 |
Определение размера платы за пользование имуществом в случае недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он не заключался)
|
|
|
|
Если договор аренды признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. Недействительная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.
Возникает вопрос: можно ли в случае незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом? Если нет, то каков порядок исчисления сумм таких платежей?
В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 167 ГК РФ внесены изменения. В частности, данная статья дополнена п. 4, согласно которому суд вправе не применять предусмотренные п. 2 указанной статьи последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Изменения вступили в силу с 01.09.2013. Таким образом, с этой даты на законодательном уровне будут устанавливаться случаи, когда последствия недействительной сделки не подлежат применению.
По вопросу определения размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным см. также п. 15 материалов к ст. 614 ГК РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А43-3987/2010
|
|
|
"...Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца в спорный период.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью "50+50" средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в городе Княгинино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договоры аренды помещений в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение в заявленном размере из расчета 4000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 6.1 договора аренды от 01.07.2002 N АВ-25/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.
Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.03.2011 по делу N А43-3979/2010
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Предприниматель с 13.01.2009 является собственником нежилого помещения П2 (административного здания с гаражом и котельной) общей площадью 363 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, Большеболдинский район, село Большое Болдино, улица Восточная, 2 (свидетельство о регистрации права от 13.10.2009 серии 52-АВ N 556243).
|
|
|
Предприниматель посчитал, что УФССП по Нижегородской области при отсутствии правовых оснований пользовалось его гаражом площадью 29,2 квадратного метра по указанному адресу с 13.01.2009 по 28.02.2010, и обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Материалами дела подтвержден и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца с 13.01.2009 по 15.02.2010.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью "50+50" средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в селе Болдино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договор аренды помещения в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение за названный период из расчета 3 000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.
Ссылка заявителя на приобретение им правового титула на нежилое помещение в силу договора аренды от 01.10.2002 N АВ-34/02, которым согласован размер арендной платы в сумме 500 рублей в месяц, отклоняется в силу следующего.
В пункте 6.1 договора аренды от 01.10.2002 N АВ-34/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.
Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2010 по делу N А82-13813/2008-72
"...Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.10.2005 N 12 нежилого помещения (в том числе помещения N 24 - 32, 42 и 44) общей площадью 316,9 квадратного метра, расположенного по указанному адресу.
|
|
|
Срок действия договора стороны установили с 1 октября 2005 года до 30 сентября 2006 года (пункт 6.1 договора).
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2007 по делу N А82-2234/2007-7 установлен факт незаключенности договора аренды от 01.10.2005 N 12 в связи с отсутствием его государственной регистрации. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство является преюдициальным.
Предметом настоящего спора явились взыскание неосновательного обогащения за пользование помещением, неосновательного обогащения в размере доходов, полученных от использования помещения, и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения от полученных доходов.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Из материалов дела, в том числе из постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2007 по делу N А82-2234/2007-7, видно и суд установил, что ответчик без оплаты и законного титула использовал указанное помещение истца в спорный период.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не сослался на п. 3 ст. 424 ГК РФ, однако признал допустимым доказательством размера платы за пользование нежилым помещением справку организации-оценщика о стоимости пользования аналогичным имуществом.
|
|
|
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2009 по делу N А79-960/2009
"...ООО "Полимертара" и ООО "Росинка" подписали договор от 22.06.2005 N юр-348 субаренды нежилого помещения муниципальной собственности города Чебоксары, по которому ООО "Полимертара" передало в пользование ООО "Росинка" указанное нежилое помещение.
Срок субаренды определен договором с июля 2005 года по 31.12.2009 (пункт 1.3 договора).
Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор субаренды от 22.06.2005 N юр-348 не зарегистрирован в установленном законом порядке и пришли к обоснованному выводу о его незаключенности.
