 |
12.2. Финансовая оправданность и максимальная эффективность
|
|
|
|
Вывод: исходя из физических характеристик объекта аренды, характеристик его местоположения, можно сделать вывод, что единственным физически возможным вариантом его эксплуатации является его эксплуатация в качестве объектов автодорожной инфраструктуры.
12. 2. Финансовая оправданность и максимальная эффективность
Экономическая целесообразность того или иного потенциального варианта использования представляет собой степень его соответствия адекватности сложившейся рыночной среды. Для дальнейшего рассмотрения и анализа наиболее эффективного использования объекта следует провести анализ имеющейся рыночной среды в районе расположения объекта. Анализ призван показать, какие из физически возможных и законодательно разрешенных вариантов использования являются в данном случае максимально эффективными.
Доходная часть арендной платы зависит от привлекательности объекта аренды на рынке недвижимости и представляет собой рыночную величину.
В ходе проведенного анализа юридически правомочных и физически осуществимых вариантов использования Оценщик пришел к выводу, что юридически допустимым и физически осуществимым вариантом является эксплуатация объекта оценки по функциональному назначению – в качестве объектов автодорожной инфраструктуры. Вариант демонтажа сооружения не рассматривается, так как данная оценка проводится для заключения договора аренды – передачи возмездного права пользования объектом аренды. Право пользования не предусматривает возможность реконструкции, или демонтажа объекта аренды.
Вывод: Таким образом, можно сделать вывод о том, что финансово оправданным и максимально продуктивным использованием объекта оценки является эксплуатация по назначению – в качестве объектов автодорожной инфраструктуры.
|
|
|
12. 3. Заключение оценщика
Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение объекта аренды, физические условия, правовой режим и текущее состояние, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом эксплуатации Объекта аренды является его использование по назначению.
13. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ (ФСО-1 Ч. III, ФСО-3 П. 8И, ФСО-7 ПП. 22-24, Ч. VIII)
13. 1. Обзоробщепринятых подходов к оценке
В практике оценки используются три подхода:
Согласно п. 15 ФСО-1 «15. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Согласно п. 23 ФСО-7 «доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов».
Согласно п. 12ФСО-1 «12. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами - аналогами».
Согласно п. 22 ФСО-7 «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений».
Согласно п. 18ФСО-1 «18. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний»
Согласно п. 24 ФСО-7 «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений».
|
|
|
Согласно п. 11ФСО-1 «11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».
Согласование результатов
Согласно п. 25ФСО-1 «25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».
Согласно п. 28 ФСО-7 «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».
В соответствии с установленными требованиями к проведению оценки, «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов»[6].
Приведенное в ФСО №№ 1-3, 7 описание методологии в рамках подходов к оценке больше подходит для оценки права собственности на объекты недвижимости. Методология расчета рыночной арендной платы несколько отличается, однако общие принципы оценки – аналогичные.
Ниже представлен стандартный алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы.
Рисунок 141♦ Алгоритм расчета рыночно обоснованной величины арендной платы
|
|
|
