 |
11.4. Обзор рынка Объектов автодорожной инфраструктуры
|
|
|
|
11. 4. Обзор рынка Объектов автодорожной инфраструктуры
Рынок аренды объектов автодорожной инфраструктуры является закрытым. Оценщику не удалось найти предложений аренды объектов автодорожной инфраструктуры в свободном доступе. В свободном доступе удалось найти только два договора по аренде опор линий наружного освещения и форум арендаторов, на фоне которых можно составить общую картину цен предложения аренда объектов автодорожной инфраструктуры. Данные собранные при мониторинге форума и изучении договоров об аренде опор линий наружного освещения приведены в таблице ниже:
Таблица 113. Стоимости арендной платы объектов автодорожной инфраструктуры
| Параметры | Наименование компании | Месторасположение предоставленного в пользование одной опоры | Плата за право пользования одной опорой или порталом, руб. / мес. не включая НДС | Плата за право пользования одной опорой или порталом, руб. / мес. включая НДС | Источник информации |
| аналог 1 | См. договор в приложении | ||||
| аналог 2 | энергетики | Краснодарский край | https: //forum. nag. ru/index. php? /topic/85649-stoimost-arendy-opor-lep/ | ||
| аналог 3 | Хабаровский край | https: //forum. nag. ru/index. php? /topic/85649-stoimost-arendy-opor-lep/ | |||
| аналог 4 | энергетики | Свердловская облость | https: //forum. nag. ru/index. php? /topic/85649-stoimost-arendy-opor-lep/ | ||
| аналог 5 | ГЭТ | Новосибирск | https: //forum. nag. ru/index. php? /topic/85649-stoimost-arendy-opor-lep/ | ||
| энергетики | Новосибирск | https: //forum. nag. ru/index. php? /topic/85649-stoimost-arendy-opor-lep/ | |||
| аналог 6 | АО " Мособлэнерго" | См. договор в приложении | |||
| АО " Мособлэнерго" | См. договор в приложении |
На основании данных приведенных в таблице выше можно сделать вывод, что разброс цен предложений по арендной платы за опору линии наружного освещения составляет от 236 до 1000 руб. /мес. вкл. НДС. Средняя стоимость арендной платы согласно медиане составляет 350 рублей. Согласно данным таблицы можно сделать вывод, что на стоимость арендной платы, за аренду опор линий наружного освещения, влияют такие факторы как регион расположения, индивидуальное договоренность сторон, технические условия.
|
|
|
12. АНАЛИЗНАИБОЛЕЕЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ФСО-7 ч. VI)
Оптимальное (наиболее эффективное) использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение об оптимальном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Оптимальное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования, имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям:
1. Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
2. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
3. Финансовая оправданность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое финансово осуществимое использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.
|
|
|
Способ наиболее эффективного использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого, оценщики применяют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости два приема:
− наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
− наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Целью оценки является определение рыночной стоимости права пользования в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении объектов автодорожной инфраструктуры ФАД Р-504 «Колыма» км 1577+440 – км 1578+355, расположенного по адресу: Магаданская область, п. Оротукан – п. Дебин. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного в данном случае проводить некорректно, так как права владения и распоряжения в данном случае не оцениваются.
12. 1. Физически возможное использование
При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.
Подробное описание объекта аренды приведено в п. 10. 3.
Состояние объекта аренды однородное: хорошее.
Объект аренды может быть использован как объект автодорожной инфраструктуры ФАД Р-504 «Колыма». Для размещения на них фонарей освещения, линий электропередач и кабелей ВОЛС.
Также физически возможен демонтаж объекта аренды.
|
|
|
