 |
Дата оценки: 17.05.2018 г. ИП Павлова Марина Геннадьевна. СОДЕРЖАНИЕ
|
|
|
|
НАИМЕНОВАНИЕ ФИРМЫ, ВЫПОЛНИВШЕЙ РАБОТУ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА
 |
«УТВЕРЖДАЮ»
Директор
ООО «Геолого-геодезический центр»,
________________________ Гудалина Ж. Ф.
25. 05. 2018 г.
ОТЧЕТ № 18-01. 29
ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ права пользования и владения в течении одного платежного периода (1 месяц) опорным столбом освещения участка трасы ФАД Р-504 «Колыма» км 1577+440 – км 1578+355 для размещения ВОЛС,
расположенного по адресу:
Магаданская область, на участке: п. Оротукан – п. Дебин
Дата оценки: 17. 05. 2018 г.
Заказчик:
ИП Павлова Марина Геннадьевна
(192289, город Санкт-Петербург, ул. Малая Карпатская, д. 17, кв. 266)
г. Хабаровск
2018 г.
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ (ФСО-3 п. 8Е)........................................................................................ 6
1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки:................................................................................... 6
2. Дата определения стоимости объекта оценки (135-ФЗ, ст. 11):........................................................................ 6
3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, включая НДС, рублей РФ:............. 6
4. Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки округленно составляет:............................................... 6
5. Основание для проведения оценки (ФЗ-135, ст. 11):....................................................................................... 6
6. Цели и задачи проведения оценки объекта оценки (135-ФЗ, ст. 11):.................................................................. 6
7. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости:............................................................... 6
8. Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки (135-ФЗ ст. 11):................................................................................................................................ 7
|
|
|
9. Порядковый номер и дата составления отчета:................................................................................................ 7
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ (ФСО-3 П. 8А, ФСО-1 П. 21, ФСО-7 П. 8, ДОГОВОР НА ОЦЕНКУ № 69/НЮ от 24. 04. 2014 г. ) 8
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ (ФСО-3 П. 8Г)............................................................................................... 10
3. 1. Сведения о заказчике – Юридическом лице.............................................................................................. 10
4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ (ФСО-3 П. 8В).............................................................................................. 11
4. 1. Сведения об Оценщике, работающем на основании трудового договора....................................................... 11
4. 2. Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор........................................... 11
4. 3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки................................ 12
4. 4. Сведения о независимости оценщика (ФЗ-135, ст. 16)............................................................................... 12
5. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ (ФСО-3 П. 8В, ОСТ ДСО)...... 14
5. 1. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки. Ограничения и пределы применения полученного результата........................................................................................................................ 14
5. 2. Ограничения и допущения, на которых основывается оценка...................................................................... 14
5. 3. Прочие допущения и ограничивающие условия......................................................................................... 15
6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, НОРМАТИВНАЯ БАЗА И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ФСО-3 П. 8Б)........................................ 16
6. 1. Применяемые стандарты оценочной деятельности.................................................................................... 16
|
|
|
6. 2. Нормативная база, нормативно-правовые документы, использованные в отчетЕ........................................... 16
6. 3. Обоснование применения используемых стандартов при проведении оценки данного объекта оценки............. 16
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ (№135-ФЗ СТ. 3, ФСО-2 П. 6, ФСО-1 РАЗД. II)...................................................................................................................................... 17
7. 1. Определение рыночной стоимости.......................................................................................................... 17
7. 2. Основные понятия и определения........................................................................................................... 17
8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ (ПРАВИЛА ДСО И ФСО-1 П. 23) 20
9. ДАННЫЕ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ......................................................................... 21
9. 1. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных................................................... 21
10. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО-3 8ж)........................................................................................... 22
10. 1. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные, качественные характеристики объекта оценки................................................................................................................................................ 22
10. 2. Анализ достаточности и достоверности информации................................................................................ 22
10. 3. Описание объекта оценки...................................................................................................................... 22
10. 3. 1. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки.................... 22
10. 3. 2. Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании............................. 23
