 |
Шаг 2. Включение земельного участка в границы населенного пункта
|
|
|
|
Порядок включения земельного участка в границы населенного пункта предусмотрен нормами земельного и градостроительного законодательства 15. В соответствии со статьей 8 ЗК РФ перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.
Изменением границ населенных пунктов является изменение генерального плана муниципального образования (поселения или городского округа) 16, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования (статья 85 ЗК РФ) – для удобства далее будет использована общая формулировка «генеральный план» 17.
Решение об утверждении изменений в генеральный план одновременно является решением о переводе земельных участков из других категорий земель в земли населенных пунктов, следовательно в случае осуществления действий по внесению изменений в генеральный план отдельно изменять категорию земель в соответствии с нормами Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» нет необходимости.
Для включения земельного участка в границы населенного пункта необходимо осуществить следующую последовательность действий:
· обеспечить внесение изменений в генеральный план поселения или городского округа 18 в границы которого предполагается включение земельного участка;
· обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки поселения, в границы которого предполагается включить земельный участок.
Шаг 2.1. Обеспечение внесения изменений в генеральный план поселения, в границы которого предполагается включить земельный участок
|
|
|
1. Принятие главой местной администрации поселения решения о подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план поселения или городского округа.
Решение о подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план принимаются главой местной администрации. Лицам, заинтересованным во включении земельного участка в границы населенного пункта рекомендуется инициировать процедуру внесения изменений в генеральный план путем предоставления своих предложений по изменению генерального плана. Для этого им надлежит обратиться в орган местного самоуправления с соответствующей инициативой.
2. Согласование проекта изменений генерального плана до его утверждения
Подготовленный проект изменений генерального плана должен быть согласован с уполномоченными органами власти 19.
3.Проведение публичных слушаний по проекту изменений генерального плана
По проекту изменений генерального плана проводятся публичные слушания в соответствии со статьями 24, 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Срок проведения публичных слушаний определяется от 1 до 3 месяцев. В указанный срок заинтересованные лица вправе представить свои замечания и предложения по планируемым изменениям генерального плана.
По результатам публичных слушаний оформляется протокол о результатах публичных слушаний, содержание которого влияет на то, как отреагирует на результаты публичных слушаний глава местной администрации. При положительном решении глава администрации направляет проект изменений генерального плана в представительный орган муниципального образования.
4. Принятие решения об утверждении изменений генерального плана представительным органом местного самоуправления.
Шаг 2.2. Обеспечение внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
|
|
|
Почему это важно?
Сам по себе факт внесения изменений в генеральный план не определяет автоматически правовой режим земельных участков, включенных в границы населённого пункта.
При включении земельного участка в состав населенного пункта не происходит автоматического утверждения ПЗЗ. Поэтому наиболее оптимальный способ действий таков: параллельно с подготовкой изменений в генеральный план в части изменения границ населённых пунктов подготовить предложения по изменению ПЗЗ – по установлению правового режима соответствующих земельных участков в виде градостроительных регламентов.
Правовой режим использования земельных участков определяется градостроительными регламентами в составе ПЗЗ, а градостроительные регламенты приписаны соответствующим территориальным зонам.
В состав градостроительных регламентов для соответствующих территориальных зон включаются виды разрешённого использования земельных участков и предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешённого строительства на земельных участках.
Что такое разрешенное использование земельного участка? Это те виды деятельности (виды разрешенного использования, далее - ВРИ), которые допускаются к осуществлению на отдельно взятом земельном участке. Применительно к земельных участкам, находящихся в границах населенных пунктов, градостроительным регламентом устанавливаются основные, вспомогательные и условно разрешенные ВРИ.
Основные ВРИ – это виды использования, которым отдается приоритет. Например, правообладатель заинтересован в использовании земельного участка для того, чтобы жить на нем в построенном им доме. В таком случае, основным ВРИ такого участка будет «под индивидуальное жилищное строительство».
Вспомогательные виды сопутствуют основным видам использования. Вспомогательным видом в приведенном выше примере может быть использование земельного участка для выращивания фруктовых и овощных культур для личного потребления.
Условно-разрешенные ВРИ. В общем случае для осуществления деятельности, допускаемой такими ВРИ, требуется получить разрешение на условно разрешенный ВРИ участка по самостоятельной процедуре, предусмотренной законодательством о градостроительной деятельности. Однако Федеральный закон № 119-ФЗ предполагает исключение из общего порядка – в соответствии со ст. 8 указанного закона гражданин вправе использовать земельный участок в том числе в соответствии с условно разрешенным видом использования земельного участка без получения разрешения и проведения публичных слушаний 20.
|
|
|
В части определения правового режима использования земельных участков возможны три случая. Необходимо определить, какой из этих случаев относится к вашему земельному участку (земельным участкам).
Случай А. Земельный участок уже располагается в границах населенного пункта, и на этот земельный участок уже распространяется действие градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны согласно действующим ПЗЗ.
В указанном случае гражданин вправе использовать такой земельный участок в соответствии с любым видом или любыми ВРИ, предусмотренными данным регламентом, без каких-либо согласований и разрешений.
В срок не позднее 1 года со дня заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, определившись с необходимым ВРИ земельного участка, необходимо направить уполномоченный на предоставление земельных участков орган администрации муниципального образования уведомление о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка (или земельных участков). Причем заявитель имеет возможность определить несколько ВРИ согласно градостроительным регламентам ПЗЗ применительно к соответствующей территориальной зоне.
Случай Б. Земельный участок располагается за пределами границ населенного пункта и по результатам процедуры включения его в границы населенного пункта возникает необходимость внести изменения в ПЗЗ - распространить на них действие градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны.
Указанные действия реализуются в порядке, представленном в Приложении 5.
Случай В. Земельный участок располагается либо в границах населённого пункта, либо за границами населённого пункта, а его правовой режим определяется согласно части 5 статьи 8 Федерального закона № 119-ФЗ.
|
|
|
Указанный правовой режим предполагает, что градостроительный регламент для соответствующей территориальной зоны не утвержден, и гражданин вправе использовать такой земельный участок (за исключением случая, предусмотренного частью 6 указанной статьи 21) в соответствии с любым видом или любыми видами разрешенного использования земельных участков независимо от принадлежности такого земельного участка к той или иной категории земель с учетом возможности сочетания указанных видов разрешенного использования земельного участка с деятельностью, осуществляемой на смежных земельных участках.
В этом случае рекомендуется:
1) при наличии в муниципальном образовании проекта ПЗЗ (см. раздел 1 Шаг 4.3):
a) ознакомиться с ВРИ для земельных участков селения в соответствии с проектом ПЗЗ. Если планируемые ВРИ для вашей территориальной зоны не соответствуют проекту – попытаться внести изменения в проект ПЗЗ в рамках установленной процедуры (см. Приложение 5);
б) если же гражданами принимаются ВРИ земельных участков селения не в соответствии с проектом ПЗЗ, рекомендуется оценить потенциальные риски конфликтности между выбранными ВРИ и теми, что обозначены в проекте ПЗЗ муниципального образования;
2) при отсутствии в муниципальном образовании проекта ПЗЗ: одновременно с выбором ВРИ – представить органу местного самоуправления предложения по подготовке ПЗЗ.
|
|
|
