Расчёт процентных и кумулятивных поправок

 

Характеристики сравнения	Сопоставимый проданный объект	Поправки
процентные	кумулятивные
1. Время продажи.	4 месяца назад	+ 4 %	1,04
2. Окружающий ландшафт.	на 5 % лучше	- 5 %	0,95
3. Удобства планировки.	на 10 % лучше	- 10 %	0,90
4. Общее состояние.	на 2 % хуже	+ 2 %	1,02
5. Общая поправка	+4-5-10+2 = -9 %	1,04х0,95х0,9 х1,02 = 0,907

 

Скорректированная стоимость сопоставимого объекта с учётом процентных поправок составит: 60 (100 - 9):100 = 54,6 тыс.долл. Однако более точная кумулятивная поправка даёт результат

60 х 0,907 = 54,42 тыс.долл.

4. Метод общей группировки используется на активном рынке. Большое количество сделок по сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и на этой основе не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект недвижимости в целом и производить совокупную корректировку.

Пример. Выявлено три сопоставимые продажи трехкомнатных квартир одинаковых с оцениваемой. Разброс в ценах колеблется в пределах (15000 долл.). Исходя из этих данных, оценщик с уверенностью может оценить стоимость объекта в 70250 долл.

(71000 + 69500):2 = 702500 $.

 

Сопоставимые объекты	Продажная цена, долл.	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3		Чуть хуже Лучше Хуже

 

Единицы сравнения

 

Поскольку недвижимость значительно различается по размерам и числу входящих в неё единиц, при проведении сравнения продажных объектов с оцениваемым их необходимо приводить к общему знаменателю или, другими словами, определять для них единицы сравнения. В качестве них могут выступать 1 м², 1 м³ строительного объёма, комната или квартира, единицы, приносящие доход (одно посадочное место, одно место поправки и т.д.).

Пример. Определить рыночную стоимость 50-квартирного дома по продажам домов-аналогов (табл. 2.6).

Таблица 2.6

Данные о продажах домов-аналогов

 

Объекты недвижимости	Цена продажи, долл.	Число квартир	Цена за одну квартиру, долл.
Дом № 1 Дом № 2 Дом № 3

 

Поскольку в результате расчётов существует определённый разброс, каждому результату присваивается вес значимости в соответствии со степенью схожести оцениваемого объекта, с сопоставимым. Затем стоимость единицы сравнения определяется как средневзвешенная величина полученных результатов. Так, в нашем примере схожесть по объектам распределяется следующим образом: 35 %, 25 %, 40 %. Тогда стоимость одной квартиры для оцениваемого объекта будет

25000 х 0,35 + 222500 х 0,25 + 25625 х 0,4 = 24625.

Рыночную стоимость дома определим, перемножим стоимость одной квартиры на количество квартир 24625 х 50 = 1231250 долл.

Примеры оценки

 

Примеры оценки рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Пример 1. Рассмотрим, как юрисдикция (совокупность имущественных прав) влияет на стоимость объектов недвижимости и каким образом рассчитываются поправки на эти различия. Можно утверждать, что самой высокой цена продажи объекта будет при полном праве собственности на здание и земельный участок.

Необходимо оценить складское помещение, находящееся в полной собственности с учётом земельного участка. Аналогичный склад, расположенный на арендованном у муниципалитета земельном участке, недавно продан за 1000 тыс.руб. Он имеет площадь 400 кв.м и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату - 1250 руб. за 1 кв.м и ставку дисконтирования - 25 %.

Решение. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Годовой арендный доход, исходя из 25%-ной ставки дисконтирования, составит

1000 х 0,37185 = 371, 85 тыс.руб.,

где 0,37185 - взнос на амортизацию одной денежной единицы (табл.

сложных процентов).

Величина расчётной арендной платы за 1 кв.м. будет равна: 371850: 400 = 930 руб., что на 320 руб. меньше рыночного значения (1250 руб.).

