 |
Границы права пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания (сооружения)
|
|
|
|
На практике возникал вопрос о том, в каких границах арендатор обладает правом на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение. До вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передавались права только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это порождало различные споры, в том числе связанные с определением такой части.
С 02.07.2007 в связи с изменением редакции ст. 652 ГК РФ данная проблема устранена, поскольку по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят данной недвижимостью и необходим для ее использования. Однако на практике возникает вопрос: можно ли с арендатора взыскать плату за пользование частью указанного участка, если эта часть не идентифицирована в установленном порядке?
8.1. Вывод из судебной практики: Право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется только на ту часть участка, на которой расположено здание (для правоотношений, возникших до вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ).
Примечание: В практике судов общей юрисдикции существует противоположная позиция: право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется на весь участок (Постановление президиума Московского областного суда от 14.02.2007 N 97 по делу N 44г-30\07).
Данная позиция основана на совместном применении ст. 652 ГК РФ и пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, закрепляющего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2007, 28.04.2007 N КА-А40/3103-07
"...Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Исследовав и оценив представленные в материалах дела доказательства, в том числе договор долгосрочной аренды на земельный участок N М-02-01-7034 от 28.04.01 вышеупомянутый договор аренды N 2-ар, акт обмера земельного участка, протокол осмотра территории, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок площадью 4128,6 кв. м является отдельным объектом арендных отношений, и обществом не доказана необходимость использования его в целях реализации прав по договору аренды здания. При этом правомерно отклонили ссылку заявителя на строительные и иные стандарты дилерских центров фирм-партнеров, обоснованно указав, что приведенная выше норма статьи 652 ГК РФ не соотносится с конкретным направлением хозяйственной деятельности арендатора и касается лишь той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации непосредственно арендуемого здания..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009
"...В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
|
|
|
В пункте 22 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что с учетом незаключенности договора аренды земельного участка от 16.09.2003 истец, перечисливший денежные средства за аренду земли, оплатил фактическое пользование земельным участком площадью 14744 квадратных метра занятым арендованным им недвижимым имуществом, поэтому неосновательное обогащение на стороне ответчиков отсутствует..."
Статья 654. Размер арендной платы
| См. также: Важнейшая практика по ст. 654 ГК РФ |
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 654 ГК РФ
1. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды помещений >>>
2. Возможность установления в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ >>>
3. Определение размера платы за пользование имуществом в случае недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он не заключался) >>>
4. Возможность применения к договору аренды помещений в здании п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) >>>
|
|
|
5. Особенности применения положения п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в состав арендной платы за пользование зданием (сооружением) при аренде зданий (сооружений), помещений, находящихся в государственной (муниципальной) собственности >>>
6. Возможность одностороннего изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения) >>>
7. Определение размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения) при отсутствии указания на включение в нее НДС >>>
8. Перенаем по договору аренды здания или сооружения, по условиям которого арендная плата не включает плату за землю >>>
9. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 654 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>
|
|
|
