 |
13.3.3. Расчет дохода на вложенный капитал (ДВК)
|
|
|
|
13. 3. 3. Расчет дохода на вложенный капитал (ДВК)
Доход на вложенный капитал определяется по формуле, указанной на с. 71 (Формула 143).
Для расчета с помощью данной формулы необходимо определить еще одну величину.
Норма дохода от перевложения характеризует минимальный доход инвестора, возникающий за счет того, что плату он получает не в конце, а в начале периода регулярно. Для объекта недвижимости определяется величиной безрисковой ставки, в качестве которой выступает доходность государственных облигаций федерального займа. Для расчета необходимо взять ставку доходности по ОФЗ на расчетный период (1 год), таким образом, в расчетах используется краткосрочная ставка ОФЗ на дату оценки: 8, 01 %.
Расчет стоимости права пользования частью подъездного пути (лит. Ж111), протяженностью 6, 310 км, в течение одного года затратным подходом приведен ниже в таблице.
Таблица 1310♦ Расчет стоимости права пользования в отношении объекта аренды затратным подходом
| Наименование объекта аренды | Рыночная стоимость объекта аренды, руб., включая НДС (с. 97) | НДК (Таблица 149) | ПУАП | i (см. выше) | T | Стоимость права пользования в течение 1 месяца, руб., включая НДС (Формула 143) | Стоимость права пользования в течение 1 мес., руб. / пог. м, включая НДС (гр. 7 / 6 310пог. м) |
| Часть подъездного пути (лит. Ж111) «Сибирцевской КЭЧ», протяженностью 6, 310 км | 85 187 581 | 15, 85% | 8, 01% | 1 078 026 |
Таким образом, стоимость права пользования в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении объекта аренды составила 1 078 026руб. РФ, включая НДС в месяц.
13. 4. Определение величины арендной платы сравнительным подходом (ФСО-1 пп. 12-14, ФСО-7 п. 22)
|
|
|
Согласно п. 14. 2, в сравнительном подходе Оценщик рассматривает данные рынка для анализа результата, полученного затратным подходом.
13. 4. 1. Анализ данных, полученных затратным подходом на соответствие рынку
В результате проведенного расчета, рыночная стоимость права пользования в отношении части подъездного пути (лит. Ж111), протяженностью 6, 310 км, составила 1 077 282руб., включая НДС в мес. или 171 руб. / пог. м в мес., включая НДС.
Согласно проведенному анализу рынка, интервал ставок аренды на железнодорожные подъездные пути в удовлетворительном состоянии в период 2013-2016 гг. (за 2017 год предложений не зафиксировано) составлял 84-451 руб. за 1 пог. м в мес.
Полученное удельное значение стоимости объекта аренды попадает в данный интервал рыночных цен на железнодорожные пути необщего пользования. Учитывая дату оценки, состояние оцениваемого подъездного пути и его протяженность, Оценщик считает полученный результат соответствующим рыночным условиям на дату оценки.
13. 4. 2. Отказ от применения сравнительного подхода к оценке:
В связи с тем, что на дату оценки рынок аренды железнодорожных путей плохо развит. На дату оценки было найдено только одно предложение по арендежелезнодорожного тупика в г. Екатеринбург. Произвести расчет рыночно-обоснованной арендной платы (рыночной стоимости прав пользования в течение 1 мес. ) по одному аналогу не представляется возможным.
Однако, данные, собранные за предыдущие периоды дают возможность провести анализ полученного результата рыночным данным.
Ввиду отсутствия аналогов для использования методов сравнительного подхода, Оценщик отказывается от использования сравнительного подхода.
13. 5. Определение величины арендной платы доходным подходом (ФСО-1 пп. 15-17, ФСО-7 п. 23)
Согласно п. 14. 2, Оценщик не может применить доходный подход для определения рыночной стоимости права пользования частью подъездного железнодорожного пути (лит. Ж111), протяженностью 6, 3410 км.
|
|
|
13. 5. 1. Отказ от применения доходного подхода к оценке:
Для применения доходного подхода, необходимо обладать исчерпывающей информацией о предполагаемых доходах и расходах по эксплуатации объекта аренды в хозяйственной деятельности, провести анализ ретроспективных данных и обладать информацией о прогнозах. Оценщику не была предоставлена информация по доходам и расходам от эксплуатации объекта аренды в хозяйственной деятельности, актуальная на дату оценки.
В отношении объекта аренды Оценщик не обладает необходимой информацией для реализации доходного подхода, таким образом, в данном отчете доходный подход не применяется.
14. СОГЛАСОВАНИЕРЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО-3 П. 8К, ФСО-1 П. 23Г, ФСО-7 Ч. VIII)
В соответствии с ФСО №1 п. 23г: «проведение оценки включает следующие этапы…согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки».
Таким образом, для определения рыночной стоимости права пользования объектом аренды в течение одного месяца были рассмотрены три подхода, являющиеся стандартными:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
В рамках данного отчета использован только сравнительный подход. На этом основании присваиваем сравнительному подходу вес 100%.
Итоговые результаты оценки приведены в табл. 15-1.
Таблица 141♦ Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки
| Наименование объекта | Стоимость права пользования в течение 1 месяца, руб., включая НДС (Таблица 1410) | Стоимость права пользования в течение 1 мес., руб. / пог. м, включая НДС (Таблица 1410) | Стоимость права пользования в течение 1 месяца, руб., не включая НДС (гр. 2 / 1, 18) | Стоимость права пользования в течение 1 мес., руб. / пог. м, не включая НДС (гр. 3 / 1, 18) |
| Часть подъездного пути (лит. Ж111) «Сибирцевской КЭЧ», протяженностью 6, 310 км | 1 078 02 | 913 581 |
«После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное». Задание на оценку не требует указывать интервал.
|
|
|
|
|
|