Далее определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчётной арендной платой

320 х 400 х 2,68928 = 344225 руб.,

где 2,68928 - коэффициент текущей стоимости единичного

аннуитета (табл. сложных процентов).

Кроме упущенной выгоды по зданию, необходимо учесть стоимость земельного участка, на котором находится склад. При коэффициенте капитализации 8 % и годовом чистом доходе от аренды 8850 руб. его стоимость составит

С_З = 8850: 0,08 = 110625 руб.

Таким образом, общая поправка к стоимости проданного склада с учётом полного права собственности будет равна

344225 + 110625 = 454850 руб.

Следовательно, величина скорректированной цены продаж склада относительно оцениваемого объекта возрастёт и составит 1000000 + 454859 = 1454850 руб.

Пример 2. Определить рыночную стоимость 25-квартирно-го жилого дома, если выявлены недавние продажи сопоставимых объектов.

1 объект: 15-квартирный жилой дом, продан за 500000 долл.

Он наиболее близок по своим удобствам и

к оцениваемому, однако, ландшафт и экология у него

лучше, что оценивается в 4000 долл. Этот объект продан 4

месяца назад.

2 объект: 20-квартирный жилой дом, продан за 600000 долл.

В этом доме так же, как и в оцениваемом и в 1 объекте, есть

бассейн стоимостью 16000 долл. Известно, что данный объект

продан 6 месяцев назад и на льготных условиях, что

оценивается в 12000 долл.

3 объект: 12-квартирный жилой дом, продан за 400000 долл. 2 дня

назад. Он находится в одном квартале от метро, тогда как

оцениваемый - в восьми кварталах. На рынке считается, что

каждый лишний квартал уменьшает стоимость на 2000 долл.

Темпы роста цен на недвижимость на данном рынке составляют 0,5 % в месяц.

Определим рыночную стоимость оцениваемого объекта в табличной форме (табл. 2.7).

Таблица 2.7

Рыночная стоимость оцениваемого объекта

 

Характеристики сравнения	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
№ 1	№ 2	№ 3
1.Продажная цена	?
2.Финансирование	рыночное	рыночное	льготное (+12000)	рыночное
3.Дата продажи	сейчас	4 мес. назад +2% (+10000)	6 мес. назад +3% (+18000)	сейчас
4.Местоположение	сходное	сходное	сходное	лучшее 7 кв.х 2000 (-14000)
5.Бассейн	есть	есть	есть	нет (+16000)
6.Ландшафт	сходный	лучший (-4000)	сходный	сходный
7.Итоговая поправка		+6000	+30000	+2000
8.Скорректированная продажная цена
9.Число квартир
10.Цена за одну квартиру
11.Веса схожести		40 %	35 %	25 %

 

Определим как средневзвешенную величину стоимость одной квартиры оцениваемого объекта

33730 х 0,4 + 30150х0,35 + 33500х0,25 = 32419,5 тыс.$.

Рассчитаем рыночную стоимость 25-квартирного дома

32419,5 х 25 = 810487,5 тыс.$.

Пример 3. Провести оценку дачного участка размером 8 соток с гаражом на одну машину. Дача площадью 200 м² с кровлей из шифера, камином. Качество строительства выше среднего, состояние в целом - среднее.

Имеется рыночная информация об объектах-аналогах.

Дача 1 - продана 4 месяца назад по цене 60 тыс.$. Имеет площадь 220 м², гараж на одну машину, размер земельного участка - 7 соток, имеет такую же крышу, есть камин. Качество строительства и состояние в целом - среднее.

Дача 2 - продана 2 месяца назад за 52 тыс.$. Размер дома 170 м², участок 10 соток, имеет только крытую стоянку на 2 машины. Кровля выполнена из гравия с гудроном, нет камина. Качество строительства среднее, а общее состояние выше среднего. Местоположение худшее.

