 |
11.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит исследуемый объект (п. 116 ФСО-7)
|
|
|
|
11. 2. 1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (ФСО-7 п. 11а)
В целом экономическая ситуация в стране продолжает оставаться нестабильной, отмечается существенный спад во внешнеторговом обороте, при этом, производство, сельское хозяйство и грузооборот показывают тенденцию к слабому росту. Экономика Приморского края так же не демонстрирует ожидаемого роста. Стабильная ситуация наблюдается в сельском хозяйстве. Некоторые виды легкого производства и машиностроения показывают рост, что может быть связано с введением стимулирующих программ на территории Дальнего Востока и Приморского края в частности. Платежеспособность населения упала, что выражено в падении оборота розничной торговли и платных услуг населению, как в Приморском крае, так и по стране в целом.
Федеральный закон «О свободном порте Владивосток», без преувеличения, может стать революционным не только для краевой столицы, но и для всего Приморского края.
Новая экономическая зона – свободный порт Владивостока – будет существовать не менее 70 лет. Досрочное прекращение действия экономической зоны потребует принятия специальных законодательных актов, а это является дополнительной гарантией соблюдения прав и законных интересов инвесторов. Максимальную выгоду получат транспортная отрасль, пищевая и рыбоперерабатывающая промышленность, производство машин и оборудования, лесопереработка и строительство, а также туристическая отрасль.
Ожидается ускоренное развитие фундаментальных секторов экономики (обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, рыболовство и сельское хозяйство). Еще один ожидаемый эффект – расширение масштабов трансграничной торговли, развитие транспортной инфраструктуры и включение Приморья в глобальные транспортные маршруты. Льготные режимы помогут привлечь инвестиции в создание сети логистических центров с особыми условиями транспортировки. Все это также будет способствовать интеграции экономики России в систему международных экономических отношений стран АТР и ускорит социально-экономическое развитие Владивостока, в том числе за счет создания новых рабочих мест.
|
|
|
11. 3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит исследуемый объект (п. 116 ФСО-7)
Выполнение данного раздела предваряет анализ наиболее эффективного использования объекта аренды в части законодательной разрешенности, с тем, чтобы выделить те сегменты рынка, анализ которых необходимо выполнить.
Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям:
- обоснование позиционирования объекта аренды в разрезе масштаба рынков недвижимости, сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба;
- сбор и анализ информации о сегменте рынка, к которому относится объект аренды.
Для обоснования позиционирования объекта аренды в разрезе масштаба рынков недвижимости, необходимо произвести сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба.
В разрезе масштаба рынков недвижимости объектов аренды может быть позиционирован:
- на местном рынке (рынок пгт. Сибирцево);
- на рынке региона (рынок Магаданской области, Дальнего Востока);
- на рынке страны (рынок Российской Федерации);
- на мировом рынке.
Оценщик обосновывает позиционирование объекта аренды в разрезе масштаба рынков недвижимости, исходя из анализа:
|
|
|
- характеристик объекта аренды;
- определенного в соответствии с АНЭИ круга обслуживаемых объектом аренды потребителей и потенциальной возможности его расширения;
- круга типичных покупателей.
Объектом оценки в данном отчете является сооружение – расположенное на участке трассы ФАД Р-504 «Колыма» км 1577+440 – км 1578+355, протяженностью 0, 916 км, расположенного по адресу: Магаданская область, п. Оротукан – п. Дебин. Для эксплуатации сооружения выделен земельный участок площадью 88 950, 18кв. м.
Объект оценки предназначен для осуществления деятельности по освещению автодорожной трассы, относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости специализированного назначения.
Таким образом, потенциальными пользователями объекта аренды являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в Дальневосточном федеральном округе и нуждающиеся в аналогичных объектах для ведения намеченной деятельности.
Рынок аренды и купли-продажи объектов транспортной инфраструктуры в границах одного населенного пункта не может быть развит в силу особенности таких объектов и их малочисленности. Следовательно, анализ рынка продажи и аренды опор линий наружного освещения и существующего кабельного лотка моста необходимо провести на региональном рынке.
Анализ информации рынка соответствующего масштаба позиционирования объекта аренды проводится с целью выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость на рынке данного масштаба. Для выявления ценообразующих факторов Оценщик проводит анализ информации о рынке коммерческой недвижимости в Магаданской области, в том числе рынка производства и установки новых опор линии наружного освещения и кабельного лотка моста, а также о рынке опор линий наружного освещения и существующего кабельного лотка моста в масштабах Российской Федерации.
|
|
|
