 |
13.3. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом(ФСО-1 пп.18-20, ФСО-7 п.24)
|
|
|
|
При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав – пользования и владения в течение определенного срока – срочное право аренды. Поэтому затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в создание объекта с учетом компенсации за его активность и принятые риски. Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.
Специфичность расчета затратным подходом стоимости срочного права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).
В общем случае, расчет величины ставки арендной платы с применением затратного подхода, предполагает расчет суммы возмещения всех издержек арендодателя на создание и эксплуатацию объекта с учетом дохода на вложенный капитал. Расчет осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого объекта недвижимости собственником в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, в текущих ценах.
|
|
|
Рисунок 142♦ Схема последовательности расчета величины арендной платы затратным подходом
Затратный подход к оценке рыночной арендной ставки представляет собой т. н. «обратную задачу» теории оценки. Обратная задача опирается на «базовый постулат» теории оценки – чем более корректны расчеты по всем трем подходам, тем более близки их результаты. Т. е. при известной стоимости актива (найденной сравнительным и/или затратным подходами) и норме доходности определяется чистый операционный доход и ставка аренды.
Реализация затратного подхода в оценке величины фиксированной ставки арендной платы может осуществляться по следующей формуле:
Формула 141♦ Общий расчет величины арендной платы затратным подходом
АПзат = А + КР + ТР + НР + ДВК + С + З + Н,
где: АПзат – величина ставки арендной платы затратным подходом;
А – значение суммы простого воспроизводства вложенного капитала (экономической амортизации) за один расчетный период;
КР – размер накопления на очередной капитальный ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);
ТР – размер расходов на текущий ремонт объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);
НР – постоянные расходы по обслуживанию объекта за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);
ДВК – доход арендодателя на вложенный капитал за один расчетный период;
С – затраты на страхование имущества за один расчетный период (учитывается, если по условиям договора аренды эти расходы несет Арендодатель);
З – плата за пользование земельным участком за один расчетный период (учитывается, если по условиям данного технического задания эти расходы включены в состав арендной платы);
|
|
|
Н – налог на имущество.
Амортизационные отчисления и плата за землю в указанной выше формуле отсутствуют, так как они будут учтены в ДВК: амортизационные отчисления – фактором фонда возмещения в ставке капитализации, а плата за землю – долей ДВК, приходящейся на земельный участок в едином объекте недвижимости: подъездной железнодорожный путь с учетом прав на землю (объект аренды).
В соответствии с условиями договора аренды, рассчитывается стоимость арендной платы, выплачиваемой в начале каждого периода. Таким образом, по указанной ниже формуле (Формула 143) с помощью второй и шестой функций денег рассчитывается доход, который будет получать инвестор в виде арендных платежей, с учетом количества платежей в год, а также с учетом момента выплат (в начале, в середине, либо в конце платежного периода).
Формула 143♦ Расчет величины арендной платы затратным подходом с учетом момента выплат
,
где: ДВК – сумма дохода на вложенный капитал;
(СОА х НДК) – доход, который может быть получен в конце периода (стоимость объекта на конец периода, реальный годовой доход);
СОА – стоимость (рыночная) объекта (аренды), см. ниже;
НДК – норма дохода на капитал (коэффициент капитализации), см. ниже;
i – норма дохода от перевложения (характеризует минимальный доход инвестора, возникающий за счет того, что плату он получает не в конце, а в начале периода регулярно); равна величине безрисковой ставки, т. к. данная ставка характеризует гарантированный минимальный доход инвестора, который может быть получен от вложения, см. ниже;
ПУАП – платежный период (1 – раз в год; 4 – раз в квартал; 12 – ежемесячно); в данном случае – 12, так как в соответствии с договором аренды платеж – ежемесячный;
Т – коэффициент, учитывающий момент выплаты (начало интервала = 1; середина = 0, 5; конец = 0); Т = 1, так как в соответствии с условием договора аренды оплата должна быть произведена до 10 числа каждого месяца.
|
|
|
