 |
Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения при прекращении договора аренды
|
|
|
|
При прекращении договора арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязуется освободить помещение и передать его арендодателю. По общему правилу передача осуществляется посредством подписания акта приема-передачи. Его отсутствие расценивается судами по-разному.
1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании либо иного документа о передаче может свидетельствовать о неисполнении арендодателем (арендатором) обязательств по передаче (возврату) имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09-9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009
"...Неисполнение обществом обязательств по погашению задолженности по договору субаренды от 01.05.2008 N 037 явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций признали доказанными взыскиваемую задолженность и основания для начисления пеней.
Согласно п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи (п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
|
|
|
Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.
В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором.
Ссылка заявителя на факт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу.
В связи с изложенным довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не приняты в качестве доказательств показания Ткаченко С.В., подтверждающие, по его мнению, передачу ключей от арендуемых помещений, также подлежит отклонению.
При рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству..."
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 24.08.2012 N ВАС-8590/12 по делу N А41-29683/11
"...Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд не находит оснований, предусмотренных указанной статьей Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Как установлено судами, в силу пунктов 1.1 и 1.2 договора аренды, заключенного между сторонами спора, передача и прием помещений осуществляется по акту приема-передачи.
|
|
|
Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что доказательств возврата арендатором помещений по акту приема-передачи арендодателю арендатором не представлено, а представленные документы в подтверждение факта прекращения пользования арендованными помещениями не являются достаточными доказательствами.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."
Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16344/11 по делу N А59-51/2011
"...Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Предприниматель приняла по акту от 01.02.2008 помещение в аренду.
Двусторонний акт о возврате помещения в материалы дела не представлен.
Апелляционный суд не принял в качестве надлежащего доказательства возврата недвижимости акт об освобождении помещения, составленный арендатором в одностороннем порядке, констатировал отсутствие в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества, в связи с чем на основании статей 614 и 330 ГК РФ взыскал основной долг по арендной плате и неустойку.
|
|
|
Факт уклонения комитета от приемки имущества из арендного пользования и от подписания соответствующего акта судом апелляционной инстанции не был установлен.
При таких фактических обстоятельствах спора взыскание денежной суммы произведено правильно..."
Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.02.2016 N Ф01-401/2016 по делу N А43-5989/2015
"...Неисполнение обществом обязательств по надлежащему возврату помещений по истечении срока договора субаренды и обязательств по внесению арендной платы и коммунальных платежей послужило основанием для обращения Общества-1 в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установили факт прекращения действия договора субаренды установленной в нем датой (31.12.2014) и факт продолжения пользования ответчиком спорных помещений по истечении срока действия договора, учли отсутствие доказательств возврата спорных помещений истцу и доказательств оплаты задолженности за спорный период, обоснованно взыскали с Общества-2 в пользу Общества-1 6 549 576 рублей 26 копеек долга по арендной плате, 117 695 рублей 41 копейку задолженности по коммунальным платежам и 324 407 рублей 29 копеек неустойки. Доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.
Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогичное положение стороны предусмотрели в пункте 2.4 договора субаренды от 27.06.2014 N ЗК-1606/2014.
Таким образом, действующее законодательство связывает надлежащее исполнение обязательств по возврату арендованного имущества с подписанием соответствующего акта приема-передачи.
|
|
|
Довод заявителя жалобы об ошибочности вывода суда о неподтвержденности возврата спорных помещений ввиду отсутствия подписанного сторонами акта приема-передачи основан на неверном толковании норм права и условий договора субаренды, в связи с чем Арбитражный суд Волго-Вятского округа не принял данный довод во внимание.
