 |
Возможность применения к договору аренды помещений в здании п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением)
|
|
|
|
Из буквального толкования ст. 654 ГК РФ следует, что она применяется лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений. На практике же возникает вопрос о возможности применения данной нормы к договорам аренды помещений.
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения к договору аренды помещений п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) существует две позиции судов.
Позиция 1. Пункт 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) применяется к договору аренды помещений в здании.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2018 N Ф09-3413/18 по делу N А47-8673/2017
"...Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Медтехника" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 140 616 руб. в виде сбереженной платы за пользование земельным участком, на котором расположены арендуемые здания, за период с 01.12.2016 по 30.06.2017, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 323 руб.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Медтехника" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2012 N 1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда: 1- 2-этажное здание производственного помещения, номера на поэтажном плане на первом этаже: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, литера ББ1, общая площадь помещения 631,9 кв. м; 1-этажное административное здание, литеры ВВ1В2В3В4В5, общая площадь 262,5 кв. м; 2-этажное складское здание с подвалом, литера Е, общая площадь 117,3 кв. м; 2-этажный цех по ремонту и разборке медицинского оборудования, складские помещения, литера Е1, общая площадь 262,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Кичигина, 25А.
|
|
|
Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Таким образом, установив, что в договоре аренды отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельно арендной платы за пользование земельным участком и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в силу п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенная обществом "Медтехника" по договору аренды плата за пользование зданиями включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований Комитета о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2012 по делу N А53-5261/2011
"...Как видно из материалов дела, 01.09.2003 комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области (арендодатель), учреждение (балансодержатель) и научный центр (арендатор) заключили договор N 2483/2003 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Чехова, 41, общей площадью 1333,1 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.09.2003 по 01.09.2052. Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.09.2003.
Пункт 2 статьи 654 Кодекса предусматривает, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из содержания приведенной нормы, при передаче в аренду здания или сооружения, арендодатель вправе требовать плату за использование земельного участка, занятого зданием или сооружением, переданного в аренду и необходимого для его использования. Плата за использование земельного участка включается в размер арендной платы за пользование зданием, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, суды установили, что арендная плата за переданные в аренду нежилые помещения не включает в себя плату за пользование земельным участком.
|
|
|
С учетом содержания заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору аренды (т. 1, л.д. 30, 31, 134, 135) суды правомерно возложили на научный центр обязанность возместить учреждению плату за соответствующий земельный участок, занятый арендуемыми ответчиком объектами недвижимости..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008
"...ИП Казусев И.Е. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) о признании недействительным соглашения от 13.08.2007 к договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007 N 31-07.
Как видно из материалов дела, 09.01.2007 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных в г. Волгодонске, по ул. Морской, д. 124 (N 10 - 16), площадью 88,6 кв. м, для осуществления торговой деятельности сроком с 01.01.2007 по 29.12.2007. Согласно пункту 5.1 договора месячная арендная плата за помещения составила 13 595 рублей 67 копеек без НДС.
Раздел 10 договора содержит условие о том, что арендатор обязуется до 01.07.2007 оформить правовые документы на земельный участок под арендуемым имуществом.
Соглашением от 13.08.2007 N 355-07 стороны изменили договор, дополнив раздел 5 указанием на необходимость оплаты земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество (т. 1, л. д. 18).
В силу статьи 652 Кодекса арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.
Часть 2 статьи 654 Кодекса определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса, а также Методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества города Волгодонска (утверждена решением Волгодонской городской Думы от 15.11.2006 N 137) суды пришли к правильному выводу о том, что арендная плата по договору аренды нежилых помещений не включает в себя плату за пользование земельным участком.
|
|
|
Таким образом, оспариваемое соглашение не противоречит требованиям статей 652 и 654 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют..."
Уральский округ
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2018 N Ф09-1268/18 по делу N А60-31764/2017
"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ронжину Дмитрию Яновичу о понуждении к заключению дополнительного соглашения от 16.01.2017 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.05.2016 N 3-1973.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2017 (судья Парамонова В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Макаров Т.В., Зеленина Т.Л., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" находится земельный участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 66:41:0304031:11, расположенный по адресу: Екатеринбург, ул. Репина, 58а (рег. запись от 10.08.2012 N 66-66-01/400/2012-230), с разрешенным использованием под нежилое здание (лит. А) с торговыми и конторскими помещениями.
Указанный земельный участок предоставлен на основании договора аренды от 18.05.2016 N 3-1973 обществу с ограниченной ответственностью "Универмаг "Западный".
На данном земельном участке расположено нежилое здание (лит. А) с кадастровым номером 66:41:0304001:27 площадью 475,1 кв. м, находящееся в муниципальной собственности.
