 |
Перенаем по договору аренды здания или сооружения, по условиям которого арендная плата не включает плату за землю
|
|
|
|
8.1. Вывод из судебной практики: После заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора, в том числе связанных с погашением задолженности по договору аренды нежилого помещения (здания), по условиям которого арендная плата не включает плату за землю, прежний арендатор должен внести указанную плату, которую он обязан был уплатить до заключения такого соглашения.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.08.2015 N Ф04-22240/2015 по делу N А03-18058/2014
"...Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Быкову Владимирову Борисовичу (далее - ИП Быков В.Б., предприниматель) о взыскании 174 738,58 рублей неосновательного обогащения за период с 15.09.2009 по 26.04.2013 и 40 922,55 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2009 по 10.08.2014.
Представитель ИП Быкова В.Б. заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве ответчика - ИП Быкова В.Б. правопреемником - ООО "Мемориал" в связи с заключением договора перенайма от 27.04.2013, согласно которому обществу перешли все права и обязанности предпринимателя по договору аренды нежилого помещения (здания) муниципальной собственности, находящегося у муниципального унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения, от 21.12.2010, в том числе обязательства по погашению задолженности, имеющейся на момент подписания соглашения.
Между МУП "Специализированная похоронная служба" города Барнаула (арендодатель) и ИП Быковым В.Б. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (здания) муниципальной собственности, находящегося у муниципального унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения от 21.12.2010 (далее - договор от 21.12.2010), согласно которому арендодатель передал арендатору в арендное пользование помещение (здание) общей площадью 981,42 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 142.
|
|
|
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая изложенное и принимая во внимание тот факт, что арендная плата по договору от 21.12.2010 не включала в себя плату за землю, а согласно пункту 2 договора перенайма от 27.04.2013 ООО "Мемориал" приняло на себя все права и обязанности по договору, в том числе обязательства по погашению задолженности, имеющейся на момент подписания настоящего договора, судебные инстанции правомерно посчитали, что право аренды земельного участка, как и обязанность по оплате арендных платежей, возникли у предпринимателя в силу закона, а не положений договора, в связи с чем оснований для процессуального правопреемства по обязательствам между предпринимателем и ООО "Мемориал" по договору от 21.12.2010 в связи с заключением договора перенайма от 27.04.2013, связанных с уплатой арендных платежей за землю, не имеется..."
Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 654 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания
Пример взыскания с арендодателя неосновательного обогащения в размере платы за земельный участок под арендуемым зданием (сооружением)
Ситуация
Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, полученного в виде уплаченных арендатором сумм земельного налога.
|
|
|
Суд удовлетворил исковые требования.
Применение ст. 654 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что договором аренды не предусмотрено иное правило, чем содержащееся в ст. 654 ГК РФ, то есть в договоре прямо не указано, что в состав арендной платы за здание не входит плата за пользование земельным участком. Таким образом, у арендатора отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком сверх установленной арендной платы. Вследствие этого суд признал уплаченные арендатором суммы земельного налога неосновательным обогащением арендодателя.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 22.02.2011 по делу N А65-12407/2010)
Пример невозможности исчисления размера арендной платы на единицу площади фактически арендуемого объекта, если договором арендная плата определена за весь объект в целом
Ситуация
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор возражал против иска, считая, что подлежащая уплате арендная плата должна быть снижена, так как фактически площадь переданного в аренду помещения была меньше указанной в договоре.
Исковые требования были удовлетворены судом.
Применение ст. 654 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что договором установлен размер арендной платы за все помещение в целом, а не за 1 кв. м его площади, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 654 ГК РФ сделал вывод, что определенный договором размер арендной платы не подлежит перерасчету исходя из фактической площади арендованного помещения.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2004 N А31-1396/14; Постановление ФАС Центрального округа от 31.08.2010 по делу N А54-6681/2009С12)
Статья 655. Передача здания или сооружения
| См. также: Важнейшая практика по ст. 655 ГК РФ |
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 655 ГК РФ
1. Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения при прекращении договора аренды >>>
2. Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения при прекращении договора аренды >>>
3. Влияние отсутствия акта передачи имущества на заключенность договора аренды здания (сооружения) >>>
4. Исключение из договора условия о возврате арендуемого здания (сооружения) по акту приема-передачи >>>
5. Возможность понуждения арендатора здания (сооружения) к подписанию акта приема-передачи >>>
|
|
|
