Оценка величины затрат на замещение методом сравнительной единицы

Для расчета величины затрат на замещение Оценщиком был выбран метод сравнительной единицы, так как с помощью него, используя различные справочные и нормативные материалы, можно более точно определить величину затрат на замещение объекта оценки.

В зависимости от года возведения объекта, его конструктивных элементов, находится схожий по всем перечисленным параметрам аналог. Далее при расчетах учитываются разные поправочные коэффициенты. Следует отметить, что все поправки учитывали принадлежность оцениваемого объекта к Магаданской области.

Величина затрат на замещение сооружения определяется на основе данных, содержащихся в Справочниках ОНЦСЖ 81-02-07-2016 и ОНЦКРЖ 81-02-07-2016, с учетом формулы, определяемой положениями Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 04. 10. 2011 г. № 481:

Формула 146♦ Расчет величины затрат на замещение объекта оценки по справочникам ОНЦСЖ 81-02-07-2016 и ОНЦКРЖ 81-02-07-2016.

С_пр = [(_iх М х К_с х К_тр х К_рег х К_зон) + З_р] х И_пр + НДС,

где: С_пр – величина затрат на замещение объекта в рублях на дату оценки, не включая НДС (в соответствии с Методическими рекомендациями – прогнозная стоимость объекта, планируемого к строительству);

N –общее количество используемых показателей норматива цены строительства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в уровне цен на начало текущего года;

НЦС_i (ОНЦСЖ) – используемый показатель норматива цены строительства по конкретному объекту для базового района (Московская область) в уровне цен на начало текущего года;

М – мощность планируемого к строительству объекта (общая площадь, строительный объем, протяженность, количество и т. д. );

К_с – коэффициент, характеризующий удорожание стоимости строительства в сейсмических районах РФ (Приложение 1 таблица 3 технической части Справочника ОНЦСЖ 81-02-07-2016, с. 17), для Приморского края сейсмичность 7 баллов, значение коэффициента - 1, 02;

К_тр – коэффициент перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов РФ, применяемый при расчете планируемой стоимости строительства объектов (Приложение 1 таблица 1 технической части Справочника ОНЦСЖ 81-02-07-2016, с. 12-14), для Приморского края: ж/д линия на автономной тяге – 1, 00; мосты ж/д и пешеходные – 1, 01; отдельные здания и сооружения объектов ж/д инфраструктуры – 0, 99;

К_рег – коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления строительства (отличия в конструктивных решениях) в регионах РФ по отношению к базовому району (Приложение 1 таблица 2 технической части Справочника ОНЦСЖ 81-02-07-2016, с. 15-16), для приморского края – 1, 10;

К_зон – коэффициент зонирования, учитывающий разницу в стоимости ресурсов в пределах региона (при расчете стоимости строительства с применением показателей сборника ОНЦСЖ принимать К_зон = 1);

З_р – дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету в порядке, предусмотренном Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35. 2004, утвержденной постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05. 03. 2004 г. № 15/1 и нормативными документами ОАО «РЖД», в том числе положениями «Порядка определения стоимости строительства объектов инфраструктуры ж/д транспорта и других объектов ОАО «РЖД», утвержденного распоряжением от 29. 12. 2011 г. № 2821р в действующей редакции.

И_пр – прогнозный индекс-дефлятор, определяется в соответствии данными справочника «Индексы цен в строительстве» компании КО-ИНВЕСТ, № 99, апрель 2017 г.;

НДС – налог на добавленную стоимость.

Для определения норматива цены необходимо учесть группу грунтов и категорию местности по рельефу. В соответствии с данными, представленными в п. 11. 3. 2 (Таблица 114), объект аренды расположен на грунтах 1-2 группы с категорией местности по рельефу – I.

В соответствии с табл. 1 Справочника ОНЦСЖ 81-02-07-2016, с. 3 объект аренды относится к категории железных дорог не выше III.

Информация об объекте-аналоге, используемом для расчета стоимости затрат на замещение объекта оценки методом сравнительной единицы, с учетом указанных выше характеристик, представлена в таблице ниже.

Таблица 134♦ Источники информации (объекты аналоги) принятые для расчета величины затрат на замещение объекта оценки