В отсутствие надлежащим образом оформленного акта приема-передачи ссылка заявителя на фактическое освобождение помещений в феврале 2015 года не имеет существенного значения для дела, поскольку до возврата имущества арендатору в установленном порядке не освобождает Общество-2 от внесения предусмотренных платежей.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.09.2014 по делу N А29-7046/2013
"...Материалами дела подтверждается и суд установил, что 01.06.2012 Предприниматель и Общество заключили договор аренды, согласно которому Предприниматель передает, а Общество принимает в пользование нежилые помещения N 2 и 3, согласно плану БТИ, площадью 440,7 квадратного метра, расположенные в здании склада по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Печорская, 36, на территории АО "Пивоваренный завод Ухтинский".
Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязан в трехдневный срок предоставить имущество, оговоренное в пункте 1.1 договора, по акту приема-передачи.
Невыполнение со стороны Общества обязательств по оплате арендных платежей и платежей за потребленную электроэнергию послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что Предприниматель фактически не предоставил в аренду спорные помещения. В материалах дела отсутствует акт приема-передачи нежилого помещения по спорному договору аренды, отсутствуют достоверные доказательства пользования ответчиком недвижимым имуществом в спорный период.
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.
С учетом изложенного у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."
|
|
|
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2013 по делу N А31-2523/2013
"...При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Кодекса).
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма.
Суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.
Вопреки правилам статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил доказательств возврата арендованного имущества после окончания срока действия договора субаренды.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.12.2013 по делу N А43-793/2013
"...Как видно из документов и установил суд, Обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание (гараж) общей площадью 957,2 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижегородская область, Арзамасский район, р.п. Выездное (свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2006 N 624232).
Сославшись на фактическое пользование помещением после окончания срока действия договора и наличие задолженности по арендной плате (с 01.07.2012 по 17.01.2013), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса).
По смыслу статьи 622 Кодекса, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту. Возвращение объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 2 статьи 655 Кодекса является единственным допустимым доказательством данного факта.
Договор аренды от 10.01.2012 прекратил действие 30.06.2012 в связи с истечением срока аренды. В отсутствие документа, совместно подписанного контрагентами, суды сделали правильный вывод о том, что Предприниматель не возвратил арендодателю арендуемое имущество.
При наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесения арендных платежей до момента возврата объекта найма и установив факт пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды, суд первой инстанции обосновано взыскал с ответчика плату за пользование нежилым помещением.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2012 по делу N А11-9941/2011
"...В силу статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" на арендаторе после окончания действия договора аренды лежит обязанность вносить арендную плату за пользование объектом найма в том объеме, который был предусмотрен указанным договором аренды.
В пункте 37 названного информационного письма указано лишь на один случай, когда арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора: если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Для зданий и сооружений Гражданским кодексом Российской Федерации установлен особый режим сдачи в аренду (в частности, в случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 указанного кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче).
Спорный объект аренды (здание склада) относится к недвижимому имуществу, поэтому факт возврата данного имущества арендодателю может быть подтвержден только передаточным актом либо иным документом о передаче, подписанным сторонами.
Между тем из материалов дела следует, что передаточный акт на спорное имущество составлен не был. Данное обстоятельство установлено судами обеих инстанций, которые исследовали и оценили представленные доказательства в порядке, регламентированном в статьях 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подтверждается самим ответчиком.
Достоверных доказательств того, что Предприятие препятствовало попыткам Кооператива возвратить арендованное здание, судам не представлено.
Таким образом, с учетом установленных судами обстоятельств дела и перечисленных норм материального права плата за пользование спорным имуществом, размер которой указан в исковом заявлении, взыскана с ответчика законно и обоснованно.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2012 по делу N А11-10987/2011
"...Довод подателя жалобы о том, что он фактически освободил арендуемые помещения 26.08.2011 отклоняется на основании статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В части 1 указанной статьи установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.
В материалы дела такой документ не представлен.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2012 по делу N А11-1289/2011
"...Вместе с тем, Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи зданий, сооружений в арендном обязательстве.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и, наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Действуя во исполнение установленной статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности доказывания, истец предоставил суду копию акта передачи имущества арендатору. Каких-либо указаний на недостатки объекта найма данный акт не содержит.
