Возможность одностороннего изменения размера арендной платы по договору аренды здания (сооружения)

6.1. Вывод из судебной практики: Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением, включающая в себя плату за пользование земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем в связи с формированием границ земельного участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу N А70-12492/2010

"...Полагая, что ответчик использует нежилое помещение общей площадью 1 577,10 кв. м, находящееся в 5-этажном строении по ул. 30 лет Победы, 31, в г. Тюмени, вместе с соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:247, на котором расположено данное имущество, однако плату за пользование указанной частью земельного участка не производит, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 16 520 руб. 19 коп. неосновательного обогащения за период с 01.03.2010 по 31.10.2010, а также 1 033 руб. 72 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.04.2010 по 11.05.2011 (в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец частично отказался от иска в суде апелляционной инстанции).

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора аренды нежилого помещения (пункты 3.1 - 3.5), приложение N 3 к данному договору, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды пришли к выводу о том, что предусмотренная спорным договором арендная плата включает и плату за пользование земельным участком, в связи с чем отказали во взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд также указал, что по условиям договора арендатор обязан оплачивать пользование земельным участком, на котором располагалось арендованное имущество.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А05-3557/2009

"...По мнению подателя жалобы, условия договора аренды позволяют изменить в одностороннем порядке размер арендной платы за здание за счет земельной составляющей арендной платы; формирование земельного участка является мотивом изменения арендной платы и правового значения не имеет, поскольку стороны предусмотрели одностороннее изменение арендной платы вне зависимости от причин и мотивов ее изменения.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из названных норм и условий договора от 07.06.2006 N 4, Обществу одновременно с передачей в аренду здания перешло право пользования земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, в арендную плату включена плата за пользование частью земельного участка в твердой сумме.

Согласно пункту 3.4 договора аренды возможность изменения арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы предусмотрена только в случае изменения ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов (пункт 3.4 договора).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, у арендодателя не имелось оснований в одностороннем порядке изменять по уведомлению размер арендной платы за земельный участок в связи с формированием его границ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Суды обоснованно указали на изменение в таком случае предмета аренды. Поскольку условиями договора от 07.06.2006 N 4 не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, вопрос о предоставлении Обществу вновь сформированного земельного участка площадью 318 кв. м в аренду либо на ином праве должен решаться путем заключения соответствующего договора либо внесения изменений в условия договора от 07.06.2006 N 4..."