 |
Специфика рынка недвижимости
|
|
|
|
О.Н. Рожкова
Основы экономики и оценки
Недвижимости
Учебно-методическое пособие
Москва
Издательство РГАУ-МСХА
УДК 33:657.922(075.8)
ББК 65.223я73
Р 63
Рожкова О.Н. Основы экономики и оценки недвижимости: Учебно-методическое пособие / О.Н. Рожкова. М.: Изд-во РГАУ-МСХА, 2015.
В пособии изложены основные положения экономики недвижимости, особенностей недвижимости, специфики рынка недвижимости в современных условиях, методика оценки объектов недвижимости в соответствии с тремя подходами – затратным, доходным и сравнительным. Учебно-методическое пособие составлено в соответствии с действующей программой дисциплин «Экономика недвижимости» и «Основы оценки собственности».
Предназначено для студентов, обучающихся по направлению 08.03.01 – Строительство, профиль «Экспертиза и управление недвижимостью».
Рецензенты: заведующий кафедрой Природопользования и охраны окружающей среды Института государственной службы и управления РАНХиГС д.э.н. профессор В.Н.Краснощёков, заведующая кафедройУправления водохозяйственной деятельностью и природопользованием к.э.н. доцент Т.В.Романцова
ISBN –
© Рожкова О.Н., 2015
© ФГБОУ ВО РГАУ-МСХА
имени К.А. Тимирязева, 2015
© Издательство РГАУ-МСХА, 2015
Введение
Важность развития инвестиционных процессов в России на современном этапе трудно переоценить. Значительной составляющей частью инвестиционного рынка является рынок недвижимости. Экономика недвижимости изучает развитие отношений собственности на рынке недвижимости, само понятие «недвижимости» как особого вида товара, обеспечивающего жизнедеятельность граждан любого государства, основой производительных сил, а значит и экономической системы страны в целом.
|
|
|
Особое место в экономике недвижимости занимает экономическая оценка объектов недвижимости. Изучение основных понятий и механизма оценки недвижимости является важнейшей целью представленного учебного пособия. Освоение многообразных методов и способов определения рыночной стоимости объектов недвижимости имеет как серьезное концептуальное значение, так и безусловный практический аспект.
Данное учебное пособие предназначено для студентов направления «Строительство», профиль «Экспертиза и управление недвижимостью», а также экономических специальностей, изучающих дисциплину «Экономика недвижимости». Оно позволит им более подробно изучить основы этой дисциплины и классические подходы к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (рыночный), а также познакомиться с методами оценки земельных участков.
Учебное пособие посвящено раскрытию вопросов содержания понятий «недвижимость», «рынок недвижимости», исследованию направлений финансирования недвижимости, технологии осуществления процедуры экономической оценки недвижимости, содержит многочисленные конкретные примеры расчетов по определению текущей стоимости объектов недвижимости.
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Содержание понятия «недвижимость», его особенности и классификация
В основе экономической деятельности лежит собственность: государственная, региональная, муниципальная, частная, иностранная, смешанная и др. Собственность делится на движимую и недвижимую. На долю недвижимой приходится более половины всей собственности.
Впервые понятие «недвижимое имущество» было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, которое впоследствии стало общепринятым во всех странах мира.
|
|
|
В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I в 1714 г. для регулирования оборота недвижимости и ее наследования. Согласно этому Указу к недвижимости были отнесены часть земной поверхности и все те вещи, имевшие с ней прочную связь, которая не могла быть прекращена без нарушения вида и предназначения этой вещи. В первую очередь такими вещами являлись строения
В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость», «недвижимое имущество» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен ГК РФ (ст. 130).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:
· земельные участки;
· участки недр и фонды недр;
· все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
· приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В ст. 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятие». В ней указывается, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств.
Физические свойства недвижимости отражают ее материальные (технические) характеристики: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшение окружающей среды и другие параметры. Эти физические свойства недвижимости определяют такие ее характеристики как потребительские качества и функциональную пригодность, проявляющие себя через полезность недвижимости.
|
|
|
Экономические свойства недвижимости позволяют рассматриватьее как особый вид товара, с которым можно производить различные сделки.
В юридическом смысле недвижимость представляет собой совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В Российской Федерации законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо право на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.
Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.
С этой позиции российское законодательство отличается от мировой практики. Негосударственные субъекты собственности на землю в Российской Федерации имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству. Воздушное пространство, расположенное над поверхностью земельного участка его собственника, имея общественно-значимый характер, не входит в физический состав недвижимого имущества и поэтому не входит в его экономический и юридический состав. Право распоряжения принадлежит Правительству РФ.
|
|
|
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
На практике принято выделять следующие сущностные (родовые) признаки недвижимости:
· степень подвижности – недвижимость нельзя без ущерба перенести с места на место
· связь с землей – любой объект находится на определенном земельном участке
· длительность создания и использования
· необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций, что приводит к необходимости привлечения не только собственного, но и заемного капитала (ипотечное кредитование и т.п.)