Суды обеих инстанций оценили представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о том, что они соответствуют критериям относимости, допустимости и достоверности и в своей совокупности подтверждают:
- факт сдачи имущества в аренду без каких бы то ни было недостатков,
- в течение срока пользования имуществом Предприниматель не уведомлял Общество о неисправности кровли арендованного помещения,
- Предприниматель продолжал пользоваться нанятым помещением и после окончания действия договора аренды (акта возврата ответчик не предоставил),
- препятствование со стороны истца в доступе к объекту найма ответчиком не доказано.
При наличии в деле доказательств неисправности Предпринимателя как арендатора и отсутствии доказательств противного суды правомерно удовлетворили исковые требований. Нормы материального права применены судами верно..."
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.07.2012 по делу N А33-2001/2011
"...Согласно пунктам 1 и 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
Как установлено судами, иное в договоре аренды от 01.11.2005 не предусмотрено.
В этой связи, учитывая, что истцом акт приема-передачи, а также иные доказательства, свидетельствующие о возврате арендуемых помещений арендодателю по истечении срока договора аренды от 01.11.2005 в материалы дела не представлены, суды сделали правильный вывод о том, что истец продолжал пользоваться помещениями автобазы по ул. Березина, д. 3а и после истечения срока действия договора аренды.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что на стороне ответчика неосновательное обогащение не возникло, - является правильным..."
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2016 N Ф03-2058/2016 по делу N А04-4186/2015
"...После истечения срока действия договора от 02.09.2012 занимаемое ответчиком помещение освобождено, однако в установленном законом порядке истцу по акту приема-передачи не передано.
Гражданским кодексом РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенной нормы права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Оценив представленные в дело доказательства с точки зрения соблюдения сторонами арендных правоотношений правил вышеназванных норм гражданского законодательства, арбитражные суды установили, что по истечении срока действия договора аренды от 02.09.2012 двусторонний акт о возврате помещения не был составлен.
В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества, и на основании статьи 614 ГК РФ взыскали основной долг по арендной плате в размере 105 000 рублей.
При таких фактических обстоятельствах спора взыскание денежной суммы произведено правильно..."
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.
В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.
Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
При этом суды обеих инстанций обоснованно отклонили ссылку истца на акт приема-передачи от 01.06.2004, поскольку он оставлен до заключения договора аренды от 01.06.2005 и в нем не содержится ссылок на данный договор.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что принятие ответчиком во временное владение и пользование спорного имущества подтверждается актом о возврате имущества от 30.06.2006 и письмом от 21.09.2006 N 882/0035 судом кассационной инстанции во внимание не принимается.
Поскольку судами не нарушены нормы материального и процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, основания для их отмены либо изменения, и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."
Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.10.2015 N Ф04-24505/2015 по делу N А03-223/2015
"...Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Согласно положениям статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что договор является расторгнутым в одностороннем порядке и прекратившим свое действие с 24.11.2014, доказательств передачи в установленном законом порядке имущества истцу ответчик не представил, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования ООО "Промполипак" об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения и передать их истцу.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что порядок исполнения обязательства по передаче имущества установлен законом в виде составления и подписания сторонами акта или иного документа о передаче..."
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2015 N Ф04-24670/2015 по делу N А46-16487/2014
"...Из материалов дела следует, что 26.05.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 718,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, 28, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.
Предприниматель Ольшанский В.М. 09.11.2014 направил в адрес предпринимателя Саркисяна Д.К. претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендных платежей, однако ответа не последовало, что явилось основанием для обращения истца в суд.
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, указали на отсутствие подписанного акта со стороны ответчика, что свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
Применительно к статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что отсутствие подписанного акта со стороны предпринимателя Саркисяна Д.К. свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2012 по делу N А70-11720/2011
"...Апелляционная инстанция, отменяя решение, в достаточно полной мере и всесторонне исследовала обстоятельства дела с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств, дала им надлежащую правовую оценку, исходя из следующего.
