 |
7.1. Определение рыночной стоимости
|
|
|
|
7. 1. Определение рыночной стоимости
В соответствии ст. 3 ФЗ-135 «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условия конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
7. 2. Основные понятия и определения
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте:
– отдельные материальные объекты (вещи);
– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
– права требования, обязательства (долги);
|
|
|
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО) № 1, 2 и 3, утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298 и 299 определены следующие понятия, используемые в данном отчете:
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Методом проведения оценки объекта оценки - является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Результат оценки – итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку, с учетом предполагаемого использования результата оценки.
|
|
|
Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Аренда – «договорное соглашение, по которому права пользования передаются от титульного собственника имущества (именуемого арендодателем) в обмен на обещание другого лица (именуемого арендатором) выплачивать арендную плату, как это предписано в договоре аренды. На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от конкретных условий их договоров».
Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату[1]. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени. Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.
Таким образом, т. к. право аренды может быть предметом самостоятельных сделок и, соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки.
Интерес, который арендатор приобретает по договору аренды (право аренды) представляет собой право пользования на определенный период времени при определенных условиях.
Передача права аренды, само собой, происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы. Т. е. за каждый арендный платеж арендатору передается соответствующий период обладания арендными правами на недвижимое имущество.
Тогда арендную плату следует трактовать как цену права пользования или пользования недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы - это цена права пользования единицей площади объекта недвижимости в течение определенного срока. В такой трактовке арендная плата является стоимостью права аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Т. е. объектом оценки является право аренды недвижимого имущества (право пользования или совокупность прав пользования) в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.
|
|
|
Арендный платеж – сумма арендной платы, рассчитанная исходя из ставки арендной платы количества расчетных единиц, а также числа платежных периодов времени в расчетном периоде.
Административно-хозяйственные расходы – условно-постоянные расходы балансодержателя. Как правило, к ним относят налог на имущество, налог на землю / плату за землю, амортизационные отчисления и расходы на страхование.
Владение – одна из форм собственности на землю, строения, основные средства, имущество, деньги, ценные бумаги, природные ресурсы. Представляет фактическое обладание вещью либо документально подтвержденное правомочие обладать объектом собственности. Владение объектом дает право использовать его, передавать объект в распоряжение другим лицам, продавать, дарить, наследовать. Таким образом, собственник передает в аренду имущество на основании договора аренды.
Договор аренды (имущественный найм) – договорное соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованного арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Объект аренды – объект недвижимости (помещение), арендная плата за объект который определяется в соответствии с заданием на Оценку.
Объект-аналог объекта аренды - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.
Период действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в течение которого будет использоваться определенная Оценщиком и установленная договором аренды арендная ставка. Может быть меньше срока аренды.
|
|
|
Пользование - употребление, применение, использование вещей в соответствии с их предназначением. Право пользования означает, что пользователь получил от владельца или распорядителя вещи, объекта право на их использование в течение определенного периода и на условиях, установленных собственником-распорядителем или собственником-владельцем.
Расчетный период – элементарный, определяемый условиями договора аренды, период времени, на который устанавливается ставка арендной платы.
Срок экспозиции объекта оценки - рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Эксплуатационные расходы – условно-переменные расходы на содержание объекта недвижимости, величина которых зависит от результатов деятельности компании, например, коммунальные расходы, расходы на текущий и капитальный ремонт; расходы на уборку и освещение территории; расходы на охрану, сигнализацию, заработную плату обслуживающего персонала и т. д.
|
|
|
