 |
Метод прямого сравнительного анализа продаж
|
|
|
|
В оценке земельных участков
Этот метод основан на принципе замещения и предполагает наличие рыночной информации о недавних сделках купли-продажи участков-аналогов.
В соответствии с данным методом в продажные цены участков-аналогов вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Отбор сравниваемых с оцениваемым участком земли и корректировка их цен выполняются по следующим признакам:
- состав оцениваемых прав;
- условия финансирования сделки;
- условия продажи;
- время совершения сделки;
- местоположение;
- условия зонирования и другие ограничения;
- физические характеристики;
- инфраструктура: транспортная доступность, наличие и
близость инженерных сетей и их состояние, условия подключения к
ним и др.;
- наличие построек на участке;
- экологическое состояние участка и т.д.
Сравнение осуществляется а) либо на основе единиц сравнения (1 га, 1 м3, 1 фронтальный метр); б) либо по базовому стандартному участку.
Пример. Определим рыночную стоимость земельного участка на основе внесения поправок в продажные цены сопоставимых участков (табл. 2.10).
Таблица 2.10
Определение рыночной стоимости земельного участка
| Характеристики | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | |||
| № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | ||
| 1. Продажная цена, долл. | ? | ||||
| 2. Размер, м | 60х150 | 60х175 | 60х150 | 60х150 | 60х150 |
| 3. Физическая характеристика | ровный | ровный | ровный | холмистый | холмистый |
| 4. Местоположение | на берегу реки | на другом берегу реки | вверх по реке | вниз по реке | в центре города |
| 5. Поправка на размер | -500 | ||||
| 6. Поправка на физическую характеристику | +450 | +450 | |||
| 7. Поправка на местоположение | -2150 | ||||
| 8. Суммарная поправка | -500 | +450 | -1700 | ||
| 9. Откорректированная стоимость | |||||
| 10. Стоимость оцениваемого объекта составит 5750 долл. |
Определение рыночной стоимости земельного участка на основе нормативной цены базового участка. Стоимость участка на основе такого подхода определяется по формуле
|
|
|
С3 = ЦН х К1 х К2 х … х Кn,
где С3 - рыночная стоимость участка земли;
ЦН - нормативная цена базового участка;
Кi - коэффициенты, принимаемые для корректировки
при переходе от цены базового участка к стоимости
оцениваемого участка земли (i = 1, 2, … n).
Пример. Предположим, что ЦН = 5000 $, поправочные коэффициенты следующие: - поправка на размер оцениваемого участка К1 = 0,8
- поправка на рельеф К2 = 1,15
- поправка на местоположение К3 = 1,2.
Тогда СР = 5000 х 0,8 х 1,15 х 1,2 = 5520 $.
Метод изъятия
Метод состоит в выявлении нормального соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Это соотношение обладает достаточной устойчивостью в определенных территориальных зонах. В среднем считается, что удельный вес земли в стоимости застроенного участка колеблется около 30 %.
Техника расчетов по этому методу состоит в оценке типичных застроенных участков и расчете стоимости построек на них по затратному подходу. Затем из стоимости всего участка вычитается стоимость постройки и по остатку определяется доля стоимости земли в общей стоимости участка.
Пример. Определить рыночную стоимость земли, если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 240 тыс.$, а про сопоставимые участки известна следующая информация (табл.2.11).
Таблица 2.11
Определение доли стоимости земли в цене продаж
| Номер продаж | Цена продажи участка с постройками, тыс.$ | Стоимость построек, тыс.$ | Стоимость земли, тыс.$ | Доля земли в общей стоимости |
| 0,28 | ||||
| 0,30 | ||||
| 0,21 |
|
|
|
Распределим весы схожести по сопоставимым объектам в следующем порядке: 25 %, 35 % и 40 %, считая, что они отражают степень соответствия различных характеристик сопоставимых объектов оцениваемому.
Тогда средневзвешенная доля стоимости земли определится так
0,28 х 0,25 + 0,30 х 0,35 + 0,21 х 0,40 = 0,26.
Стоимость оцениваемого участка составит
С3 = 240 х 0,26 = 62,4 тыс. $.
Метод капитализации земельной ренты
Метод капитализации земельной ренты основывается на доходном подходе к оценке недвижимости. Стоимость участка определяется на основе его способности приносить доход (земельную ренту)
С3 = ЗР: КК3,
где ЗР - чистый земельный доход, включая арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и др.;
КК3 - коэффициент капитализации земельных доходов по отдельным регионам и территориям.
Чистый земельный доход может быть определен различными способами:
а) при развитом рынке аренды земельных участков, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы, земельную ренту можно определять по сумме чистой арендной платы за участок;
б) чистый доход от земли может определяться и по принципу её остаточной продуктивности, когда известны стоимость здания и требования к доходности здания и земли.
Пример. Определить стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить автозаправочную станцию на три колонки. Удельные капиталовложения на одну колонку составляют 5000 тыс.руб. Считается, что в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля; одна заправка равна 20 л, чистый доход с одного литра бензина составляет 3 руб. Возмещение инвестиций осуществляется равномерно в течение 5 лет. Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %.
Решение. Рассчитаем всю сумму капиталовложений, необходимых для строительства АЗС 5000 х 3 = 15000 тыс.руб.
Чистый операционный доход за год составит
3 кол. х 4 авт. х 24 ч х 300 дн х 20 л х 3 руб. = 5184 тыс.руб.
Доход, идущий на возврат капитала в год
100 %: 5 = 20 %; (15000 х 20): 100 = 3000 тыс.руб.
Доход на инвестиции (12 %)
(1500 х 12): 100 = 1800 тыс.руб.
Доход, относимый к земле по остатку
|
|
|
5184 - 3000 - 1800 = 384 тыс.руб.
Стоимость участка земли при ставке дохода 12 % составит 384: 0,12 = 3200 тыс.руб.
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Сегментирование рынка жилья
Предлагаются следующие критерии сегментации.
1. По материалам, используемым при строительстве жилья: каменные (из красного или белого кирпича), деревянные, панельные дома.
2. По времени постройки: дореволюционные сооружения (сохранились в основном строения из камня), "сталинки", дома "народной стройки", "хрущевки", "гостинки", "брежневки". В 1990-е гг. появилось жилье из современного кирпича, который также может быть нескольких видов.
3. По уровню комфортности: барак, коммунальное жилье ("коммуналка"), жилье гостиничного типа ("гостинка"), квартира с частичными удобствами, квартира со всеми удобствами, жилье улучшенной планировки, элитное жилье.
4. По количеству комнат: в советское время строили дома, квартиры которых могли включать от одной до пяти комнат. В основном строили дома, состоящие из двух- или трехкомнатных квартир.
5. По месту нахождения: в пределах городской черты, за городом, "частный сектор" (как в городе, так и за городом).
6. По количеству этажей: в советское время в основном строились кирпичные и панельные малоэтажные здания (высотой до 3 этажей), многоэтажные здания (от 5 до 8 этажей). Достаточно давно появились здания повышенной этажности (от 9 до 25 этажей). В настоящее время в Москве
и Санкт-Петербурге реализуются проекты по строительству 25- 30-этажных домов (высотные здания).
|
|
|