Таким образом, материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ООО "Росинка" использовало помещение без каких-либо законных оснований.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Утверждение заявителя о неправильном расчете судом размера арендной платы, на основании данных технических паспортов на нежилое помещение отклоняется судом кассационной инстанции. Суд в совокупности оценил представленные в материалы дела доказательства (в том числе данные технических паспортов) и установил фактически занимаемую ООО "Росинка" площадь нежилого помещения, исходя из чего произвел расчет суммы, подлежащую выплате истцу.
Ссылка на то, что справка общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" не может служить доказательством, подтверждающим стоимость пользования аналогичным имуществом в размере 480 рублей за квадратный метр площади, неправомерна.
В качестве доказательства стоимости пользования аналогичным имуществом ООО "Кристина-Арго-Ч" представило указанную справку, содержащую необходимые сведения. Заявитель, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств, опровергающих данные, указанные в справке, а потому суд правомерно руководствовался при принятии решения названным доказательством..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9
"...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.
|
|
|
Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа <*>.
--------------------------------
<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.
В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340
"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."
Дальневосточный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что при расчете платы за фактическое пользование имуществом должны применяться обычные ставки арендной платы, установленные в соответствующей местности. Это корреспондирует положениям п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2010 N Ф03-4886/2010 по делу N А51-11818/2008
"...Приморский краевой союз потребительских обществ "Приморский крайпотребсоюз" (далее - Приморский крайпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Первомайскому потребительскому обществу (далее - общество) о взыскании 1 616 725 руб., из которых 1 532 936 руб. - неосновательное обогащение за период с 03.09.2007 по 04.05.2008 и 83 789 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Суды установили факт пользования ответчиком имущественным комплексом пивзавода, а также то, что договор аренды от 03.09.2007 N 16 является незаключенным.
При этом суды пришли к выводу о том, что, подписав договор аренды, стороны согласовали размер арендной платы за пользование имуществом в сумме 60 000 руб. и исполняли договор исходя из этого согласованного условия договора. В связи с этим суды признали заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Поскольку договор аренды от 03.09.2007 N 16 признан судом незаключенным, он не порождает прав и обязанностей сторон. В связи с этим вывод судов о согласовании сторонами условия об арендной плате в размере 60 000 руб. по признанному незаключенным договору является ошибочным.
В связи с этим суду необходимо было установить обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных имущественных комплексов и дать оценку представленным истцом доказательствам величины арендной платы за имущественный комплекс пивзавода, которым пользовался ответчик.
Исходя из установленного судом факта пользования ответчиком в спорный период имущественным комплексом пивзавода последний обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска является преждевременным и сделан без полного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, установления существенных для дела обстоятельств в нарушение статьи 71 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения, установить обычные ставки аренды за имущественный комплекс, применяемые в данной местности, и с учетом установленного, сумм оплат за пользование имущественным комплексом пивзавода разрешить спор..."
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А41/4975-11 по делу N А41-24869/10
"...Так как договор от 09.04.2010 N 13/3 не прошел государственную регистрацию, суды пришли к правильному выводу, что он является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Между тем, указанные помещения были возвращены предпринимателем ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании акта приема-передачи от 06.09.2010 (л.д. 118).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что ИП Лебедева Ю.А. обязана оплатить фактическое пользование помещениями, принадлежащими ООО "Мытищи-ПЛАЗА" за период с 01.05.2010 до 06.09.2010.
Стоимость фактического пользования помещениями должна определяться в порядке, установленном п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что ответчик не вправе требовать взыскания с истца платы за фактическое пользование помещением исходя из размера арендной платы, определенной договором от 09.04.2010 N 13/3..."
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007
"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.
Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей..."
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2010 по делу N А20-486/2009
"...Поскольку срок действия договора аренды от 30.06.2008 составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации. Доказательства государственной регистрации договора аренды от 30.06.2008 в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды спорных помещений от 30.06.2008 является правильным и соответствует приведенным нормам права.
Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Факт пользования обществом нежилыми помещениями в спорный период подтверждается материалами дела и им не оспаривается.
Размер неосновательного обогащения в сумме 90 610 рублей 26 копеек за пользование спорными помещениями с 1 июля 2008 г. по 9 сентября 2009 г. определен на основании положений пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги, исходя из ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда в г. Нальчике. Возражений по расчету суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами общество не представило.
Суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства и правильно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66
"...Общество "Магазин N 23 "Галантерея", ссылаясь на то, что Федерацией бокса и кикбоксинга не уплачиваются денежные средства за пользование помещением, а также полагая, что указанный договор аренды является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.
Удовлетворяя требования общества "Магазин N 23 "Галантерея", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик использовал спорное имущество без законных оснований, так как договор аренды от 01.02.2009 N 8 является незаключенным. Делая указанный вывод, суды исходили из того, что названный договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого составляет один год, не зарегистрирован в установленном порядке, кроме того, указанные в договоре данные не позволяют однозначно идентифицировать передаваемое в аренду имущество.
Установив, что в период, за который взыскивается неосновательное обогащение, ответчик пользовался принадлежащим истцу имуществом, а также принимая во внимание, что ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих внесение им платы за такое пользование, суды сделали правильный вывод о том, что Федерация бокса и кикбоксинга обогатилась за счет общества "Магазин N 23 "Галантерея".
Расчет размера неосновательного обогащения за пользование имуществом произведен судами на основании данных, содержащихся в представленном истцом отчете общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг-Центр" от 11.12.2009 N 231/12-09 "Об оценке рыночной стоимости размера арендной ставки за пользование нежилыми помещениями торгового назначения, расположенными в центральной части г. Южноуральска Челябинской области" (т. 1, л. д. 57 - 84). Как следует из названного отчета, рыночная стоимость размера арендной ставки за пользование нежилыми помещениями торгового назначения в центральной части г. Южноуральска по состоянию на 07.12.2009 без учета коммунальных услуг составляет 467 руб. за кв. м.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."
Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2010 N Ф09-978/10-С6 по делу N А60-33827/2008-С3
"...Судами установлено, что договор субаренды от 01.03.2007 N 1 в связи с отсутствием его государственной регистрации является незаключенным (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, отсутствуют правовые основания для пользования ответчиком спорным помещением.
Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности, акт приема-передачи помещения, платежные документы, свидетельствующие об оплате в спорный период предпринимателем Головиным Д.А. коммунальных услуг и платы за техническое обслуживание помещения, и установив факт пользования ответчиком в указанный период нежилым помещением при отсутствии доказательств внесения платы за данное пользование, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения.
При этом, признавая обоснованным размер неосновательного обогащения, рассчитанный истцом исходя из арендной ставки, указанной в подписанном сторонами расчете арендной платы к незаключенному договору субаренды от 01.03.2007 N 1, суды правомерно исходили из того, что при прочих равных условиях и при отсутствии оснований для принятия какого-либо иного расчета данный расчет соответствует среднерыночному размеру арендной платы за аренду нежилых помещений в г. Екатеринбурге, определенному на основании отчета об оценке, составленном Уральским бюро независимой экспертизы..."
Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-10920/09-С6 по делу N А50П-504/2009
"...Судами установлено, что ОВД по Карагайскому району при отсутствии правовых оснований пользовалось зданиями, принадлежащими обществу "Старт", и неосновательно сберегло за счет названного общества денежные средства, составляющие плату за использование данных объектов. Договор аренды от 01.02.2005, подписанный ОВД по Карагайскому району с прежним собственником объектов недвижимости (обществом с ограниченной ответственностью "Карагайское"), признан судами незаключенным (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Перерасчет подлежащей взысканию в пользу общества "Старт" с ОВД по Карагайскому району суммы неосновательного обогащения произведен судами с использованием Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципальной собственности на территории Карагайского района (приложение N 1 к Положению "О порядке передачи в аренду муниципального имущества Карагайского муниципального района", утвержденному решением Земского собрания Карагайского муниципального района от 27.06.2007 N 10/21) как наиболее соответствующей порядку определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с учетом момента освобождения помещений каждым из ответчиков.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."