10. 3. 3. Сведения об износе и устареваниях........................................................................................... 28
10. 3. 4. Сведения о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.............................. 30
10. 3. 5. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость................................................................................................................................................ 30
10. 3. 6. Информация о текущем использовании объекта оценки.............................................................. 30
|
|
|
10. 4. Анализ местоположения объекта оценки................................................................................................ 30
10. 4. 1. Местоположение. Транспортная доступность и окружение объекта оценки.................................... 30
10. 4. 2. Природные и климатические условия......................................................................................... 31
10. 4. 3. Выводы по местоположению, транспортной доступности и окружению объекта оценки................. 31
11. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ (ФСО-3П. 8З, ФСО-7 П. 11).............................................. 33
11. 1. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ИТОГАМ I первого квартала 2018 Г........................................................................................................................ 33
11. 2. Анализ социально-экономической ситуации в Магаданской области.......................................................... 39
11. 2. 1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (ФСО-7 п. 11а).................................................. 40
11. 3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит исследуемый объект (п. 116 ФСО-7)......................... 41
11. 4. Обзор рынка Объектов автодорожной инфраструктуры................................................................................ 42
12. АНАЛИЗНАИБОЛЕЕЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ФСО-7 ч. VI)................................................... 43
12. 1. Физически возможное использование.................................................................................................... 43
12. 2. Финансовая оправданность и максимальная эффективность....................................................................... 43
12. 3. Заключение оценщика........................................................................................................................... 44
13. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ (ФСО-1 Ч. III, ФСО-3 П. 8И, ФСО-7 ПП. 22-24, Ч. VIII)........................................................................... 45
13. 1. Обзоробщепринятых подходов к оценке................................................................................................... 45
|
|
|
13. 2. Возможность применения каждого из подходов к оценке(ФСО № 1, п. 11)................................................. 46
13. 3. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом(ФСО-1 пп. 18-20, ФСО-7 п. 24)................................. 49
13. 3. 1. Определение рыночной стоимости объекта аренды (СОА)........................................................... 51
13. 3. 1. 1. Возможность применения подходов к оценке для расчета рыночной стоимости объекта аренды 51
13. 3. 1. 2. Расчет рыночной стоимости объекта аренды затратным подходом......................................... 51
13. 3. 1. 3. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта аренды (СОА) затратным подходом 76
13. 3. 1. 4. Анализ результатов, полученных затратным подходом, рыночным данным........................... 78
13. 3. 2. Определение величины нормы дохода на капитал (НДК)............................................................ 78
13. 3. 3. Расчет дохода на вложенный капитал (ДВК)............................................................................... 81
13. 4. Определение величины арендной платы сравнительным подходом (ФСО-1 пп. 12-14, ФСО-7 п. 22)................. 84
13. 4. 1. Анализ данных, полученных затратным подходом на соответствие рынку.................................... 84
13. 4. 2. Отказ от применения сравнительного подхода к оценке:............................................................ 84
13. 5. Определение величины арендной платы доходным подходом (ФСО-1 пп. 15-17, ФСО-7 п. 23)........................ 85
13. 5. 1. Отказ от применения доходного подхода к оценке:.................................................................... 85
14. СОГЛАСОВАНИЕРЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО-3 П. 8К, ФСО-1 П. 23Г, ФСО-7 Ч. VIII)................................................................................................................. 86
15. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ..................... 87
15. 1. Методические материалы (учебники, использованные методические материалы, статьи и т. д. )...................... 87
15. 2. Источники рыночной и экономической информации.................................................................................. 87
ПРИЛОЖЕНИЯ.............................................................................................................................................. 89
Задание на оценку........................................................................................................................................ 90
Запрос и справка о получении документов....................................................................................................... 94
Акт осмотра объекта аренды.......................................................................................................................... 97
информация об объектах аналогах................................................................................................................. 101
Документы, предоставленные заказчиком...................................................................................................... 110
- Копия свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АБ № 982607, от 25. 06. 2013 г. 111
- Копия свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АА № 336838, от 10. 10. 2003 г. 114
|
|
|
- Копия договор аренды земельного участка № 22/22, от 01. 10. 2003 г........................................... 115
- Копия технического паспорта пути необщего пользования «Сибирцевская КЭЧ», составленный по состоянию на 2009 г........................................................................................................................................ 122
- Копия кадастрового плана земельного участка № 02-746 от 30. 05. 2003 г..................................... 144
- Схема ж/д пути «Сибирцевская КЭЧ........................................................................................... 147
- Копия письма № Исх-159/ДВПЧ10 от 14. 07. 2016 г........................................................................ 148
- Копия справки от 30. 10. 2014 г. на № 2475/ДВОСТНРИ от 23. 10. 2014 г.......................................... 150
- Копия письма № 8123/ДТЦФТОот 05. 11. 2014 г............................................................................. 158
- Копия письма № 1040/ЦРН от 14. 03. 2015 г.................................................................................. 160
Документы о профессиональной деятельности оценщика................................................................................ 162
- Копия Свидетельства о членстве в НП «Российская коллегия оценщиков» регистрационный № 25108 от декабря 1999 г........................................................................................................................................ 163
- Копия Диплома участника III международной конференции Макеевой М. Ю. «Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода», Москва, 27-28 ноября, 1996 г................................................. 164
- Копия Диплома о профессиональной переподготовке Макеевой М. Ю. по программе профессиональной подготовки оценщиков «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», ПП № 064247 от 11 октября 2000 г. 165
- Копия Удостоверения о повышении квалификации Макеевой М. Ю. № ОД-099 по программе «Оценочная деятельность», выданного ФГБОУВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права», 2013 г. 166
- Копия аттестата эксперта саморегулируемой организации оценщиков, № 000039-005, выдан 07. 10. 13 аккредитованным образовательным частным учреждением высшего профессионального образования «Московский финансово – юридический университет МФЮА» (№ Р/95 от 16 августа 2013 года).... 167
- Копия Диплома о профессиональной переподготовке Лаврентьева О. В. попрограмме профессиональной подготовки оценщиков «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», ПП № 361246 от 28 мая 2001 г. 168
- Копия Удостоверения о повышении квалификации Лаврентьева О. В. по программе «Оценочная деятельность», выданного ФГБОУВПО «Хабаровская государственная академия экономики права», 2013 г.......... 169
- Копия аттестата эксперта саморегулируемой организации оценщиков, № 000038-005, выдан 07. 10. 13 аккредитованным образовательным частным учреждением высшего профессионального образования «Московский финансово – юридический университет МФЮА» (№ Р/95 от 16 августа 2013 года).... 170
- Копия Свидетельства Комиссии по этике СНОКОД РФ, выданного ООО «Геолого-геодезический центр» в подтверждение присоединения к Кодексу профессиональной этики оценочных компаний Российской Федерации, утвержденное 26 сентября 2002 года Советом руководителей общественных организаций оценщиков России, рег. № 31-25108-643е от 19. 11. 2002 г............................................................ 171
- Копия Договора (Полиса)№-П-7250010-5. 1-2-000118-14 от 08. 12. 2014 г. страхования ответственности юридического лица, заключающего договоры на проведение оценки, выданного ООО «Росгосстрах» сроком с 01. 01. 2015 г. по 31. 12. 2015 г...................................................................................................... 172
- Копия Договора (полиса) обязательного страхования ответственности оценщика Макеевой М. Ю. № П-72550010-5. 3-2-000210-16 от 02. 12. 2016 г., выданный ПАОСК «Росгосстрах» на срок от 01. 01. 2017 г. по 31. 12. 2017 г.; 176
- Копия Договора (полиса) обязательного страхования ответственности оценщика Лаврентьева О. В. № П-72550010-5. 3-2-000211-16 от 02. 12. 2016 г., выданный ПАОСК «Росгосстрах» на срок от 01. 01. 2017 г. по 31. 12. 2017 г.;............................................................................................................................. 178
- Копия Выписки Макеевой М. Ю. №10854 от 24. 05. 2017 г. из реестра членов СРО «Деловой Союз Оценщиков»; 180
- Копия почетной грамоты ООО «Геолого-геодезический центр» за заслуги в формировании и развитии рынка оценочных услуг в Российской Федерации», Москва, 2008 г........................................................ 181
- Копия Свидетельства о членстве Лаврентьева О. В. в некоммерческом партнерстве СРО «Деловой Союз Оценщиков» №677 от 20 декабря 2013 г.;................................................................................... 182
- Копия Свидетельства о присвоении ООО «Центр развития инвестиции» 3 места в номинации «Лучшая региональная компания по итогам 2009 г. »................................................................................. 183
- Копия Свидетельства о присвоении ООО «Центр развития инвестиции» 12 места в номинации «Интеллектуальная оценочная компания в 2009 г. »..................................................................... 184
- Копия Свидетельства о присвоении ООО «Центр развития инвестиции» 4 места в рейтинге членов Российской Коллегии Оценщиков по итогам 2009г......................................................................................... 185
- Копия Диплома «Профессиональное признание 2014» о присвоении ООО «Геолого-геодезический центр» звания «Лучшая оценочная компания в сфере недвижимости 2014»....................................................... 186
- Копия Выписки Лаврентьева О. В. №10850 от 24. 05. 2017 г. из реестра членов СРО «Деловой Союз Оценщиков»; 187
Сообщение о соответствии отчета об оценке требованиям закона и федеральных стандартов................................ 188
|
|
|
