Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода

№	Критерий согласования	Сравнительный	Доходный
	Степень соответствия каждого из применен-ных подходов:
1.1	назначению оценки	Абсолютно соответствует	В меньшей степени соответствует
1.2	цели оценки
1.3	функциональному назначению объекта оценки
1.4	оцениваемым правам
	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по продаже офисов в Москве	Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по аренде офисов в Москве
	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	Цены аналогов складываются на рынке предложения с учетом всех положительных и отрицательных характеристик объекта (отдаленность, отсутствие коммуникаций, ухоженность земли)	Стоимость аренды объекта искусственно завышается на рынке, т.к. изначально ориентирована на арендаторов из Москвы и Московской области
	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам	Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам
	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов	есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов

Таблица 18

Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода

№п/п	Критерий согласования	Доходный	Сравнительный
	Степень соответствия каждого из примененных подходов:
1.1	назначению оценки
1.2	цели оценки
1.3	функциональному назначению объекта оценки
1.4	оцениваемым правам
	Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов
	Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки
	Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах
	Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов
Средний ранг, баллы
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед	0,6	0,4
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	10 538 549	13 650 730
Согласованная рыночная стоимость, руб.	11 783 422

После согласования результатов Оценщик получил рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 11 783 422 рублей.

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость представленного к оценке недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 185,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2 без учета НДС (18%) составляет:

Таблица 19

Итоговая стоимость объекта оценки

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость
руб.	долл. США
Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м	11 783 422 (Одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят три тысячи четыреста двадцать два)	394 124 (Триста девяносто четыре тысячи сто двадцать четыре)

Заключение.

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

- метод прямой капитализации доходов;

- метод сравнения продаж;

- метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. Вследсвии вышеперечисленного данный метод не применялся в дипломной работе.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

Так же во второй главе данной работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 31.10.2011 г. составляет округленно 11 783 422 (Одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят три тысячи четыреста двадцать два) руб. без учета НДС.

Список использованной литературы.

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

3. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

4. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

5. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

6. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.– М.:, Маркет ДС, 2009.

7. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И.В. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.

8. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005.

9. База WINNER.

10. www.cian.ru

11. www.blackwood.ru

12. http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/2.html

13. http://gradconsult.ru

14. http://www.ceae.ru/ocenka-ofisa.htm

15. http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/4.html

16. http://proocenka.com/ocenka-ofisa.html

17. www.cbr.ru

Приложение 1.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 Следующая ⇒

Воспользуйтесь поиском по сайту: