 |
Российские стандарты оценки недвижимости.
|
|
|
|
Стандарты профессиональной оценки – это современные требования к эксперту-оценщику включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки проверки отчетов об оценке.
Стандарты являются основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика. Они призваны содействовать ему в процессе работы, а также оградить от недобросовестной практики.
Стандарты регулируют как сам процесс оценки, так и процесс передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального оценщика.
Возможность отступления от стандартов заложена в самих стандартах. Если оценщик отступает от стандартов, то он обязан отдельно оговорить это в отчете.
В соответствии со ст. 20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и права оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) с учетом международных стандартов оценки.
Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.
|
|
|
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет».
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатывают и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
В настоящее время приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256, 255, 254 от 22 октября 2010 года №508, от 4 июля 2011 года №328 и от 7 ноября 2011 года №628 утверждено шесть федеральных стандартов оценки (ФСО №1–6). Все федеральные стандарты оценки; (ФСО №1–6) разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.
ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».
Определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»
|
|
|
Раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. Стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.
ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»
Устанавливает требования, относящиеся к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам.
Отчет об оценке содержит профессиональное суждение оценщика о стоимости объекта оценки.
Установлены принципы, которыми оценщик должен руководствоваться при составлении отчета.
ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»
Он обязателен к применению в установленной сфере деятельности.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются те, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки. При этом может использоваться компьютерное моделирование.
Массовой оценкой недвижимости признается процесс определения стоимости при группировании объектов, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются методы моделирования стоимости. При применении таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.
|
|
|
ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»
Установлено, как проводятся экспертизы отчетов об оценке.
Этим занимаются эксперты саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРО).
В ходе экспертизы исследуется работа, выполненная оценщиком. При этом повторная оценка не проводится.
Для экспертизы привлекаются соответствующие специалисты СРО, в которой состоит сам оценщик.
Существует два вида экспертиз.
Так, в рамках нормативно-методической экспертизы проверяется соблюдение требований к оценочной деятельности.
Второй вид - экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной в отчете. Она включает, в том числе, нормативно-методическую экспертизу.
Случаи, когда проводится экспертиза, устанавливаются законодательством, а также внутренними документами СРО. Последние также определяют процедуру выбора эксперта.
Экспертом не может быть назначено лицо, являющееся учредителем, акционером или работником заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Он не должен находиться с ними в близком родстве или свойстве. Не допускается, чтобы заказчик экспертизы был кредитором или страховщиком эксперта.
Эксперт обязан уведомлять СРО о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц, чтобы повлиять на полученные выводы.
Установлены требования к экспертному заключению.
Результаты экспертизы могут быть обжалованы в СРО.
ФСО №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»
С 1октября 2011г. введен единый квалификационный экзамен для получения статуса эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Установлены требования к уровню знаний такого специалиста. Они применяются аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при проведении экзамена.
|
|
|
Так, эксперт должен уметь проводить всестороннюю проверку отчета об оценке (в том числе на соответствие требованиям законодательства и задания на оценку, а также в целях подтверждения определенной оценщиком стоимости объекта). Уровень знаний названного специалиста должен быть достаточным для анализа наиболее эффективного использования и проверки выполнения оценщиком требований к составлению и содержанию отчета (включая отчет об определении кадастровой стоимости).
Эксперт обязан свободно ориентироваться в различных подходах, методах и процедурах оценки, чтобы сделать вывод об обоснованности их выбора оценщиком.
1.4. Принципы оценки недвижимости.[5]
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов оценки;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Рисунок 1 – Принципы оценки объектов оценки
Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя.
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.
Понятия и принципы, обусловленные процессом эксплуатации.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).
|
|
|
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос – это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
Принцип НЭИ.
Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, которое:
1. является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
2. физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3. финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства (проект монорельсов ИС);
4. обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в обязательном порядке включает определение НЭИ.
Анализ НЭИ включает два аспекта:
· анализ НЭИ земельного участка как вакантного;
· анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.
Этапы проведения анализа НЭИ:
1. Анализ участка как пустующего с точки зрения 4-х критериев НЭИ.
