 |
81.Оптимизация бизнес процессов управляющих компаний
|
|
|
|
81. Оптимизация бизнес процессов управляющих компаний
• Основные бизнес-процессы:
- начисление и сбор арендной платы;
- техническая эксплуатация объектов;
- осуществление коммунальных услуг;
- подготовка и реализация проектов;
- привлечение внешних инвестиций;
- подготовка отчётов собственнику и др.
• Метод бенчмаркинга – поиск лучших методов и инструментов, которые ведут к совершенствованию бизнеса:
- систематические измерения хода БП.
- периодическая оценка БП компании;
- сражение с БП компаний- лидеров;
- получение полезной информации;
- усовершенствование БП.
• Основные этапы оптимизации:
- документирование и описание БП;
- выявление и устранение дублирования БП;
- группировка БП по их значимости;
- рационализация затрат на вспомогательные БП;
- повышение эффективности основных БП.
• Аутсорсинг – передача на договорной основе непрофильных функций другим организациям и лицам.
• БП: - основные ключевые;
-основные не ключевые;
-вспомогательные
Бюджетирование – один из основных инструментов финансового планирования.
• Основные задачи бюджетной системы компании:
- планирование доходов и расходов по объектам в управлении и по собственной деятельности;
- прогнозирование дебиторской задолженности;
- координация и согласование интересов различных подразделений;
- стимулирование сотрудников;
- контроль результатов по совокупности бюджетных показателей;
|
|
|
- анализ и прогнозирование финансового состояния компании.
• Этапы введения системы бюджетирования.
- определение стратегических целей деятельности;
- разработка структуры бюджетов;
- определение центров финансовой ответственности и учёта;
- назначение ответственных лиц или подразделений за введение системы бюджетирования;
- разработка форм отчётности;
- обучение персонала.
• Бюджеты:
Основные Функциональные Дополнительные
-доходов и расходов; -доходов от аренды; -налоговый;
-движение средств; -расходов на коммун. -инвестиционный.
-по балансов. листу. услуги;
-эксплуатационных
расходов;
-административных
расходов;
82 Залог, ипотека объектов собственности
• Правовая основа – ФЗ «О залоге», введенный в действие 1992г.;
• Предметы залога: вещи, ценные бумаги, имущественные права- всё что по закону может быть отчуждено залогодателем;
• Основания- договор залога;
• Не может быть предметом залога:
- имущество, изъятое из оборота;
- требования, связанные с личностью кредитора
(алименты, возмещение вреда и др. )
- Иные права, уступка которых запрещена законом.
• Основные правила:
- заложенное имущество остаётся у залогодателя;
- при залоге имущественных прав, удостоверенных ценной бумагой последняя передаётся залогодержателю или в депозит нотариусу. \
|
|
|
- Залогодатель:
- - имеет право пользоваться предметом залога;
- несёт риски случайной гибели или повреждения;
- может отчуждать предмет только с согласия
- залогодержателя;
- может иметь правопреемника;
- вправе завещать заложенное имущество.
- Залогодержатель:
- отвечает за сохранность предмета залога, если он ему перейдет по условиям договора;
- имеет право получать удовлетворение из страхового возмещения;
- может пользоваться предметом, если это предусмотрено договором;
- может извлекать выгоды в целях погашения основного долга, если это предусмотрено договором.
- Взыскание на предмет залога в определённых случаях может быть обращено только в судебном порядке.
- Реализация на торгах.
- Ипотека – залог недвижимости с оставлением её у залогодателя.
- Ипотека здания и сооружения с одновременной ипотекой земельного участка.
- Основные условия договора об ипотеке:
- - предмет ипотеки;
- -стоимость передаваемого в ипотеку объекта;
- -существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (кредит);
- -размер основного обязательства (тело и %);
- -срок исполнения основного обязательства;
- -указание на местонахождение объекта;
- -требования по страхованию имущества;
- -основания обращения взыскания.
- Стандартная процедура:
- -предварительная квалификация;
- -оценка возможностей заёмщика;
- -подбор объекта приобретения;
- -оценка объекта;
- -заключение договора купли- продажи и подписание кредитного договора;
- -переход объекта в залог кредитору;
- -проведение расчётов с продавцом;
- -страхование;
- -обслуживание кредита.
- Ипотека государственного и муниципального имущества – только с согласия соответствующего органа исполнительной власти;
- Особенности земельной ипотеки:
- -неразвитость рынка;
- -высокие риски кредитных организаций;
- -сложности регистрации прав и сделок;
- -отсутствие практики;
- Системы ипотеки:
- -одноуровневая;
- -двухуровневая.
- Особенности оценки земли для целей ипотеки.
- Опыт ипотеки в РФ.
- Задачи государства в содействии развитию ипотеки.
83Сущность и понятие менеджмента.
|
|
|
• От английского manage-управлять, заведовать, руководить.
• От латинского manys age re, manibus age-re- делать руками.
• Две функции: - организация (как деятельность), образование и совершенствование связей между частями целого;
Создание и совершенствование структуры и правил функционирования её элементов.
-Управление- процесс (деятельность) направленный на достижение цели; перевод системы из одного состояния в заданное или удержание в заданном.
• В широком смысле – руководство социально-экономическими системами различного уровня.
• В России слово «менеджер» приобрело зачастую характер китча, в СССР соответствовало слову «начальник».
• Совокупность принципов, форм, методов, приёмов и средств управления производством и персоналом. Основная цель достижения высокой эффективности производства.
• Способ, манера обращения с людьми, власть и искусство управления, особого рода умения и административные навыки. (америк. определение).
• Менеджмент- система методов управления в условиях рынка, ориентированных на удовлетворение спроса и потребностей рынка и обеспечивающих повышение эффективности функционирования управляемых объектов и систем.
• Управление- процесс планирования, организации, координации, мотивации сотрудников и контроля (функции менеджмента) для достижения поставленных целей функционирования объектов и систем.
• Менеджер- руководитель- человек, наделённый правами и полномочиями принимать управленческие решения и обеспечивать их выполнение. -низшее звено (операционные руководители) -среднее звено (контроль низшего звена и взаимодействие с высшим) -высшее звено (стратегическое управление, принятие важных управленческих решений).
|
|
|
• Методы менеджмента: -организационные; -административные (методы властной мотивации); -экономические(косвенное воздействие); -социально-психологические (воздействие на поведение).
• Виды менеджмента: -организационный (процесс создания и упорядочения); -стратегический; -тактический; -оперативный.
• Объекты менеджмента (управление)
– недвижимость;
– движимое имущество;
– производство;
– маркетинг;
– снабжение и сбыт;
– финансы и инвестиции;
– инновации;
– учёт, анализ и контроль; (экаутинг)
– персонал.
• Модели менеджмента
– Японская: зарубежный опыт, национальные традиции, опора на умение работать с людьми.
– Американская: борцовские качества менеджмента, исключительность, «богоизбранность», борьба за лидерство, доминирование единоличного стиля, жёсткая дисциплина, беспрекословность подчинения при внешней демократичности.
• Принципы менеджмента
– Научности;
– Целенаправленности;
– Функциональности;
– Универсальности;
– Последовательности;
– Непрерывности;
– Оптимальности уровня централизации;
– Учёта психологии;
– Учёта закономерностей межличностных отношений;
– Единства права и ответственности;
– Состязательности;
– Максимальной вовлечённости.
Управление недвижимостью- сервейинг
Менеджер-сервейер
|
|
|
