Общая характеристика подходов и методов оценки стоимости предприятия

 

Существуют три подхода к определению стоимости предприятия (бизнеса): затратный, сравнительный и доходный.

Доходный подход основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в арен­ду. Результат по данному подходу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается, если не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения из­влечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, пра­вительственные здания), оценка может производиться на основе опре­деления стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т. е. - это затратный подход.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оценивае­мому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный под­ход, базирующийся на выборе сопоста­вимых объектов, уже проданных на данном рынке.

 

Затратный подход

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недви­жимости, поскольку стоимость улучшений на земельном участке должна носить вторичный характер и выступать как вклад в стои­мость земельного участка. Кроме того, необходимо иметь в виду, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучше­ния, в том числе и добыча полезных ископаемых, имеет определен­ный, ограниченный срок службы. Рассматриваемый подход к оценке недвижимости обычно приводит к объективным результа­там при условии достаточно точной оценки затрат на создание ана­логичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. В связи с тем, что при затратном подходе оценивается иму­щественный комплекс, состоящий из земельного участка и создан­ных на нем улучшений, обычно рассматриваются методы опреде­ления стоимости земли и улучшений.

Существуют следующие методы определения стоимости земли: метод изъятия (извлечения), техника остатка для земли, метод оп­ределения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструк­туру. Кроме того, используется методика расчета стоимости нового строительства.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Да­лее вносятся поправки, учитывающие различие между оценивае­мым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену про­дажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скор­ректированная цена дает оценщику возможность сделать заклю­чение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Конечно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленнос­ти, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать на­правление развития рынка. Если имеется достаточная информа­ция по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости. Учитывая, что данный подход к оценке основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того что при рассматриваемом подходе используются данные о сделках на рынке, его называют рыночным.

Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объек­тов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки. Для непосредственной корректировки следует выделить характеристи­ки сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые вли­яют на цены продажи и называются элементами сравнения. Каж­дый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

К общим, для всех объектов недвижимости, относятся следую­щие элементы сравнения:

-набор прав на недвижимость,

-условия финансирования сделки купли-продажи,

-условия сделки купли-продажи,

-время совершения сделки купли-продажи,

-физические характеристики объекта недвижимости,

-экономические характеристики объекта недвижимости,

-характер использования объекта недвижимости,

-компоненты цены продажи, не связанные с объектом не­движимости.

При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Разные способы расчета и внесение корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым анало­гом, позволяют классифицировать вводимые поправки на про­центные и стоимостные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, от­ражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

При этом если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего применяется повы­шающий коэффициент, в противном случае - применяется понижающий коэффициент.

Стоимостные (денежные) поправки, вносимые к единице срав­нения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определен­ную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Поправка вносится по­ложительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

В противном случае к цене сопоставимого аналога применя­ется отрицательная поправка. Для расчета и внесения поправок применяются различные ме­тоды, среди которых можно выделить следующие:

§ методы, основанные на анализе парных продаж,

§ экспертные методы расчета и внесения поправок,

§ статистические методы.

 

Доходный подход

Доходный подход используется только при доходной недвижи­мости, т. е. такой недвижимости, целью которой является получе­ние дохода.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от вла­дения недвижимостью, в оценку стоимости:

1 метод прямой капитализации, основанный на использова­нии ставки капитализации (К),

2 метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом в их теку­щую стоимость.

Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в теку­щую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожида­ние рынка.

Основная задача при использовании доходного подхода заключается в определении величины дохода (денежного потока) и коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации используется при оценке стоимо­сти актива (V), расчет производится по формуле

(21.1)

, где I— годовой доход;

R — коэффициент капитализации.

При использовании метода прямой капитализации не проис­ходит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположения инвестора относи­тельно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины началь­ных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капита­лизация оценивает полное право собственности. Для прямой ка­питализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чисто операционный до­ход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом ис­пользуют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализа­ции для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для зданий.

Исходной базой для расчета дохода служит отчет о движении де­нежных средств, который реконструируется оценщиком.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) использует­ся для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая перепродажа (реверсия) собственности. Метод применим к денежным потокам любого вида и является универсальным.

Расчеты по методу ДДП можно разделить на 4 основных этапа:

1. составление прогноза потока будущих доходов (расходов) в период владения объектом,

2. расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется,

3. определение ставки дисконта для оцениваемой недвижимо­сти на существующем рынке,

4. приведение будущей стоимости потока платежей в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стои­мости и сложения этих величин.

 

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогноз­ный и постпрогнозный. В качестве прогнозируемой базы может использоваться чистый доход или денежный поток (до или после уплаты налогов). Стоимость перепродажи рассчитывается на осно­ве прогнозирования потока доходов в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации. При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как пра­вило, кумулятивным методом.

