 |
Способы определения восстановительной стоимости
|
|
|
|
В зависимости от целей оценки и возможностей получения информации о нём применяется несколько способов определения восстановительной стоимости.
Стоимость Накопленный Стоимость
нового износ + земельного
строительства (обесценение) участка
 |  |  | |||
Схема 2.1. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
1.Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям. Восстановительная стоимость находится по формуле:
СВ = ВУ · VСТР · К,
где: ВУ - восстановительная стоимость унифицированной единицы
измерения данного типа здания, определяемая по сборникам
«Удельных показателей восстановительной стоимости» (УПВС);
VСТР - строительный объём здания в унифицированных
единицах измерения;
К - поправочный коэффициент, учитывающий отличие
конструктивного решения оцениваемого здания, его
внутреннего оборудования, климатического района
и территориального пояса от проектного.
Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской обл. VСТР = 200000 м3
Решение. Челябинская обл. относится согласно УПСС ко второму территориальному поясу и первому климатическому району:
ВУ = 8,3 · 1,1 = 9,13 руб.
где 8,3 - восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса;
1,1 - поправочный коэффициент для первого климатического района.
Тогда восстановительная стоимость здания на 1.01.1969 г. составит
СВ1969 = 9,13 · 200000 = 1826 тыс.руб.
Стоимость на 1 января 2015 г. рассчитывается с учетом индекса цен, который с 1 января 1969 г. до даты оценки составляет 55.
СВ2015 = 1826 · 55 = 100430 тыс.руб.
2. Метод разбивки по компонентам использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают, исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объёма.
|
|
|
Основным источником информации для этого метода являются укрупнённые сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства.
Пример. Затраты на кладку 1 м3 стены из керамического кирпича составляют на конец 2006 г. - 5610 руб., и включают:
стоимость материалов - 4870 руб.,
зарплата рабочих - 220 руб.,
эксплуатация машин - 100 руб.,
накладные расходы и плановые накопления - 420 руб.
Решение. Чтобы определить затраты на весь объём работ (400 м3) по данному компоненту, необходимо этот объём умножить на расценку: 5610 · 400 = 2244 тыс.руб.
Затем данные затраты приводим к 1 января 2015 г. с помощью индекса цен 3,13:
224,4 · 3,13 = 702,37 тыс.руб.
Целиком пример расчёта восстановительной стоимости здания офиса по данному методу приведён в Приложении 3. Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»
Сметный метод расчёта восстановительной стоимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился сегодня.
Это наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий метод расчёта. Для его реализации необходима помощь специалиста-сметчика.
3. Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путём умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс цен, учитывающий их рост с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Пример. Определить восстановительную стоимость здания на 1 января 2015 г., если оно было введено в эксплуатацию в конце 1983 г. и его балансовая стоимость (СБ ) составляет 480 тыс. руб.
|
|
|
Решение. Находим индекс цен 1984-2015 г.г. для пересчёта стоимости строительно-монтажных работ для Московской области (И). Он составляет 43.Тогда: СВ = СБ · И = 480 · 43 = 20640 тыс. руб.
|
|
|
