Примеры расчёта текущей стоимости объектов недвижимости по затратному подходу

Пример 1. Определить на основе затратного подхода текущую стоимость дачного комплекса, если известны следующие данные:

Рыночная стоимость земельного участка - 30000 $

Площадь дачи - 200 м²

Стоимость нового строительства 1 м² дачи - 300 $

Площадь гаража - 50 м²

Стоимость 1 м² гаража - 90 $

Текущая стоимость хозяйственных построек - 3000 $

Эффективный возраст дачи - 10 лет

Срок экономической жизни дачи - 50 лет

 

Устранимым функциональным устареванием служит старая складская постройка, так как с точки зрения наилучшего использования сегодня на данной площади целесообразно построить сауну. Восстановительная стоимость постройки - 500 $, её ликвидация - 300 $, стоимость материалов, которые можно использовать после ликвидации постройки - 100 $.

Решение. Восстановительную стоимость и физический износ вначале подсчитаем для дачи и гаража, так как для хозяйственных построек уже известна текущая стоимость. Способ расчёта - по сравнительной единице, $

С^В_дачи = 200 х 300 = 60000,

С^В_гар = 50 х 90 = 4500,

С^В_общ = 60000 + 4500 = 64500.

Физический износ для этих построек определим по эффективному возрасту

И_Ф = С^В(ЭВ: СЭЖ) = 64500 (10: 50) = 12900 $.

Устранимый функциональный износ для дачного комплекса определим как сумму остаточной восстановительной стоимости склада и затрат на его ликвидацию за минусом ликвидной стоимости материалов.

УФунк.И = (С^В_скл - И_ф.скл.)+ З_ликв - С_мат

И_ф.скл = С^В_скл (ЭВ:СЭЖ) = 500(10:50) = 100 $

УФунк.И = (500 - 100)+300 - 100 = 600 $.

Рассчитаем накопленный износ дачного комплекса:

Σ И_i = И_ф + УФунк.И = 12900 + 600 = 13500 $.

Определим текущую стоимость дачного комплекса:

С^тек = С^З + С^В - Σ И_i + С^тек_хоз.п = 30000 + 64500 -

- 13500 + 3000 = 94000 $.

 

Пример 2. Оценить текущую стоимость производственного корпуса, расчётный объём которого составляет 150000 м³. По УПВС стоимость 1 м³ такого типа зданий в ценах 1969 г. составляет 8,4 руб. На 1 января 2015 г. индекс цен для данного типа зданий составляет И_1969-2015 = 76. Фактический возраст здания - 20 лет. Степень эксплуатации превышает нормативную на 10 %. Срок экономической жизни - 100 лет. Потери чистого дохода в результате функционального и экономического устаревания составляют - 365 тыс.руб. в год, коэффициент капитализации для данного типа зданий - 0,335.

Решение. Восстановительную стоимость корпуса определим по методу сравнительной единицы с учётом индекса цен

С^В = 150000 х 8,4 х 76 = 95760 тыс.руб.

Физический износ оценим по сроку экономической жизни, определив эффективный возраст здания

ЭВ = (20 х 110 %):100 % = 22 года,

И_ф = С^В(ЭВ: СЭЖ) = 95760(22:100) = 21067,2 тыс.руб.

 

Величину суммарного функционального и экономического износа определим путём капитализации потери чистого дохода от использования данного корпуса

ИФунк = (П_от х 4Д):КК = 365: 0,335 = 1089,6 тыс.руб.

Тогда текущая стоимость производственного комплекса может быть оценена как разница между его восстановительной стоимостью и накопленным износом

С^тек =С^В - ΣИ_i =95760-(21067,2+1089,2) = 73603,2 тыс.руб.

Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Структура доходного подхода

 

Недвижимость - особый вид товара, способный приносить доход своему владельцу. Поэтому существует непосредственная связь между размером инвестиций, вкладываемых в недвижимость при её покупке, и ожидаемыми будущими доходами от её использования. В этом подходе стоимость недвижимости представляется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Она определяется на основе метода капитализации, который состоит в пересчете будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с помощью коэффициента капитализации

С^Р = ЧД: ОКК,

где С^Р - рыночная стоимость приносящей доход недвижимости;

ЧД - прогнозируемый доход от использования недвижимости в

течение года;

ОКК - общий коэффициент капитализации будущих доходов.