Дача 3 - продана 3 дня назад за 70 тыс.$. Имеет площадь 220 м² с размером участка 8 соток. Есть гараж на две машины, камин. Кровля из шифера. Имеет хорошее качество работ и среднее состояние.

Расчёт проведём с помощью таблицы 2.8.

Таблица 2.8

Таблица корректировок

Характеристика состояния	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
№ 1	№ 2	№ 3
1. Продажная цена	?
2. Дата продажи	сейчас	4 мес. назад +4% (+2,4)	2 мес. назад +2% (+1,04)	сейчас
3. Качество строительства	лучшее	среднее +5% (+3,0)	среднее +5% (+2,6)	лучшее
4. Состояние в целом	среднее	среднее	лучшее -5% (-2,6)	среднее
5. Площадь участка	8 соток	9 соток (-1,0)	10 соток (-2,0)	8 соток
6. Площадь дома	200 м2	220 м2 -20х50 (-1,0)	170 м2 +30х50 (+1,5)	220 м2 -20х50 (-1,0)
7. Наличие гаража	есть на 1 машину	есть на 1 машину	крытая стоянка 2,5-1,0 (+1,5)	есть на 2 маш. 2,5-4,5 (-2,0)
8. Наличие камина	есть	есть	нет (+1,5)	есть
9. Качество кровли	шифер	шифер	гравий с гудроном (+2,0)	шифер
10. Местоположение	лучшее	лучшее	худшее (+3,0)	лучшее
11. Общая поправка		+2,4+3,0-1,0- -1,0 = + 3,4	+1,4+2,6-2,6- -2+1,5+1,5+2 +3 = 10,54	-1,0-2,0 = = 3,0
12. Скорректированная цена		63,4	62,54	67,0
13. Веса схожести

Величины корректировок следующие.

1. Разница между категориями качества строительства и объекта в целом составляют 5 % от продажной цены.

2. Разница в размерах участка корректируется по норме 1000 $ за сотку.

3. Лучшее местоположение оценивается в 3000 $.

4. Корректировка на площадь осуществляется, исходя из оценки 1 м² в 50 $.

5. Вклад гаража на 1 машину составляет 2,5 тыс.$, на 2 машины - 4,5 тыс.$, крытой стоянки - 1 тыс.$.

6. Кровля из шифера добавляет в стоимость дома на 2000 $ больше, чем кровля из гравия с гудроном.

7. Вклад камина - 1,5 тыс.$.

8. Рост цен на данном сегменте рынка составляет 1 % в месяц.

Веса схожести присваивались сопоставимым объектам в соответствии с количеством вносимых поправок. Так как у дачи № 3 наименьшее количество отличий от оцениваемой, ей присвоен высший вес схожести. Наоборот, у дачи № 2 наибольшее количество поправок и наименьший вес схожести. В результате рыночная стоимость оцениваемой дачи рассчитывается следующим образом

С^Р = 63,4 х 0,3 + 62,54 х 0,2 + 67,0 х 0,5 = 65 тыс.$.

 

Показатели сравнения

 

На активных сегментах рынка недвижимости при большом объеме рыночной информации о сделках купли-продажи применяются показатели сравнения. Так, считается, что для объектов недвижимости одного вида существует прямая взаимосвязь между ценой продажи и валовой выручки, а также чистым доходом от использования недвижимости.

Взаимосвязь между продажной ценой и валовой выручкой измеряется коэффициентом, который имеет название валовый рентный мультипликатор

ВРМ = ЦП: ДВВ,

где ЦП - продажная цена объектов недвижимости данного

вида;

ДВВ - действительная валовая выручка от использования

этих объектов

В то же время зависимость между продажной ценой объектов и чистым доходом (ЧД) от их использования выражается общим коэффициентов капитализации

ОКК = ЧД: ПЦ.

Применение данных показателей сравнения при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществляется по следующему алгоритму:

1 этап. Выбор сопоставимых объектов для оцениваемого. Подготовка рыночной информации о их ценах продажи, действительной валовой выручке и чистом доходе от использования.

2 этап. Расчет ВРМ и ОКК для сопоставимых объектов и приведение их к одному рыночному значению для данного

вида объектов недвижимости.

3 этап. Определение действительной валовой выручки и чистого дохода от использования оцениваемого объекта.

4 этап. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости по формуле:

С^Р = ДВВ⁰⁰ х ВРМ^рын ,

С^Р = ЧД⁰⁰: ОКК^рын.

Пример 1. Определить стоимость односемейного жилого дома.

Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе приведен в таблице 2.9.

Таблица 2.9

Определение ВРМ

 

Сопоставимые объекты	Цена (ЦП) продажи, долл.	Действительная валовая выручка (ДВВ), долл.	ВРМ = ЦП:ДВВ
№ 1	60 000	3 950	15,19
№ 2	61 800	4 100	15,07
№ 3	63 700	3 900	16,33
№ 4	64 400	4 000	16,10
№ 5	66 700	4 200	15,88
№ 6	58 000	3 800	15,26
№ 7	61 000	3 800	16,05

 

В получившемся ряду ВРМ в пределах 15,07 - 16,33. За рыночное принимаем медианное, т.е. значение из середины ряда: ВРМ^рын = 15,88.

Действительную валовую выручку для оцениваемого объекта определим из условия сдачи его в аренду за 350 долл. в месяц и коэффициента использования, равного 0,9.

ДВВ⁰⁰ = 350 х 12 х 0,9 = 3780 долл. Тогда рыночная стоимость оцениваемого объекта составит

С^Р= 3780 х 15,88 = 60 000 долл.

Пример 2. Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду с получением чистого дохода за 900 долл. в месяц. Аналогичные объекты, расположенные в нормальных условиях, приносят 1100 долл. чистого дохода в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:

1) по цене 250 тыс.долл. с чистым доходом в месяц - 1000 $

2) по цене 300 тыс.долл. с чистым доходом в месяц - 1200 $

3) по цене 325 тыс.долл. с чистым доходом в месяц - 1500 $

Определить, насколько местоположение снижает стоимость объекта.

Решение. Найдем значения ОКК для сопоставимых объектов:

ОКК₁ = (1,0 х 12): 250 = 0,048;

ОКК₂ = (1,2 х 12): 300 = 0,048;

ОКК₃ = (1,5 х 12): 325 = 0,055.

Считая, что первый и второй сопоставимые объекты ближе оцениваемым, присвоим им следующие веса схожести: 35, 35 и 30. Тогда рыночное значение ОКК

ОКК^рын = 0,048 х 0,35 + 0,048 х 0,35 + 0,055 х 0,3 = 0,05.

Рыночные стоимости оцениваемых объектов составят, соответственно:

С^Р1 = (0,9 х 12): 0,05 = 216 тыс.долл.

С^Р2 = (1,1 х 12): 0,05 = 264 тыс.долл.

В соответствии с проведенными расчетами разница в цене, вызванная худшим местоположением первого оцениваемого объекта, составит 264 - 216 = 48 тыс.долл.

 

Оценка земельных участков

Определение стоимости земельных участков осуществляется для них, во-первых, как для особого вида недвижимости, а во-вторых, как для составной части комплекса недвижимости при затратном подходе.

 

Виды стоимости земли

Различают нормативную цену земли, кадастровую и рыночную стоимости.

1. Нормативная цена земли применяется для решения практических вопросов землепользования:

- при передаче земли в собственность гражданам;

- установления коллективной собственности на землю;

- передаче по наследству;

- дарения;

- получения ипотечного кредита и др.

Порядок определения нормативной цены земли регулируется постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»*.

2. Кадастровая стоимость земли определяется на основе массовой оценки всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению

3. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости земельных участков проводится в соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Данный документ предусматривает оценку ЗУ в соответствии с тремя существующими подходами с учётом специфики ЗУ как объектов недвижимости.

 

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: