 |
Расчёт физического износа здания
|
|
|
|
| № п/п | Наименование конструктивного элемента | Уд. вес конструкти-вного элемента, % | Процент износа конструкт-го элемента, % | Уд. вес износа в стоимости здания, % |
| 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 | Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Кровля Полы Проёмы Отделочные работы Внутренние электро- и сантехнические устройства в т.ч. Отопление Холодное водоснабжение Горячее водоснабжение Канализация Электроснабжение Вентиляция Слабые точки Прочие работы | 11,6 0,5 1,2 10,8 7,2 | 19,21 | 1,2 1,3 1,6 1,96 1,8 3,6 4,61 0,24 0,12 0,09 0,24 1,62 1,08 0,17 1,5 |
| И т о г о | 22,12 |
Р
Расчёт в табл.2.1 проводится в следующей последовательности. Графы 1…4 считаются заданными, графа 5 рассчитывается как (гр.3 х гр.4)/100.
Например, для фундаментов удельный вес износа в стоимости здания определяется так: 8% х 15%: 100% = 1,2%
Пятая графа для п.8 «Внутренние…» определяется как сумма гр.5 всех последующих строк, относящихся к п.8. Затем определяется гр.4 для п.8:
гр.5 х 100 = 4,61% х 100% = 19,21 %
гр.3 24%
Итог гр.5, т.е. физический износ всего здания, рассчитывается как сумма всех строк по этой графе, не учитывается «в том числе».
Таким образом, исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил 22,12 % от его восстановительной стоимости. Абсолютное значение этого износа при СВ = 134400 тыс. руб. составит
ИФ = СВ(ИФ / 100) = 134400(22,12/100) = 29729,3 тыс. руб.
2. Метод срока экономической жизни. В теории оценки для определения физического износа широко используются понятия срока жизни объекта и его возраста. Рассмотрим их по рисунку 2.1.
Срок физической жизни - срок существования объекта, пока в нём возможны проживание и работа.
|
|
|
Срок экономической жизни - это срок, в течение которого использование объекта приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда улучшения перестают вносить вклад в добавленную стоимость, т.е. его износ становится неустранимым.
Хронологический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта.
Эффективный возраст - время, оцениваемое по внешнему физическому состоянию объекта, дизайну, оборудованию, экономическим факторам, влияющим на его стоимость.
Улучшения
Ввод Дата перестают Снос
объекта оценки давать вклад объекта
в стоимость
хронологический
возраст (ХВ)
эффективный
возраст (ЭВ)
 | ||
 |
Срок экономической жизни (СЭЖ)
Срок физической жизни (СФЖ)
 |
Рис. 2.1. Схема жизненного цикла объекта недвижимости
В зависимости от степени эксплуатации объекта недвижимости, проводились ли работы по его ремонту, модернизации и переоборудованию или нет, ЭВ может быть больше или меньше хронологического возраста.
Пример 1. Необходимо определить эффективный возраст здания, если его хронологический возраст 20 лет, а степень эксплуатации на 40 % больше нормативной.
Решение. Эффективный возраст при степени эксплуатации в 140 % (нормативную эксплуатацию принимают за 100 %) будет в 1,4 больше хронологического: 20 х 1,4 = 28 лет.
Пример 2. Определить хронологический возраст здания, степень износа которого на 10 % меньше нормативного, а эффективный возраст - 36 лет.
Решение. Эффективному возрасту соответствует степень износа в 90 % (100 - 10), а хронологическому 100 %. Отсюда находим хронологический возраст: 36:90 х 100 = 40 лет.
Метод расчёта износа по сроку жизни объекта предполагает, что эффективный возраст, отнесённый к сроку экономической жизни, отражает долю физического износа в восстановительной стоимости объекта, то есть:
|
|
|
ИФ / СВ = ЭВ / СЭЖ,
где: Иф - физический износ здания;
СВ - восстановительная стоимость объекта;
ЭВ - эффективный возраст;
СЭЖ - срок экономической жизни.
Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же фактического возраста в зависимости от их состояния, эксплуатации, ухода за ними, проведённых ремонтных работ будут иметь различный физический износ.
Пример. Определить физический износ здания, если оно введено в эксплуатацию в 1989 г. с балансовой стоимостью 5430 тыс.руб. Срок его экономической жизни составляет - 60 лет, а эффективный возраст - 20 лет.
Решение. Определим восстановительную стоимость (СВ) здания, используя индексный метод. Индекс цен для данного типа зданий с 1989 г. по 2015 г. составляет 41. Тогда:
СВ = 5430 х 41 = 222630 тыс.руб.
Физический износ определим по формуле:
ИФ = СВ(ЭВ /СЭЖ) = 222630 (20 / 60) = 74210 тыс. руб.
3. Нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа строений предлагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений основных фондов». Необходимо отметить, что амортизация, т.е. перенесение стоимости основных фондов на изготавливаемую продукцию, начисляется постепенно и равномерно, исходя из типичного срока физической жизни, предусмотренного проектными нормативами.
Физический износ как уменьшение рыночной стоимости строения отличается от бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Однако для приближённых расчетов при условии нормативной степени эксплуатации оцениваемого объекта ЭВ /СЭЖ = ХВ /СФЖ, что позволяет приравнять долю физического износа к бухгалтерскому и при его расчёте использовать нормы амортизации.
4. Стоимостной метод определения функционального износа основывается на расчёте его величины как затрат на воспроизводство (ремонт) износившихся или устаревших элементов здания. При этом последовательно и однократно оцениваются все виды износа, включая:
- устранимый физический износ;
- неустранимый физический износ;
- устранимый функциональный износ;
- неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м2; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни (СФЖ) - 100 лет; восстановительная стоимость здания составляет 120 млн. руб.
|
|
|
Оценка начинается с расчёта устранимого физического износа (УФИ).
Таблица 2.2
|
|
|