Объект оценки	Норматив цены строительства на 01. 01. 2016 г. (НЦСi), тыс. руб., не включая НДС	Единица измерения объекта-аналога	Источник информации
Пути необщего пользования " Сибирцевская КЭЧ", назначение: нежилое, сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 6, 31км	90 173, 52	1 км	Отраслевые укрупненные сметные нормативы «Железные дороги», Часть I, Отраслевые укрупненные нормативы цены строительства ОНЦСЖ 81-02-07-2016, Отдел 1. Новая однопутная железнодорожная линия на автономной тяге, таблица 07. 01. 001. Устройство новой однопутной железнодорожной линии на автономной тяге с сооружением земляного полотна «насыпь из выемки» и «насыпь из карьера до 50%», категория местности по рельефу I. Категория линии 3, с. 25
Ж/Б мост	391, 93	1 пог. м	Отраслевые укрупненные сметные нормативы «Железные дороги», Часть I, Отраслевые укрупненные нормативы цены конструктивных решений ОНЦКРЖ 81-02-07-2016. Отдел 4, Раздел11. Мосты железнодорожные однопролетные с железобетонными пролетами строениями. Таблица 07-11-008-01. Мосты железнодорожные однопролетные длинной 14, 2 м с железобетонными пролетами строениями (расчетная длина пролетного строения 9, 3 м). с. 32
Трубы	54, 71	1 пог. м	Отраслевые укрупненные сметные нормативы «Железные дороги», Часть II, Отраслевые укрупненные нормативы цены конструктивных решений ОНЦКРЖ 81-02-07-2016. Раздел 2. Искусственные сооружения, подраздел 2. 3Трубы водопропускные. Таблица 07-02-020-02. Сооружение звеньев труб водопропускных круглых железобетонных одноочковых, диаметром отверстия 1, 25 м. с. 66
Трубы	62, 41	1 пог. м	Отраслевые укрупненные сметные нормативы «Железные дороги», Часть II, Отраслевые укрупненные нормативы цены конструктивных решений ОНЦКРЖ 81-02-07-2016. Раздел 2. Искусственные сооружения, подраздел 2. 3 Трубы водопропускные. Таблица 07-02-020-03. Сооружение звеньев труб водопропускных круглых железобетонных одноочковых, диаметром отверстия 1, 5 м. с. 66
Стрелочные переводы	1 573, 12	1 стрелочный перевод	Отраслевые укрупненные сметные нормативы «Железные дороги», Часть II, Отраслевые укрупненные нормативы цены конструктивных решений ОНЦКРЖ 81-02-07-2016. Раздел 3. Верхнее строение пути, подраздел 2. 3 Укладка стрелочных переводов. Таблица 07-03-010-02. Стрелочный перевод на деревянных брусьях, марки 1/11, с. 73

 

Дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету ( З_р ): затраты на виды работ, не учтенные в показателе ОНЦСЖ-2016, а также прочие неучтенные затраты (компенсационные выплаты, плата за землю, затраты за подключение к сетям и т. п. ) в данном расчете принимаются равными нулю.

Коэффициент И_пр определяется согласно информационно-аналитическому бюллетеню компании КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», выпуск № 99, апрель 2017 г.:

      И = 8, 797 / 8, 627 = 1, 020;

где: 8, 797 – прогнозное значение индексов на строительно-монтажные работы на июль 2017 г. по сравнению со сметными ценами на 01. 01. 2016 г. рассчитывается Оценщиком методом экстраполяции, следующим образом:

(8, 700 – 8, 627) / (4-1) х (5-1) +8, 700 = 8, 797 где:

8, 627 – фактическое значение индекса на строительно-монтажные работы на июль 2017 г. по сравнению со сметными ценами на 01. 01. 2016 г. (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве», выпуск № 99, апрель 2017 г., с. 81);

8, 700 – прогнозное значение индекса на строительно-монтажные работы на июнь 2017 г. по сравнению со сметными ценами на 01. 01. 2016 г. (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве», выпуск № 99, апрель 2017 г., с. 81);

1; 4; 5 – порядковые номера месяцев, начиная с марта 2017 г. (март 2017 г., июнь 2017 г., июль 2017 г., соответственно).

 

Расчет величины затрат на замещение объекта оценки методом сравнительной единицы с применением Отраслевых укрупненных сметных нормативов «Железные дороги», Часть II, Отраслевые укрупненные нормативы цены конструктивных решений ОНЦКРЖ 81-02-07-2016 представлен ниже:

 

Таблица 135♦ Определение величины затрат на замещение объекта аренды методом сравнительной единицы, не включая НДС, руб.

Наименование объекта аренды	Норматив цены строительства на 01. 01. 2016 г. за ед. изм. (ЦНСi), тыс. руб. (см. выше)	Количество единиц измерения (М) (протяженность, км, пог. м, ед., см. Таблица 144)	Коэффициент на сейсмичность (Кс)	Коэффициент перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен Приморского края, применяемые к отраслевым нормативам цены строительства (Ктр)	Регионально-климатический коэффициент (Крег)	Коэффициент зонирования (Кзон)	Дополнительные затраты (Зр)	Прогнозный индекс-дефлятор(Ипр) (с. 87)	Корректировка на НДС (18 %)	Величина затрат на замещение (Спр), руб., не включая НДС (Формула 146)
Пути необщего пользования «Сибирцевская КЭЧ», протяженностью 6, 31 км	90 173, 52	6, 31	1, 02	0, 99	1, 10	1, 00	0, 00	1, 02	18%	760 709 102
Ж/Б мост	391, 93	7, 00	1, 02	1, 01	1, 10	1, 00	0, 00	1, 02	18%	3 741 993
Трубы	54, 71	69, 10	1, 02	0, 99	1, 10	1, 00	0, 00	1, 02	18%	5 054 230
Трубы	62, 41	73, 80	1, 02	0, 99	1, 10	1, 00	0, 00	1, 02	18%	6 157 732
Стрелочные переводы	1 573, 12	1, 00	1, 02	1, 00	1, 10	1, 00	0, 00	1, 02	18%	2 124 403
Стрелочные переводы	1 573, 12	1, 00	1, 02	1, 00	1, 10	1, 00	0, 00	1, 02	18%	2 124 403
Итого:										779 911 863

 

⇐ Предыдущая16171819202122232425Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: