Становление рынка земли в республике осуществляется поэтапно. Формирование первичного рынка включает в себя операции с земельными участками и правом землепользования между государством с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами – с другой.
|
|
|
В республике развиваются арендные отношения по земле.
Одной из форм организации операций с землей рыночного типа, являются получающие все большее распространение в республике земельные аукционы и конкурсы.
Земля и право землепользования включены в рыночные отношения также через ипотечное кредитование, то есть они стали не только объектом купли-продажи, но и предметом залога, являющегося важным средством вовлечения земли в рыночный оборот.
Вторичный рынок земли формируется в ходе сделок, осуществляемых физическими и негосударственными юридическими лицами между собой. Он включает операции по купле-продаже земельных участков, оформление их наследования и дарения, передачу земельной доли или права землепользования в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо пая в имущество производственных кооперативов, сдачу в аренду условной земельной доли или права землепользования и другие сделки.
Совершаемые сделки с землей и правом землепользования проходят государственную регистрацию в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (от 26 июля 2007 г. № 310) в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
Особенности оценки земли
На наш взгляд полезным будет рассмотрение методических подходов к оценке земли, которые были выработаны российскими оценщиками к 1913 году. В основу методики оценки земли был положен постулат о том, что стоимость земли должна определяться получаемым от нее доходом. При этом доход по своей природе может быть различным в зависимости от характеристик почв, возможности сбыта урожая, метеорологических условий, расстоянию от транспортных коммуникаций и рынка сбыта, от принятого способа ведения хозяйства, личных качеств владельца и т.п. От оценщика требовалось определить, насколько получаемый доход является постоянным и соответствующим общепринятым в данной местности условиям хозяйствования и экономическим условиям.
|
|
|
В результате вычитания из общего дохода всех расходов на эксплуатацию получался чистый доход, который рассматривали как процент на капитал, вложенный в землю. Для определения стоимости земли, процент для капитализации принимался с учетом доходности государственных ценных бумаг или процента по долгосрочным банковским депозитам. Для условий России обычный процент за помещенный в землю капитал принимался на уровне 5 %.
Познакомившись с общими принципами оценки земли, рассмотрим более детально методы и способы анализа, которые применяли оценщики.
Способы извлечения дохода. В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли. К основным формам относились ведение хозяйства собственными силами и сдача земли в аренду.
Если земля сдается или сдавалась в долгосрочную аренду, то для ее оценки необходимо учитывать следующие факторы:
а) кто является арендодателем и арендатором земли;
б) местоположение, состав, качество и количество арендуемой земли;
в) срок аренды, величина арендной платы, распределение страховых и иных платежей между арендатором и арендодателем;
г) условия эксплуатации земли, влияющие на поддержание доходности (внесение удобрений, интенсивность использования и т.д.).
Анализ урожайности и цен на продукцию. Данные об урожайности оценщики получали тремя способами:
1) опросом местных жителей, а также производством контрольных замеров продуктов, собранных с известной площади;
2) по данным экономического учета владельцев;
3) по данным статистических исследований.
Данные о средней урожайности должны получать с учетом постоянства урожая (с учетом засух, избыточного количества осадков), поэтому в разных местностях средние урожаи определялись на различных временных промежутках – от 3 до 10 лет.
Анализ сервитутов. Доходность и стоимость земли определялась с учетом возможности использовать ее в полной мере, то есть с учетом ограничений прав владения, пользования и распоряжения. Под неполным правом собственности понималось право участия в пользах и выгодах чужого имущества, либо право собственности не включающее прав владения и пользования или права распоряжения.
|
|
|
Сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд;
В заключение краткого обзора методов оценки земли можно сделать следующие выводы:
1) земля при оценке должна рассматриваться одновременно, как источник дохода, и как объект купли-продажи;
2) оценка земли устанавливает ее стоимость, как результат сопоставления всех факторов, влияющих на ее стоимость. При этом факторы оценки не являются постоянными в каждой местности, а изменяются в соответствии с изменением экономических отношений;
3) для получения данных о доходности земли необходимо рассматривать ее в комплексе естественно-исторических и экономических факторов;
4) оценка субъективна и зависит от знаний, опыта и умения оценщика, которому необходимо учитывать все факторы, влияющие на стоимость.
Виды оценки имущества
Видами оценки являются обязательная и инициативная оценка (Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в РК» от 30 ноября 2000 г. № 109).
Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:
1) для налогообложения объектов недвижимости физических лиц, не используемых в предпринимательской деятельности, а также для определения оценочной стоимости земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;
2) для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду (аренду с последующим выкупом);
3) для ипотечного кредитования;
4) для выкупа и изъятия имущества у собственника для государственных нужд;
5) для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражает против произведенной судебным исполнителем оценки;
6) для определения стоимости имущества, поступившего в государственную собственность.
|
|
|
Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого принадлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с действующим законодательством и другими нормативными правовыми актами Республики Казахстан.
Главная задача экономической оценки земли заключается в определении степени совокупного влияния природного потенциала и объективных технико-экономических условий использования земли на ее продуктивность и производительность общественного труда, установлении сравнительной эффективности использования земли как равнокачественного средства производства при максимальном устранении влияния субъективного, в частности организационно-хозяйственного, фактора на результаты оценки.
Согласно функционированию в процессе производства оценка земли производится в трех аспектах:
- по продуктивности – оценка земли как средства производства;
- по затратам труда и средств производства – оценка земли как предмета труда;
- по эффективности затрат труда и средств – оценка экономического плодородия земель как средства сельскохозяйственного производства.
Методика оценки земли ведется в двух аспектах:
1) частная – применительно к отдельным сельскохозяйственным культурам;
2) общая – применительно ко всему комплексу сельскохозяйственных культур с учетом рациональной его структуры на различных землях.
Основные показатели оценки сельскохозяйственных земель:
1) продуктивность земель. Исчисляется как показатель общей оценки – стоимость валовой продукции на 1 га (ВП тенге/га), а частной в натуральном выражении – урожайность основных сельскохозяйственных культур – У ц/га, продуктивность сельскохозяйственных животных – П ц/га и стоимостном их выражении в расчете на 1 га (ВП тенге/га);
2) окупаемость затрат (ОЗ). Исчисляется как показатель частной и общей оценки в натуральном и стоимостном выражении, по выходу продукции на единицу затрат;
3) дифференциальный доход (ДД) – часть чистого дохода, выражающая количество дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях. Как показатель частной и общей оценки земель представляет собой сверхнормативную прибыль на единицу площади земель определенного качества (ДД = ВП – З – Чдн, где Чдн – необходимый чистый доход, тенге/га).
Оценка земель по каждому из показателей складывается из трех последовательно взаимосвязанных стадий работ:
а) оценка природных признаков качества земли;
б) частная оценка земель по отношению к отдельным сельскохозяйственным культурам, видам сельскохозяйственных животных и типам сельскохозяйственных угодий;
|
|
|
в) общая оценка земель – совокупная оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и земельным массивам.
Методы оценки земли
Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации может определяться методами сравнительного анализа, развития, разнесения, извлечения, остаточной стоимости и капитализации земельной ренты. При наличии избыточного количества земли по сравнению с нормативом и возможности выделения излишнего участка, его стоимость оценивается по рыночной стоимости при условии его наиболее эффективного условия.
Метод сравнительного анализа для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельным участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам или ценам предложений.
Метод развития связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков или объединением с другими участками, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления или слияния, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.
Метод распределения (аллокации) – способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для распределения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.
Метод извлечения (экстракции) – способ косвенного сравнения, применяемый при оценке земельных участков путем анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов недвижимости, сравнимых в других отношениях.
Метод остаточной стоимости основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.
Метод капитализации арендной платы за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости.
Основным методом оценки земли в условиях развитого рынка является метод сравнения продаж, который выполняется двумя принципиально различными подходами – метод единиц сравнения и метод базового участка. При использовании первого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения. При втором методе определяется стоимость стандартного, или базового участка в каждой категории с использованием традиционной методики анализа сравнимых продаж, причем объектом служит базовый участок.
Контрольные вопросы
1. Какие операции с земельными участками включает в себя первичный рынок земли?
2. В ходе каких сделок формируется вторичный рынок земли?
3. В чем заключается главная задача экономической оценки земли?
4. Перечислите основные показатели оценки сельскохозяйственных земель.
5. Какими методами определяется оценка земли?
Рекомендуемая литература
1. Земельный кодекс Республики Казахстан. – Алматы: ЮРИСТ, 2003.
2. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
3. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года N 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
|
|
|