Нежилые помещения общей площадью 248,1 кв. м принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "город Екатеринбург" и переданы индивидуальному предпринимателю Ронжину Д.Я. по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбург от 02.11.2015 N 19000354 для использования под конторское, торговое и производственное назначение, сроком с 02.11.2015 по 01.11.2020 (п. 1.2 договора).
|
|
|
Полагая, что заключение дополнительного соглашения для предпринимателя является обязательным, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Судами отмечено, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Как установлено судами, право пользования ответчика земельным участком, занятым объектом недвижимости, обусловлено предоставлением этого объекта в аренду на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 02.11.2015 N 19000354.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что условиями договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 02.11.2015 N 19000354 не предусмотрено включение платы за пользование землей в арендную плату за пользование помещением, принимая во внимание, что ответчик не относится к лицам, указанным в пунктах 2 - 4 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что основания к понуждению ответчика заключить договор аренды земельного участка отсутствуют, правомерно отказав в удовлетворении исковых требований..."
Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010
"...В материалах дела имеется договор аренды от 03.06.2008, заключенный между комитетом и обществом "Ассорти", по условиям которого последнему предоставлено в аренду принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию нежилое помещение площадью 137,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (т. 1, л. д. 111).
Согласно ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая положения п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, муниципальное образование, передавшее в аренду нежилое помещение, является получателем в составе платы за пользование названными объектами недвижимости платы за пользование земельным участком, на котором они расположены.
Поскольку имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства не установлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."
Позиция 2. Пункт 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением) к договору аренды помещений в здании не применяется.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 N КА-А40/4838-07-2 по делу N А40-57595/06-108-299
"...Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрены условия перехода прав на земельный участок по договору аренды зданий и сооружений, а п. 2 ст. 654 ГК РФ предусмотрены условия оплаты за пользование земельным участком при заключении договора аренды здания или сооружения. В данном же случае указанные нормы ГК РФ не подлежат применению, поскольку судами установлено, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании.
Возможность приобретения на основании договора аренды арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав и их регистрации на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена..."
Особенности применения положения п. 2 ст. 654 ГК РФ о включении платы за пользование земельным участком в состав арендной платы за пользование зданием (сооружением) при аренде зданий (сооружений), помещений, находящихся в государственной (муниципальной) собственности
5.1. Вывод из судебной практики: Должен ли арендатор публичной недвижимости вносить за пользование земельным участком под ней дополнительную плату, если арендная плата соответствует нормативной, а методикой ее расчета и договором не предусмотрена обязанность вносить отдельную плату за пользование земельным участком?
Позиция 1. Арендатор публичной недвижимости не должен вносить за пользование земельным участком под ней дополнительную плату, если арендная плата соответствует нормативной, а методикой ее расчета и договором не предусмотрена обязанность вносить отдельную плату за пользование земельным участком.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2018 N Ф09-3413/18 по делу N А47-8673/2017
"...При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Медтехника" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2012 N 1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда: 1 - 2-этажное здание производственного помещения, номера на поэтажном плане на первом этаже: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, литера ББ1, общая площадь помещения 631,9 кв. м; 1-этажное административное здание, литеры ВВ1В2В3В4В5, общая площадь 262,5 кв. м; 2-этажное складское здание с подвалом, литера Е, общая площадь 117,3 кв. м; 2-этажный цех по ремонту и разборке медицинского оборудования, складские помещения, литера Е1, общая площадь 262,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Кичигина, 25А.
Письмом от 27.09.2017 N 1-28/1574 Комитет уведомил общество "Медтехника" о наличии задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 56:44:0347003:43 и предложил в срок до 15.04.2017 погасить образовавшуюся задолженность.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Проанализировав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, заключенного между сторонами, суды установили, что объектами аренды в данном случае являются нежилые производственные здания; размер арендной платы согласован сторонами в приложении N 2 и определен применительно к стоимости пользования каждым зданием; в договоре аренды стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположены арендуемые здания, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка.
Таким образом, установив, что в договоре аренды отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельно арендной платы за пользование земельным участком и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в силу п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенная обществом "Медтехника" по договору аренды плата за пользование зданиями включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований Комитета о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ссылка заявителя жалобы на то, что размер арендной платы за помещения в рассматриваемом случае был установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки помещения, в котором не учитывалась арендная плата за пользование земельным участком, не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.
Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125..."
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2017 по делу N 309-ЭС16-18264, А60-55635/2015
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Комитетом и Предприятием заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 23.11.2006 N 19000057 (в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2007 N 1, от 17.12.2012, от 04.09.2015 и протокола разногласий от 19.02.2013 к дополнительному соглашению от 17.12.2012), в соответствии с которым в аренду передано нежилые помещения N 3 - 6, расположенные на 1 этаже в здании литер Б общей площадью 49,8 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Удельная, 4, для использования под отделение связи на срок с 23.11.2006 по 31.10.2007.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 1028 кв. м с кадастровым номером 66:41:0000000:1117.
Ссылаясь на наличие неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за земельный участок, на котором расположено арендованное имущество, Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Из положений указанной нормы следует, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.10.2016 N 309-ЭС16-8125.
