 |
Применяемые стандарты оценочной деятельности.
|
|
|
|
При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (СРО), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Свод Стандартов Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005):
Ø Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля.1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;
Ø Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля.2006 г. № 157-ФЗ.
Ø Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256);
Ø Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);
Ø Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);
Ø ССО РОО 1-03-2010 «Общие понятия и принципы оценки (ОППО)»;
Ø ССО РОО 1-05-2010 «Типы имущества»;
Ø ССО РОО 2-01-2010 Стандарт 1. «Рыночная стоимость как база оценки»;
Ø ССО РОО 2-03-2010 Стандарт 3. «Составление отчета об оценке»;
Ø ССО РОО 3-01-2010 Методическое руководство по оценке 1 (МР 1) «Оценка стоимости недвижимого имущества»;
Описание объекта оценки.
Объектом оценки является помещение нежилого назначения, общей площадью 185,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2, номера на поэтажном плане: этаж I, помещение IV – комнаты с 1 по 14; помещение V – комнаты с 1 по 10.
|
|
|
Объект оценки представляет собой встроенное помещение, расположенное на первом этаже жилого дома в Восточном административном округе города Москвы (имеется отдельный вход).
На дату оценки объект используется в качестве офисных площадей.
Перечень использованных при проведении оценки данных.
Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объекте оценки, полученной от Заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных Оценщиком. Предполагается, что информация, представленная Заказчиком или сторонними специалистами, является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Оценщика и собственным опытом Оценщика.
С целью оценки степени пригодности объекта для использования в качестве коммерческого помещения были осмотрены как само помещение, так и прилегающая зона (окружение), сделаны необходимые фотографии.
Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с привлечением следующих источников:
· данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 4 к диплому)
Таблица 4
Данные, предоставленные заказчиком
| № п/п | Наименование документа |
| Свидетельство о государственной регистрации права серия 77 АМ № 836475 от 29 декабря 2010 г. (копия) | |
| Договор купли-продажи объекта приватизации АИ № 2158 от 23 августа 2010 г. (копия) | |
| Справка БТИ о состоянии здания (копия) | |
| Выписка из технического паспорта на здание (строение) (копия) | |
| Информационное письмо о балансовой стоимости (копия) | |
| Информационное письмо о коммунальных платежах (копия) |
· нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
· справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
|
|
|
· методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованной литературы»);
· Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).
Юридическое описание объекта
Таблица 5.
| Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м | |
| Адрес объекта оценки | г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2, номера на поэтажном плане: этаж I, помещение IV – комнаты с 1 по 14; помещение V – комнаты с 1 по 10. |
| Форма собственности | Собственность |
| Субъект права | Закрытое акционерное общество «Специализированное автомобильное хозяйство района Новокосино» ОГРН 1057748746230, дата присвоения 19.07.1995 г.; ИНН 7720537970; КПП 772001001 |
| Правоустанавливающие документы | Договор купли-продажи объекта приватизации АИ № 2158 от 23 августа 2010 г. |
| Существующие ограничения (обременения) права | Не зарегистрированы |
| Текущее использование | Офисное |
| Балансовая стоимость, руб. | 10 802 542,38 |
| Остаточная стоимость, руб. | 10 562 485,90 |
Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:
I. Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке.
II. Юридическая экспертиза прав на объект не производилась.
2.6.3. Строительно-техническое описание объекта оценки[9]
Объект оценки расположен на первом этаже жилого дома, который представляет собой 14-ти этажное здание, построенное в 1987 году, и находится по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2.
Здание находится на первой линии домов, в 10-ти минутах транспортной доступности от станции Московского метрополитена «Новогиреево».
Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Доступ к объекту на автомобиле осуществляется по Новосихинскому шоссе. Имеется стихийная парковка во дворе. Подъездные пути – асфальтированы.
Фотографии объекта оценки см. в Приложении к Диплому.
Оцениваемое помещение находится на первом этаже жилого дома.
Внутренняя отделка помещений объекта оценки соответствует назначению помещений, общее состояние хорошее. Ремонтные работы по отделке не требуются. Стены – обои. Потолок окрашен краской. Пол – ламинат, линолеум, керамическая плитка. Оконные проемы – пластиковые. Двери внутренних помещений деревянные.