2. Анализ существующего использования улучшенного ЗУ. Если стоимость участка и его улучшений при сохранении существующего использования меньше, чем стоимость вакантного и доступного для альтернативного использования, то существующие улучшения больше не являются НЭИ. Если существующие улучшения при их текущем использовании дают недвижимости большую стоимость, чем та, которую имел бы вакантный участок, то текущее использование потенциально является НЭИ.
3. Анализ существующего улучшения с целью установления: какие ремонтные работы, модернизацию или реконструкцию необходимо провести для получения максимальной прибыли.
4. В особых случаях проводится специальный анализ при установлении или проверке НЭИ.
1.5. Процесс оценки стоимости офисной недвижимости. [6]
Оценка офисного здания сейчас является очень распространенным процессом, и в этом нет ничего удивительного, ведь количество офисов увеличивается день ото дня, что связано с развитием бизнес процессов в России.
Оценка офисной недвижимости подразумевает, что за определенное время, которое оговаривается в контракте между оценочной компанией и заказчиком, будут произведены следующие работы в рамках независимой оценки офисных помещений:
- сбор данных о параметрах офисов в процессе тщательного их осмотра;
- работы по анализу окружающих объектов;
- исследование рынка недвижимости офисного типа;
- выбор методов и подходов к качественной оценке офисов, которые учитывают их специфические особенности;
После этих действий, носящих подготовительный характер, начнется непосредственно работа по оценке офисного здания и всех его помещений, которая закончится составлением профессионального отчета.
Сама по себе офисная недвижимость обладает целым рядом специфических особенностей, которые обуславливаются тем, что офисы обычно концентрируются в городской черте. И при проведении оценки офисной недвижимости это обязательно принимается во внимание. В связи с тем, что любой офис представляет собой лицо организации, по которому большинство клиентов компании составляют свое мнение о ней, можно прийти к выводу, что стоимость офисов напрямую зависит от их местонахождения и от состояния отделки помещений. При оценке офисного здания специалист-оценщик ориентируется на то, в каком месте города он расположен, насколько просто человеку добраться до него, используя общественный транспорт. Большое значение имеет и дороговизна отделки помещений, и иные аналогичные факторы.
На основании оценки офисов составляется отчет, являющийся итогом работы оценщика. Такой отчет об оценке офисной недвижимости содержит полное описание офиса, оценка которого производилась, подходов к его оценке, аналогов офиса, расчетные данные о цене, полученные сравнительным методом, согласование итогов оценки, копии документов БТИ и документов, подтверждающих право собственности и так далее.
Итогом действий по независимой оценке офисных помещений станет достоверная стоимость офиса, которая учитывает все мельчайшие детали.
1.6. Методика оценки стоимости недвижимости.[7]
Для оценки недвижимости используют несколько подходов:
· затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
· сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
· доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.
1. Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1) Объект не должен быть уникальным.
2) Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
· аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
· сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
· замещения;
· сбалансированности;
· спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
· изучение рынка;
· сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
· сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
· корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
· установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1) В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2) В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3) Статически обоснован.
4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5) Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1) Различия продаж.
2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4) Зависимость от активности рынка.
5) Зависимость от стабильности рынка.
6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
· метод сравнения продаж;
· метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
2. Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
· уровень заработной платы;
· величина накладных расходов;
· затраты на оборудование;
· нормы прибыли строителей в данном регионе;
· рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
· расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
· расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
· расчет накопленного износа (Ин): - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
· расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
· определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).
Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
· метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
· метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
· метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа:
· сравнения продаж;
· эффективного возраста;
· разбиения на виды износа.
Преимущества затратного подхода:
1) При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2) Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
3) анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
4) технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
5) оценка общественно-государственных и специальных объектов;
6) оценка объектов на малоактивных рынках;
7) оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2) Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3) Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4) Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5) Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6) Отдельная оценка земельного участка от строений.
7) Проблематичность оценки земельных участков в России.
3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода: V=I/R,
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
· прямая капитализация;
· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1) Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2) Расчет действительного валового дохода.
3) Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
o условно-постоянные;
o условно-переменные (эксплуатационные);
o резервы.
4) Определение величины чистого операционного дохода.
5) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
|
|
|