· искусственные объекты недвижимости с течением времени теряют свою стоимость в результате различных видов износа
· естественные объекты недвижимости (земля) характерен рост стоимости с течением времени, что обусловлено ростом дефицитности этих объектов, а также постоянным вложением средств в улучшение природных объектов
· объект недвижимости может находиться в полной собственности, а может быть обременен другими вещными правами (находиться в залоге, аренде и т.п.)
· недвижимость обладает низкой ликвидностью
· высокие трансакционные издержки (затраты, возникающие в связи с заключением контрактов (в том числе с использованием рыночных механизмов); издержки, сопровождающие взаимоотношения экономических агентов. Выделяют следующие: издержки сбора и обработки информации, издержки проведения переговоров и принятия решений, издержки контроля, издержки юридической защиты выполнения контракта пользованием рынка и т.п.)
· недвижимость подлежит обязательной регистрации в соответствующих государственных органах
· необходимость в управлении, от чего существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; а для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
· защищенность доходов от инфляции, т.к. через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией;
|
|
|
· сохранность инвестируемых средств.Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т. д. Имеется много видов недвижимости.Масштаб ее многообразия виден из общей классификации объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости имеет свои особенности. До введения в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды ». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.
Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
В соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики с 1 января 1996 г. в России введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) – OK 013-94. Сферой его применения являются организации, предприятия и учреждения всех форм собственности.
с 1 января 2016 г. в России вводится Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) ОК 013-2014 (СНС 2008).
Таким образом, классификация недвижимости для целей оценки выглядит следующим образом.
1. По элементам:
Земельные участки — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, и т.п.
Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.
Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы открытый, бассейны открытые, сооружения городского благоустройства и т. д.).В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое.
Передаточные устройства (нефте– и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.
2. По форме (виду) собственности: федеральная или муниципальная собственность и частная собственность
3. По целевому назначению д ля всех типов зданий и сооружений:
С точки зрения назначения здания и сооружения целесообразно разделить на:
· коммерческую недвижимость, которые используются для ведения бизнеса и получения рентного дохода (аренда)
· жилую недвижимость (индивидуальное жилье и жилье коммунальное), предназначенные исключительно для личного потребления и по определению не предполагают получения дохода.
Коммерческие здания и сооружения, в свою очередь, делятся на две больших группы:
· специализированную (оборот которой на открытом рынке ограничен – атомные э/станции) или запрещен
· не специализированную (недвижимость, на которую для оборота которой на открытом рынке ограничения отсутствуют и такая недвижимость имеет аналоги).
Неспециализированная недвижимость в отличие от специализированной имеет намного больше видов. В частности, в составе неспециализированной недвижимости принято выделять следующие ее виды:
- торговая недвижимость;
- производственная недвижимость;
- инвестиционная недвижимость; Инвестиционная недвижимость предназначена для извлечения дохода в виде ренты за счет сдачи ее в аренду или получения дохода за счет роста стоимости такой недвижимости во времени.
- рекреационная недвижимость -это недвижимость в сфере отдыха (санатории, дома отдыха, профилактории, кинотеатры и т.д.).
- институциональная недвижимость (здания правительственных и муниципальных органов власти, а также здания социального назначения (здания учебных заведений, детских садов и т.д.).
Любая недвижимость может быть переведена из одного вида в другой. Для этого необходимо провести соответствующие проектные работы и при необходимости получить разрешение соответствующих властных органов.
| По разрешенному использованию (для земель): Земли в России разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) земли бывают следующих категорий: 1. Сельскохозяйственного назначения. Сюда относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. 2. Поселений. Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на: · сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.); · крупнейшие города (1–3 млн. чел.); · крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.); · большие города (100–250 тыс. чел.); · средние города (50–100 тыс. чел.); · малые города и поселки (до 50 тыс. чел.); · крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.); · большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.); · средние сельские поселения (200–1000 чел.); · малые сельские поселения (менее 200 чел.). Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные). К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. 3. Промышленного и иного специального назначения; В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков. 4. Особо охраняемых территорий и объектов; К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения. 5. Лесного фонда. К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); 6. Водного фонда земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); 7. Запаса -это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы- виды разрешенного использования. Разрешенное использование – это правовой режим земельного участка, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться. Разрешенное использование земельного участка указывается, в частности, в правоустанавливающих документах на земельные участки. Земли населенных пунктов могут иметь виды разрешенного использования: · индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) · ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) · дачное строительство (ДНП) · для жилищного строительства · жилая, коммерческая застройка и т.п. Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь виды разрешенного использования: · ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) · дачное строительство (ДНП) · садоводство (СНТ, СНП) · для сельскохозяйственного производства · для организации крестьянско-фермерского хозяйства |
Специфика рынка недвижимости
|
|
|