На этаже, где располагаются оцениваемое помещение, располагаются санитарно-гигиенические помещения.
|
|
|
Здание оборудовано сетями теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения, системой притяжно-вытяжной вентиляции, пожаротушения.
При проведении оценки объекта в стоимости были учтены конструктивные особенности основных элементов, объемно-планировочные решения, а также уровень и состояние внутренней отделки помещений, в которых располагаются нежилые помещения – это типичные здания класса «В» (хорошее местоположение, доступность основных магистралей, близость ко МКАД; свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы); принудительная вентиляция, возможно использование сплит-систем кондиционирования; оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров).
Таблица 6.
Объемно-планировочные решения оцениваемых помещений.
| Параметры | Характеристики |
| Общая площадь оцениваемых помещений, кв. м | |
| Средняя высота помещений по внутреннему объему, м | 2,65 |
Вывод: По состоянию на дату проведения оценки объект недвижимости находится в хорошем состоянии. Внутренняя отделка помещений – соответствует их функциональному назначению, нормативный усредненный срок службы – 125 лет. Здание класса «В».
2.7. Анализ рынка коммерческой недвижимости[10]
Предложение.
За 3 квартал 2011 г. рынок офисной недвижимости Московского региона пополнился на 140 тыс. кв. м новых качественных площадей. Всего же с начала 2011 г. на рынок вышло порядка 450 тыс. кв. м.
Таким образом, на конец 3 кв. 2011 г. совокупный объем качественного предложения на рынке офисной недвижимости достиг показателя 11,2 млн. кв. м. При этом тенденция существенного замедления темпов ввода нового предложения сохранятся: показатели 2011 г. значимо ниже прошлогодних, крупные новые проекты в сегменте офисной недвижимости не заявляются.
Активность арендаторов и покупателей сохраняется на высоком уровне в течение всего 2011 г., объемы поглощения превышают показатели ввода нового предложения, что отражается на дальнейшем снижении уровня вакантного предложения: на конец 3 кв. 2011 г. доля вакантных помещений в классе «А» составляет порядка 12-15%, в классе «В» - 12-13%.
|
|
|
Диаграмма 1
Динамика объемов предложения, млн. кв.м. [11]
Темпы восстановления субрынка Центрального делового района по-прежнему выше среднерыночных: здесь уровень вакантного предложения и ценовые показатели максимально приблизились к докризисным.
Высокие показатели деловой активности на рынке офисной недвижимости стимулируют возращение интереса девелоперов в этот сегмент: за 3 кв. 2011 г. было объявлено о разморозке нескольких крупных проектов:
• возобновлено строительство башни «Восток» в составе комплекса «Федерация» в «Москва-Сити»;
• здание недостроенного комплекса Eurasia Tower (общая площадь более 200 тыс. кв. м) в «Москва-Сити» может перейти компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, структуры которой выкупили у Сбербанка права по кредиту на 5 млрд. руб., выданного ЗАО «Техинвест» (входит в MosCityGroup Павла Фукса) под залог башни;
• компания Coalco Development Василия Анисимова ведет переговоры с банком ВТБ о выделении кредитной линии в $350 млн. на возобновление строительства офисного комплекса «Искра» площадью более 208 тыс. кв. м, расположенного на Ленинградском проспекте.
Спрос
Спрос на аренду и покупку качественных офисных помещений оставался достаточно высоким за весь период с начала 2011 г. Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood за 3 кв. 2011 г. доля запросов на аренду составила 68% против 32% заявок на покупку. Наибольшим спросом и в аренду, и на покупку в 3 кв. 2011 г. пользовались помещения классов «А» и В+».
Тенденция постепенного роста средней арендуемой площади сохраняется, при этом доля заявок на самые маленькие блоки по-прежнему сохраняется на достаточно высоком уровне - на блоки до 200 кв. м приходится 43% всех заявок на аренду и 27% - на покупку.
Общие тенденции в спросе на рынке качественной офисной недвижимости в 3 кв. 2011 г.:
• спрос на аренду и покупку помещений остается достаточно высоким, постепенно децентрализируясь: ряд крупных сделок были заключены с объектами за пределами ТТК;
• средняя арендуемая площадь и срок заключения договоров аренды увеличиваются;
• сохраняется высокий спрос на покупку качественных объектов.
Диаграмма 2
Структура спроса на аренду офисных помещений [12]
Диаграмма 3
|
|
|
