 |
Таким образом, величина затрат на замещение объекта аренды, определенная методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки, составляет779 911 863 руб., включая НДС.
|
|
|
|
Таким образом, величина затрат на замещение объекта аренды, определенная методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки, составляет779 911 863 руб., включая НДС.
Оценка износа и устареваний
Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимости объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный и экономический.
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданных для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть как исправимым, так и неисправимым. Функциональное устаревание считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае устаревание считается неисправимым.
|
|
|
Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самой собственности.
Экономическое устаревание вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения величины износа и устареваний используется формула:
Формула 147♦ Расчет величины износа и устареваний по взаимонезависимым факторам
НИ = ОФИ + ФунУ + ЭУ,
где: НИ – накопленный износ;
ОФИ – общий физический износ;
ФунУ – функциональное устаревание;
ЭУ – экономическое устаревание
Расчет физического износа
При расчете физического износа использовались следующие понятия[9]:
Срок экономической службы – это период времени, в течение которого здание (сооружение) имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта.
Фактический возраст – это число лет, прошедших с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физического износа долго и коротко живущих компонентов здания (сооружения).
Действительный возраст – это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого объекта недвижимости. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и тоже время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ.
Одним из основных способов определения физического износа зданий / сооружений является метод срока жизни.
|
|
|
Величина физического износа данным методом рассчитывается как:
Формула 148♦ Расчет физического износа методом срока жизни
ФИоб = СЭф / СЭн,
где: СЭф – действительный возраст объекта, лет;
СЭн – срок экономической службы объекта, лет;
Срок экономической службы объекта, в данном случае, определяется как нормативный срок эксплуатации, согласно данным, представленным в единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 года № 1072.
Нормативный срок жизни аналогичного оцениваемому объекту – Подъездные и другие железнодорожные пути предприятий составляет 25 лет (код 20212). В целом нормативный срок службы аналогичных объектов зависит от качества конструкций после изготовления и монтажа, качества содержания по принятой стратегии эксплуатации, работ по постоянному уходу за объектом, реальных транспортных и природно-климатических условий функционирования объекта.
На дату проведения оценки часть сооружение, протяженностью 0, 242 км, эксплуатируется по своему назначению (в качестве подъездного пути), часть сооружение, протяженностью 6, 068 км, не эксплуатируется, требуется ремонт путей. Последний ремонт объекта аренды был проведен 24. 10. 2013 г. силами ПМС на участке, протяженностью 900 м. Перед этим, капитальный ремонт участка, протяженностью 1 км был проведен 13. 09. 2005 г.
Рельсы на оцениваемом подъездном пути укладывались / менялись в период с 1972 г. по 2007 г. Таким образом, можно сделать вывод, что возраст верхнего строения и сооружений составляет 44 года (близко к нормативному сроку жизни 50 лет), а средний возраст рельс и стрелок – 26 лет (свыше нормативного срока жизни).
При таких значениях фактического срока жизни, сопоставимом и превышающем нормативный срок, метод срока жизни при определении физического износа не применим. Поэтому, Оценщик для определения величины физического износа применяет экспертный метод с использованием шкалы экспертных оценок физического износа с целью определить наиболее близкое к реальности физическое состояние оцениваемого объекта (см. п. 11. 3. 3, с. 27). Величина физического износа на всем протяжении оцениваемого подъездного пути – неоднородна. Для определения общего физического износа железнодорожных путей, без учета сооружений и стрелочных переводов оценивается доля физического износа каждого участка подъездного пути.
|
|
|
Таблица 136♦ Расчет величины физического износа подъездного пути без сооружений и стрелочных переводов
| Наименование объекта аренды | Протяженность участков, км | Доля участка в общей длине пути | % физического износа участка | % физического износа объекта аренды |
| Эксплуатируемый участок в удовлетворительном состоянии, близком к хорошему | 0, 242 | 0, 04 | 50% | 71, 4% |
| Неэксплуатируемый участок в неудовлетворительном состоянии, близком к условно-пригодному | 1, 400 | 0, 22 | 80% | |
| Неэксплуатируемый участок в удовлетворительном состоянии, близком удовлетворительному | 4, 668 | 0, 74 | 70% | |
| ИТОГО: | 6, 310 | 1, 000 |
Физический износ сооружений и стрелочных переводов принимается на уровне удовлетворительного состояния, близкого к неудовлетворительному, аналогично участку, пути, длиной 4, 668 км.
Таблица 137♦ Определение физического износа объекта аренды
| Наименование объекта | Затраты на замещение, руб., включая НДС | Год ввода в эксплуатацию | Фактический возраст, лет | Физический износ, экспертно, % | Физический износ, руб., включая НДС (гр. 2 х гр. 5) |
| Пути необщего пользования «Сибирцевской КЭЧ», протяженностью 6, 310 км | 760 709 102 | 71, 4% | 543 146 299 | ||
| Ж/Б мост | 3 741 993 | 60, 0% | 2 245 196 | ||
| Трубы | 5 054 230 | 60, 0% | 3 032 538 | ||
| Трубы | 6 157 732 | 60, 0% | 3 694 639 | ||
| Стрелочные переводы | 2 124 403 | 60, 0% | 1 274 642 | ||
| Стрелочные переводы | 2 124 403 | 60, 0% | 1 274 642 | ||
| ИТОГО: | 779 911 863 | 554 667 956 |
|
|
|