В случае, когда поток будущих доходов представляется стабильным, метод расчета называется прямой капитализацией. А если в прогнозе потоков будущих доходов они отличаются по годам, то принимаемый метод пересчета их в рыночную стоимость недвижимости носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Проблема расчета текущей стоимости недвижимости по доходному подходу, таким образом, трансформируется в две задачи:

- определение чистого годового дохода от использования оцениваемого объекта;

- расчет общего коэффициента капитализации для данного вида недвижимости.

Чистый доход (ЧД) - это стабильная величина ожидаемого годового дохода за вычетом всех расходов по эксплуатации без учета амортизационных начислений.

При расчете доходов от использования недвижимости предполагается её будущая сдача в аренду и анализ рыночных арендных отношений. Последовательность определения чистого годового дохода состоит в следующем:

1). Определяется потенциальная валовая выручка (ПВВ) от сдачи недвижимости в аренду как произведение рыночной арендной ставки за сдаваемую единицу (1 кв.м) на сдаваемую площадь.

2). Рассчитывается действительная валовая выручка (ДВВ) путем уменьшения потенциальной валовой выручки на величину убытков из-за недозагруженности помещений, смены арендаторов, недоплат и т.п.

3). Из ожидаемой действительной валовой выручки вычитаются все прогнозируемые расходы по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. К ним относятся фиксированные, операционные расходы и резервы. Подробнее их состав представлен в Приложении 4. В результате данных вычислений получается балансовая прибыль (БП).

4). Следующим шагом в расчетах является определение чистой прибыли (ЧП) от использования объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается как разница между балансовой прибылью и налогом на прибыль.

5). И, наконец, чистый годовой доход, прогнозируемый при использовании оцениваемого объекта, определяется суммированием чистой прибыли с амортизационными отчислениями (АО)

ЧД = ЧП + АО.

Эти две составляющие чистого дохода отражают по своему экономическому содержанию доход на капитал, вложенный в недвижимость, и возврат капитала.

Пример. При определении чистого дохода, как правило, составляются отчёты о доходах и расходах при использовании объектов недвижимости.

Необходимо рассчитать чистый доход от офисного центра площадью 300 м², сдаваемого в аренду по ставке 400 $ за 1 м² в год, если потери от недозагрузки составляют 5 %.

 

1. Потенциальная валовая выручка равна 300 х 400 = 120 тыс. $

2. Потери 120 х 0,05 = 6 тыс. $

3. Действительная валовая выручка 120 - 6 = 114 тыс. $

4. Расходы по эксплуатации

4.1. Фиксированные - 38 тыс. $

- амортизационные отчисления - 20 тыс. $

- налоги на имущество - 16 тыс. $

- страховка объекта - 1 тыс. $

- прочие постоянные - 1 тыс. $

4.2. Операционные - 48 тыс. $

- расходы на управление - 10 тыс. $

- зарплата персонала с налогами - 12 тыс. $

- коммунальные услуги - 1,5 тыс. $

- эксплуатация и текущий ремонт - 10 тыс. $

- содержание территории - 3 тыс. $

- уборка помещений - 0,5 тыс. $

- охрана и безопасность - 10 тыс. $

- прочие операционные - 1 тыс. $

4.3. Резервы - 2 тыс. $

- напольные покрытия - 0,5 тыс. $

- кровля - 1 тыс. $

- сантехническое оборудование - 0,5 тыс. $

Итого эксплуатационные расходы - 88 тыс. $

5. Валовая прибыль 114 - 88 = 26 тыс. $

6. Налог на прибыль (20 %) 26 х 0,2 = 5,2 тыс. $

7. Чистая прибыль 26 – 5,2 = 21,8 тыс. $

8. Чистый доход: ЧПр + АО = 21,8 + 20 = 41,8 тыс. $

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: