Классификация рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным классификационным признакам (табл. 1.1). Основные сегменты рынка недвижимости:

§ рынок жилья;

§ рынок нежилых помещений.

§ рынок земли;

Рынок жилья подразделяется на:

§ городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

§ рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Таблица 1.1

Классификация рынков недвижимости

 

Признак классификации	Виды рынков
Исходя из триединства сущности недвижимости	Сектор развития (создания) недвижимости Сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость Сектор управления и эксплуатации
По способу совершения сделок	Первичный рынок недвижимости Вторичный рынок недвижимости
По видам сделок	Рынок купли-продажи Рынок аренды Рынок вещных прав (доверительное управление и т.д.) Рынок ипотеки
По степени готовности к эксплуатации	Рынок незавершенного строительства Рынок нового строительства Рынок объектов, подлежащих реконструкции
По форме собственности	Рынки частных объектов недвижимости Рынки государственных и муниципальных объектов недвижимости
По функциональному назначению	Рынок жилой недвижимости Рынок коммерческой недвижимости
По виду объектов недвижимости	Земельный рынок Зданий и сооружений Помещений Предприятие как имущественный комплекс и т.д.
Географический признак (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Тип участников	Индивидуальных, муниципальных образований, коммерческих организаций

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. Рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость) подразделяется:

· торговую

· офисную

· производственную

· складскую и т.п.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

 

Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости

 

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Факторы, определяющие величину спроса:

Экономические факторы

• темпы экономического роста и научно-технического прогресса;
• уровень конкуренции на рынке;
• уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;
• уровень деловой активности населения;
• возможность привлечения заемных средств (ипотечное кредитование);
• стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;
• цены и тарифы на коммунальные услуги;
• уровень арендной платы;
• налогообложение.
• репутация застройщиков и объектов

2. Социальные факторы:

· структура населения;

· склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания

· плотность населения; число семей;

· миграция населения;

· численность населения и тенденции ее изменения;

· возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах, и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса). Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями.

3. Природно-климатическая среда (опосредованно влияет):

· климат;

· продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв;

· запас питательных веществ в почве;

· экология.

4. Окружающая среда:

· состояние социальной инфраструктуры;

· транспортные условия;

· местонахождение недвижимости.

5. Национальные и культурные условия, традиции населения.

6. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса важнее, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются не эластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

Факторы, определяющие величину предложения:

· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка, т.е. объем предложения объектов (жилья) в настоящий момент;

· объемы и темпы ввода нового строительства (жилья), капитального ремонта, реконструкции и затраты на него;

· ресурсное обеспечение строительства - зависит от наличия производственных мощностей у производителей ресурсов, от цен на ресурсы. Влияет на цены в долгосрочном и среднесрочном периоде;

· условия и доступность финансирования;

· наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним;

· административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке;

· инвестиционная стратегия застройщиков (зависит от управленческой квалификации застройщиков). Стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов в среднесрочном и долгосрочном периоде на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения конкретных объектов, что приводит к росту цен, к снижению спроса и цен, замораживанию строек и банкротству застройщиков. Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и расходы и ведет к росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости.

Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Для помещений под бизнес этот размер составляет 6-7%. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос.

Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: