Шаг 2. Выбор правовой формы дальнейшего пользования земельным участком

После согласования декларации уполномоченным органом владелец земельного участка сможет оформить право собственности на данный земельный участок, договор аренды либо отказаться от него не ранее чем за шесть месяцев до дня окончания срока действия договора безвозмездного пользования.

Если по выбору гражданина с ним заключен договор аренды земельного участка, размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В контексте приобретения прав собственности или аренды на отдельные земельные участки по прошествии 5 лет необходимо учитывать вопросы налогообложения таких земельных участков. На практике часто встречаются ситуации, когда одни и те же земельные участки имеют различную кадастровую стоимость, что в конечном счете влияет на размер арендной планы или земельного налога. Конкретный размер кадастровой стоимости определяет кадастровая палата соответствующего субъекта РФ. Любой земельный участок можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра, где содержится информация в том числе о его кадастровой стоимости. Как показывает практика, из существующих ВРИ земельного участка, допускающих возможность строительства индивидуального жилого дома в границах населенного пункта, наиболее «дорогостоящим» является вид использования «под индивидуальное жилищное строительство» (далее - ИЖС). Следом идут виды использования «для ведения садоводства» и «для ведения дачного хозяйства» – при наличии у земельного участка данных видов использования в качестве основных ВРИ кадастровая стоимость соответствующих земельных участков значительно ниже. В данной ситуации целесообразным представляется при определении ВРИ земельного участка в соответствии с Федеральным законом №119-ФЗ определять в качестве основного ВРИ его использование «для ведения дачного хозяйства» или «для садоводства», а не «для индивидуального жилищного строительства».

И если в первые 5 лет за предоставленный земельный участок не нужно платить, то впоследствии, в случае приобретения его в собственность или на правах аренды, вопрос о размере земельного налога или арендной платы так или иначе встанет перед правообладателем.

Земельные участки, расположенные вне населенного пункта, значительно уступают в кадастровой стоимости аналогичным участкам в населенных пунктах. Причем разрыв в стоимости может отличаться в десятки, а то и сотни раз. В этой связи при следовании рекомендации о включении земельного участка в состав земель населенного пункта на усмотрение правообладателя предлагается два варианта действий.

Вариант 1. После приобретения указанного земельного участка в собственность или в аренду правообладатель может с целью сокращения размера земельного налога или арендной платы прибегнуть к процедуре разделения земельного участка. При разделении оптимальной представляется схема, при которой в его владении окажутся два участка: для одного из них (незначительной площади) можно будет предусмотреть ВРИ «под ИЖС», а для другого (он будет составлять большую часть разделенного ранее единого земельного участка) в качестве ВРИ предусмотреть, например, «для осуществления сельскохозяйственной деятельности». При этом правообладателя не должно пугать, что участки, мягко говоря, «непропорциональны»: Федеральный закон № 119-ФЗ освобождает от необходимости соблюдать требования к предельным (минимальным и максимальным) размерам образуемых земельных участков. Однако этот вариант требует значительных временных затрат и может легко превратиться в «административную волокиту».

Вариант 2. Федеральным законом № 119-ФЗ предусмотрено право каждого гражданина на получение земельного участка. Если в семье несколько человек, то один член семьи (муж) может заявить о намерении приобрести участок под цели сельскохозяйственного использования, а другой член семьи (жена) заявит о намерении приобрести небольшого по площади земельного участка, смежного с участком мужа, «для ИЖС». Исходя из норм Федерального закона № 119, орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, в указанной ситуации не может отказать в предоставлении земельного участка в соответствии с подобными инициативами заявителей. Таким образом, еще на стадии приобретения земельного участка в безвозмездное пользование минимизируются возможные проблемы, связанные с избыточным налогообложением после приобретения прав собственности или аренды на такой земельный участок. Такой вариант может оказаться оптимальным, однако он не может быть реализован в формате «коллективной заявки».

Шаг 3. Направление обращения в уполномоченный орган. Оформление права собственности, либо заключение договора аренды земельного участка

В случае, если договор безвозмездного пользования земельным участком был заключен с двумя и более гражданами, эти граждане имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Для приобретения такого земельного участка в собственность или в аренду граждане, с которыми заключен договор безвозмездного пользования земельным участком, совместно обращаются в уполномоченный орган.

В течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение гражданину или осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах и направляет их для подписания гражданину.

В случае, если договор безвозмездного пользования земельным участком был заключен с двумя и более гражданами и право безвозмездного пользования земельным участком одного или нескольких граждан было прекращено по основанию, указанному в п.1 ч.1 или ч.3 ст.9 Федерального закона 119-ФЗ, иные граждане, с которыми заключен указанный договор, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или в аренду в соответствии с ч. 4 ст. 9 (неизменение площади изначально предоставленного в безвозмездное пользование земельного участка) ч.1 ст.10 Федерального закона 119-ФЗ.

Рекомендации по строительству жилья на земельных участках: выбор типовых проектов, оформление собственности на вновь построенное жилое помещение с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 119-ФЗ, использование возможных механизмов кредитования жилищного строительства

Почему это важно?

В соответствии с действующим законодательством строительство жилья осуществляется на основании проектной документации. Такая документация разрабатывается специальными проектными организациям. Правообладатель земельного участка может поручить проектной организации разработку проектной документации в соответствии со своими пожеланиями относительно планируемого к строительству дома, а также может воспользоваться уже готовыми проектными решениями. Использование типовой проектной документации в целях строительства предоставляет правообладателю земельного участка существенные выгоды. Во-первых, ему не нужно «морочить себе голову» необходимостью учета всех требований, т.к. документация уже разработана и полностью соответствует всем требованиям законодательства о градостроительной деятельности, о техническом регулировании. Во-вторых, рекомендуемая стоимость приобретения права на использование типовой проектной документации составляет до 10% стоимости разработки проектной документации, что является экономически привлекательным с точки зрения сокращения расходов на проектирования в целях дальнейшего строительства.

К сожалению, земельный участок, предоставленный в безвозмездное пользование, не может рассматриваться в качестве залога. Это осложняет возможность кредитования жилищного строительства в первые 5 лет пользования земельным участком. Поэтому правообладателям земельных участков важно оценить возможности «мобилизации в качестве залога» иного недвижимого имущества, возможно, на других территориях, права на которое и них имеются.