В договоре аренды помещений от 23.11.2006 N 19000057 стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка.
Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, то в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса внесенная Предприятием по договору аренды от 23.11.2006 N 19000057 плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения требований Комитета о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что обжалуемые акты приняты с существенным нарушением норм материального права, регулирующих начисление и взимание арендных платежей, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а в иске Администрации следует отказать..."
Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Соликамска от 10.12.2009 N 2021 Управление (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 01.01.2010 заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Соликамска, расположенных в административном здании по адресу: г. Соликамск, ул. 20-летия Победы, д. 121. Нежилые помещения переданы арендатору по акту от 01.01.2010.
Пунктом 3.1 договора установлена плата за пользование помещением, включающая арендную плату и налог на добавленную стоимость. Внесение арендодателю иных платежей договором не предусмотрено.
Управление письмом от 20.02.2015 уведомило Учреждение о необходимости дополнительно производить платежи за пользование земельным участком и направило ему расчет платы, определив ее размер исходя из пропорции площади земельного участка с кадастровым номером 59:10:0407021:564 и площади арендуемых Учреждением помещений.
Управление, ссылаясь на то, что Учреждение не вносит арендные платежи за пользование земельным участком, в связи с чем неосновательно сберегло за период с 2010 года по I квартал 2015 года денежные средства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 654 и статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), применив по заявлению ответчика срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 2010 года по I квартал 2012 года и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период, отказал в иске в том числе и за период со II квартала 2012 года по I квартал 2015 года исходя из следующего: поскольку условиями договора не предусмотрено внесение арендодателю иных, кроме арендной платы, платежей за пользование имуществом и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно от арендной платы за пользование нежилыми помещениями, то установленная договором от 01.01.2010 арендная плата за нежилые помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено названное здание, поэтому не имеется оснований для взыскания с ответчика платы за пользование участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение и, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 395, 652, 654, 1102, 1105 ГК РФ, применив срок исковой давности в отношении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 2010 года по I квартал 2012 года, взыскал неосновательное обогащение за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами за три года, предшествовавших дате подачи иска.
Апелляционный суд указал на следующее.
Согласно пункту 3.3 договора аренды от 01.01.2010 размер арендной платы за помещения устанавливается в соответствии с решением Соликамской городской Думы от 31.01.2007 N 114 "Об утверждении Методики расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Соликамского городского округа" (далее - Методика). Формула расчета арендной платы за нежилые помещения, предусмотренная Методикой, не включает плату за использование земельного участка, следовательно, установленная договором арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, поэтому арендатор должен оплатить пользование участком.
Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.
Между тем апелляционный и окружной суды не учли следующее.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В договоре аренды помещений стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует и судами также не установлен факт использования Учреждением земельного участка, отличного от земельного участка, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями.
Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом государственной власти и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.
Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ внесенная Учреждением по договору аренды от 01.01.2010 плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований Управления о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что апелляционный и окружной суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поэтому обжалуемые постановления названных судов подлежат отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."
Центральный округ
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2015 N Ф10-3532/2014 по делу N А64-7989/2013
"...Истцом сделан вывод, что ответчик в период с 10.11.2008 осуществлял фактическое использование частью земельного участка по ул. Носовской, 9, пропорционально занимаемой им площади здания, а именно: в период с 5 10.11.2008 по 21.07.2011 площадью 24,31 кв. м, в период с 22.07.2011 по 18.10.2011 площадью 28,87 кв. м, в период с 19.10.2011 по 23.07.2013 площадью 27,72 кв. м, в период с 24.07.2013 по 31.10.2013 площадью 23,35 кв. м, при отсутствии правовых оснований для владения и пользования земельным участком.
В связи с непогашением задолженности за фактическое пользование земельным участком для размещения ателье по ул. Носовской, 9, в городе Тамбове комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова N 1610/к от 10.11.2008 ИП Амбарцумяну Гайку Жирайровичу предоставлены в аренду комнаты N 4 площадью 3,0 кв. м, N 5 площадью 6,9 кв. м, N 6 площадью 28,8 кв. м, N 8, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Носовская, д. 9, для размещения ателье.
Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 5.1 договора аренды нежилого помещения, приложениям к данному договору размер арендной платы за пользование нежилым помещением рассчитан по форме Приложения 23 к договору аренды в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Тамбовской городской Думы от 26.03.2008 N 586.
Внесение арендодателю иных помимо арендной платы платежей за пользование арендованным имуществом договором аренды нежилого помещения не предусмотрено; отсутствует условие, что плата за пользование земельным участком подлежит взысканию отдельно от арендной платы за пользование нежилым помещением. Также отсутствуют указания на обязанность арендатора заключить отдельный договор аренды земельного участка.
Кроме того, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что арендная плата в спорном договоре включает также и плату за пользование земельным участком.
Учитывая изложенное и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд
|
|
|