3.2. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды (в том числе когда он вообще не заключался) муниципального или государственного имущества плата за его фактическое использование может взиматься исходя из установленного нормативными актами размера арендной платы.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2018 N Ф09-6006/18 по делу N А60-54585/2017
"...При рассмотрении спора судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0508057:3 площадью 1 498 кв. м, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Димитрова, 1, находится здание магазина площадью 372 кв. м.
Согласно выписке из ЕГРП на здание зарегистрировано право общей долевой собственности предпринимателя Молчанова А.Н. (1/3 доли) (регистрационная запись от 25.10.2001 N 66-01/01-197/2001-299).
Ссылаясь на то, что предприниматель Молчанов А.Н. пользуется спорным земельным участком в отсутствие договорных отношений, в связи с чем на его стороне возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается факт нахождения на спорном земельном участке здания магазина, принадлежащего предпринимателю на праве общей долевой собственности.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Проверив представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения, выполненный в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург", постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2014 N 1227-ПП "Об установлении на 2015 год коэффициента увеличения, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", постановлением Правительства Свердловской области от 28.12.2015 N 1209-ПП "Об установлении на 2016 год коэффициента увеличения, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", исходя из установленной и не оспоренной кадастровой стоимости земельного участка, с применением соответствующих коэффициентов увеличения и соответствующей ставки, суд апелляционной инстанции признал его верным, составленным в соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами об установлении арендной платы.
Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определен судом с учетом установленного размера неосновательного обогащения и составил 60 128 руб. 01 коп. за период с 11.01.2017 по 20.09.2017.
Таким образом, исковые требования обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции частично..."
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-10818/11 по делу N А40-117100/10-82-999
"...По иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар к открытому акционерному обществу "Международный концерн по эксплуатации недвижимости" о взыскании 1 233 375 руб.
30.03.2010 ответчик возвратил истцу нежилые помещения, поскольку спорный договор безвозмездного пользования прекратил свое действие 29.08.2009, в связи с письменным отказом истца от договора (уведомление получено ответчиком 28.07.2009).
Поскольку ответчик в период с 29.08.20089 <*> по 30.03.2010 пользовался спорными нежилыми помещениями, земельным участком, истец обратился с иском в суд.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "с 29.08.20089" следует читать "с 29.08.2009".
Суды, удовлетворяя иск, исходили из содержания норм статей 610, 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Расчет суммы неосновательного обогащения происходил, исходя из ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления на здание и на земельный участок, занимаемых ответчиком помещений с применением норм статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А40-117100/10-82-999 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.07.2011 отказать..."
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 по делу N А33-4883/2009
"...В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 2008-А от 21.06.2004 может считаться заключенным только с 21.12.2007, поскольку тогда он был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с чем является правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что на момент подписания ООО "Ярославна" с ИП Сайфетдиновым Р.А. договора субаренды N 1471-С от 11.07.2005, а также дополнительных соглашений от 09.11.2005 и N 2 от 11.07.2006 указанное общество не обладало правами арендатора и не имело правомочий по распоряжению нежилым помещением, расположенным на первом этаже здания по адресу: Норильск, пр. Ленинский, 48.
Поскольку незаключенный договор аренды не породил у ООО "Ярославна" права субарендодателя, у ИП Сайфетдинова Р.А. не возникло права субарендатора по договору N 1471-С от 11.07.2005.
Как следует из представленного в материалы дела расчета, сумма неосновательного обогащения ответчика за период использования вышеуказанных нежилых помещений общей площадью 270,6 кв. м за период с 01.04.2008 по 01.12.2009 (за апрель 2008 года - ноябрь 2009 года) составила 1 447 249 рублей 20 копеек исходя из расчета 72 362 рубля 46 копеек за каждый месяц пользования муниципальным недвижимым имуществом.
Указанный расчет произведен истцом на основании методики определения арендной платы, приведенной в утвержденном решением Норильского городского совета депутатов от 13.05.2008 N 11-251 Положении о порядке предоставления в аренду объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования г. Норильск.
При этом истцом обоснованно при
|
|
|