В силу положений статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.
По смыслу приведенных норм права арендодатель нежилых помещений обязан передать арендованную недвижимость. При этом исполнение арендодателем указанной обязанности означает выполнение совокупности следующих действий: фактическая передача имущества во владение (или пользование) и подписание сторонами документа о приеме-передаче.
Таким образом, отсутствие подписанного акта свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приему-передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Подписанные ООО "ОФИС-2009" и ООО "Малыш" акты приема-передачи помещения, являвшегося предметом договора аренды, в материалах дела отсутствуют..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А70-11215/2009
"...Пунктом 7.6 договора предусмотрено, что департамент может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае несоблюдения арендатором условий договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. В указанном случае договор считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению по истечении 30 дней с момента направления уведомления департаментом.
Письмом от 07.08.2009 N 4540 истец уведомил ответчика об отказе в одностороннем порядке от договора и прекращении срока действия договора с 07.09.2009.
Принимая решение в части выселения ответчика из спорного нежилого помещения, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 622, пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7.6 договора и пришел к обоснованному выводу о том, что по истечении срока действия договора ответчик по акту приема-передачи помещение не передал..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2007 N Ф04-7222/2007(39317-А27-10)
"...Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между ОАО "Объединенная компания "Кузбассразрезуголь" (арендодатель) - правопреемник ОАО "Инвестсибуголь" и ОАО "Угольная компания "Кузбассразрезуголь" (арендатор) заключен договор аренды N 2121/2004, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование помещения столовых и находящееся в них оборудование и столовый инвентарь (имущество).
По условиям договора имущество передается по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента подписания договора. Арендная плата составляет 80312 руб. 70 коп. за месяц. Оплата производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным периодом аренды.
Согласно пункту 4.1 договор начинает действовать с момента подписания сторонами передаточного акта, срок действия договора установлен до 31.12.2004.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из недоказанности истцом своих требований, поскольку в нарушение пункта 2.1.1 договора доказательства передачи имущества по акту не представлены.
Счета-фактуры N N 1236, 1235, 1364, 1243 и акты N N 942, 941, 1051, 46 суд не признал надлежащим доказательствами пользования ответчиком имуществом по договору N 2121/2004, поскольку в них имеется ссылка на другой договор аренды.
Обязанность составления документа о передаче недвижимого имущества в аренду установлена статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Документальное оформление передачи и возврата арендованного имущества является доказательством исполнения обязательств по договору арендодателем и арендатором. Неблагоприятные последствия отсутствия акта о передаче имущества в аренду несет арендодатель.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, подтверждающие передачу и пользование ответчиком имуществом истца по договору N 2121/2004 от 01.10.2004..."
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2014 N Ф05-1965/2014 по делу N А41-9551/13
"...Иск мотивирован ненадлежащим выполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за переданное по договорам имущество, в результате чего за ним образовалась задолженность, исходя из базовых ставок арендной платы, по договору от 31.07.2011 за период с 31.07.2011 по 30.06.2012 в размере 7606 874,99 руб., по договору от 30.06.2012 - в размере 6085499,99 руб. за период с 30.06.2012 по 28.02.2013, всего - в размере 13692374,98 руб.
Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договоров стороны обязались подписать двухсторонний акт приема-передачи, являющийся неотъемлемым приложением N 3 к договорам, на передачу объекта аренды, указанного в приложении N 1.
В определениях от 24.05.2013, 19.06.2013, 25.07.2013 суд первой инстанции указал на необходимость представления истцом акта приема-передачи и приложения N 1 к договору.
Истец требование суда не исполнил, акт приема-передачи и приложения N 1 к договору не представил, равно как и иных доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком спорным имуществом по указанным договорам. Таких доказательств не
|
|
|
