 |
Тема. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки.
|
|
|
|
ВОПРОС. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.
Согл. ст.25 ЗК РФ основания возникновения прав на зем. участки опр. в ст.8 ГК РФ в соотв. с которой основаниями возникновения прав на участки явл.:
1. Договоры и иные сделки.
2. Решение комп. органа управления.
3. Суд. решения.
4. Приобретательная давность.
Иные события и действия м. явиться основаниями возн. прав на зем. участки (основания возникновения гос. и муниц. собственности, публ. сервитуты).
ВОПРОС. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ СДЕЛКА КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
В соотв. со ст.36 К РФ и ст.129, 209 ГК РФ собственник зем. участка вправе свободно распоряжаться им, но:
1) при этом не д. причиняться ущерба окружающей среде,
2) не д. нарушаться права и интересы др. лиц,
3) оборот земель возможен в пределах уст. действ. законодательством.
Оборотоспособность зем. участков предусм. ст.27 ЗК РФ.
Необх. иметь в виду земли, приватизация которых запрещена.
Д. соблюдаться принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования.
В ЗК РФ закр. принцип единства судьбы зем. уч. и прочно связанных с ним объектов, который обязат. д. соблюдаться при совершении сделок.
Форма договора, предметом которого явл. ЗУ, его сущ. условия опр. нормами ГК РФ. В соотв. с которым права на зем. участки возникают с момента их гос. регистрации.
По нормам ГК РФ в отн. отд. видов имущества осущ. не т. гос. регистрация, но и спец. регистрация или учет. В отн. ЗУ осущ. кадастровый учет в порядке уст. ФЗ о гос. зем. кадастре.
Совершение сделки возможно т.после осущ. кадастрового учета.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
При совершении КП ЗУ обязательно д. соблюдаться принцип единства судьбы ЗУ и прочно связ. с ним объектов, согл. которого судьба ЗУ опр. судьбу объектов, нах. на нем, если законодательством не уст. иного.
|
|
|
Реализация принципа обеспечивается п.4 ст.35 ЗК РФ.
Запрещается отчуждать здания, строения и сооружения без зем. участков, на кот. они размещаются.
Правило применимо в тех случаях, когда имущ. принадлежит одному лицу.
Исключение сост. земли изъятые или ограниченные в обороте.
При совершении сделки с долей в праве на зд., стр., сооружение не обязательно д. отчуждаться и зем. участок. Если не возможно выделить зем. участок, то при переходе права на долю в праве на строение перейдет и право на долю в праве на зем. участок.
Запрещается отчуждать и зем. участки без зд., стр., сооружений, нах. на них. Если имущ. принадлежит одному собственнику.
Т.к. в п.4 ст.35 ЗК РФ прим. термин отчуждение, то вышеизложенное правила д. соблюдаться не т. при купле продажи, но и при совершении дарения и мены.
Принцип единства судьбы зем. участка и объектов д. соблюдаться и в тех случаях когда зд., стр, сооружение расп. на чужом зем. участке.
При переходе права на строение к собственнику строения переходят права на зем. участок, занятый строением и необх. для его исп., в том же объеме и на тех же условиях, на каких он исп. д совершения сделки со строением.
Ст.37 уст. прав. последствия для тех случаев, когда продавец сообщил заведомо ложную инфо об ограничении права на зем. участок.
Покупатель вправе либо требовать расторжения договора либо уменьшения стоимости зем. участка, явл. предметом сделки.
В ст.37 перечислены возм. ограничения прав на зем. участки: возможность застройки, либо исп. смежного зем. участка сущ. влияющее на приобретаемый зем. участок.
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В аренду м. передаваться т. зем. участки.
Арендодателем м. выст. т. собственник, иные лиц не уполномочены на это.
По ст.610 ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» договор м. заключен не более чем на 49 лет.
|
|
|
По этому закону З С РФ м. уст. и мин. сроки.
В соотв. со ст.614 размеры и форма платы опр. по договоренности сторон. Искл. сост. земли, нах. в гос. или муниц. собственности.
По п.3 ст.65 порядок расчета и условия взимания платы опр. НПА, принимаемыми комп. органами управления.
Арендатор ЗУ вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды. Искл.: гос. и муниц. предприятия, а т. казенные предприятия, которым по закону запрещено распоряжаться правами и обязанностями.
В отличие от норм ГК РФ при распоряжении правами и обязанностями по договору аренды ЗУ не требуется согласие собственника зем. участка, если договором не уст. иного. Собственника ЗУ необх. лишь письменно уведомить.
Если ЗУ нах. в муниц. или гос. собственности и срок его более пяти лет, то собственник т. уведомляется о распоряжении правами и обязанностями по договору аренды.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. разъясняется, что в ДА ЗУ не м. содержаться условие о том, что необходимо согласие собственника ЗУ.
Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в частную собственность либо заключение договора аренды на новый срок. Данное правило не применяется когда на земельном участке размещается здание, строение или сооружение принадлежащие иным лицам которые в соответствии с принципам единства судьбы земельного участка и прочно связанным с ним объекта имеют искл или преимущественное право на приобретение земельных участков.
Арендатор зем. участка не имея права распоряжаться им может передавать право аренды иным лицам в тех случаях когда переходят права на здания, строения или сооружения (п.1.ст35 ЗК).
Пленум ВАС в постановлении от 24.03.05г. разъясняет, что с момента гос. регистрации право на здания, строения или сооружения возникает право аренды зем. участка.
Право на зем. участок имеют не только соб-ки строений, но и их арендаторы. В соотв.со ст.652 ГК арендатор строения обязательно должен иметь права на зем. участок, занятый строением и необходимый для его использования. А если в договоре аренды строения не определен вид права на зем. участки, то возникает право пользования соотв.частью земельного участка.
ВАС считает что право на зем. участок возникает в силу закона, а поэтому арендатор строения не вправе обращаться в суд с требованием о понуждении заключения договора о земельном участке.
Договор аренды зем. участка расторгается по основаниям предусмотренным статьями 619 и 620 ГК, а так же ст.46 ЗК.
|
|
|