Существует несколько методов определения коэффициента капи­тализации — ставки дохода на капитал:

1. рыночной выжимки,

2. кумулятивного построения,

3. определения коэффициента капитализации с учетом возме­щения капитальных затрат,

4. связанных инвестиций,

5. капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда).

Методы определения коэффициента капитализации широко рассмотрены в литературе. Остановимся на некоторых из них.

Метод рыночной выжимки является самым простейшим, быст­рым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимо­сти с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим харак­теристикам и полезности объектов недвижимости. Используя фор­мулу прямой капитализации можно перевести стоимость в ставку капитализации:

(21.2)

, где ЧОД— чистый операционный доход; V – стоимость актива.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижи­мости, можно вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи. Определенная таким образом ставка капи­тализации называется общей.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта.

Общая структура построения имеет следующий вид:

Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск.

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательской способности денег в течение срока про­екта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инве­стициями в недвижимость:

§ риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости,

§ риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости,

§ риск, связанный с уровнем управления недвижимостью (ме­неджментом),

§ риск неожиданного изменения уровня инфляции,

§ риск, связанный с возможным понижением или повышением стоимости активов.

Данный метод применяется в случае возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении.

Метод капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда) снимает некоторые недостатки метода связанных инвести­ций, так как он учитывает продолжительность периода планируе­мых капиталовложений, а также снижение или повышение стои­мости имущества в течение этого периода. Формула для расчета общей ставки капитализации:

(21.3)

, где R — общая ставка капитализации;

— ставка дохода на собст­венный капитал;

— отношение величины ипотечного кредита к стоимости;

С — ипотечный коэффициент;

— уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период,

— повыше­ние стоимости имущества за прогнозируемый период,

— коэф­фициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого пе­риода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

(21.4)

где Р — часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода,;

— ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капита­лизации заключается в определении источника возмещения основ­ной суммы капитала, которое может осуществляться как в момент перепродажи актива, так и из текущего дохода. Рассмотрим 3 вари­анта возмещения капитала:

1. Стоимость капитала не меняется.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

Стоимость капитала не меняется. Когда не прогнозируется из­менение стоимости основной суммы инвестиций, возмещение ка­питала происходит из стоимости актива при его перепродаже. В этом случае текущий (чистый) доход, будучи капитализированным по ставке процента, дает величину стоимости недвижимости.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капита­лизации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива происходит по цене, равной сумме перво­начальных инвестиций и прогнозируется поступление равновели­ких доходов.

Прогнозируется снижение стоимости капитала. Когда ожидает­ся, что стоимость вложенного капитала уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текуще­го дохода. Поэтому коэффициент капитализации должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существуют 3 способа возмещения инвестируемой суммы в ко­эффициенте капитализации:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой став­ке процента (метод Хоскольда).

Прогнозируется повышение стоимости капитала, когда поку­патель, как и продавец, предвидят будущий рост стоимости. С учетом этого обстоятельства текущий доход может быть доста­точно низким, поэтому в сопоставлении с ним цена недвижимо­сти будет невысокой. Иными словами, они покупают по цене, в которую заложено ожидание прироста стоимости. Повышение цены недвижимости может происходить за счет инфляции, ко­торая требует увеличения уплачиваемой за собственность суммы или роста привлекательности местоположения и т. д. В подоб­ных случаях реверсия, получаемая при перепродаже объектов, не только обеспечит возврат капитала, но и принесет дополни­тельный доход. При этом отсутствует необходимость возмеще­ния первоначального капитала из текущих доходов, поскольку в конечном счете произойдет обратное — повысится стоимость самого капитала. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста стоимости капи­тала.

Контрольные вопросы

1. Каковы принципы и цели оценки стоимости предприятия?

2. В чем сущность затратного метода оценки стоимости предприятия?

3. На чем базируется сравнительный подход оценки стоимости фирмы?

4. Какие методы используются при доходном подходе оценки стоимости предприятия?

Литература.

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник. – М.: Проспект, 2004. – 355 с.

2. Жиделева В.В., Каптейн Ю.Н. Экономика предприятия. Уч. пособие М., Инфра-М., 2005

3. Зайцев Н.Л. Экономика, организация и управление предприятием: Учеб. Пособие: - М.: Инфра-М, 2008.

4. Пелих А. С. и др. Экономика предприятия. Ростов н/Д: Феникс, 2002.

5. Раицкий К. А. Экономика предприятия. — М.: Дашков и К", 2001.

6. Сенько А.Н. Экономика предприятия: Учеб. Пособие. Мн., 2002.

7. Экономика предприятия: Учебник/В.М. Семенов, И.А. баев, С.А. Терехова и др.; Под ред. В.М. Семенова. 2-е изд., испр. М., 2000.

⇐ Предыдущая46474849505152535455Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: