 |
Таким образом, в результате произведенных расчетов, стоимость земельного участка, составляет 6 411031 руб.
|
|
|
|
Таким образом, в результате произведенных расчетов, стоимость земельного участка, составляет 6 411031 руб.
Расчет стоимости улучшений
В соответствии с Типовым техническим заданием №4 на проведение оценки рыночной стоимости ж/д подъездных путей необщего пользования ОАО «РЖД», согласно второму этапу, п. 2 производится определение рыночной стоимости ж/д пути с учетом износов.
Оценка затратным подходом на дату оценки может проводиться по величине затрат на воспроизводство, либо по величине затрат на замещение.
Величина затрат на воспроизводство представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого сооружения с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
На практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку строения могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и не имеющих расценок на нужную дату. Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.
Альтернативой стоимости затрат на воспроизводство является величина затрат на замещение, которая в отличие от стоимости воспроизводства является стоимостью не идентичного объекта, построенного с применением идентичных материалов и технологий, а стоимость аналогичного объекта, определенная в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа. [7]
Существует несколько методов оценки затрат на строительство: метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного обследования.
|
|
|
Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом.
Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, Сборники КО-ИНВЕСТ, «Укрупненные показатели стоимости строительства», отраслевые укрупненные сметные нормативы. Для расчета используется следующая формула:
Формула 144♦ Расчет величины затрат методом сравнительной единицы
ВЗ = S х С х Кпопр х И х ПП,
где: ВЗ – величина затрат на замещение объекта в рублях на дату оценки, не включая НДС;
S – количество единиц измерения (площадь, строительный объем, протяженность оцениваемого объекта);
С – стоимость единицы измерения базового объекта-аналога (руб. за 1 кв. м (куб. м)), на базовую дату, не включая НДС;
Кпопр – поправочные коэффициенты;
И – региональный индекс цен в период между базовой датой и датой на момент оценки, рассчитанный по данным справочников «Индексы цен в строительстве» компании КО-ИНВЕСТ, на дату оценки;
ПП – прибыль предпринимателя.
В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.
Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
|
|
|
Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. – оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:
Формула 145♦ Расчет величины затрат методом разбивки по компонентам
где: Сзд– стоимость строительства объекта недвижимости в целом;
Vj– объем j-го компонента;
Cj– стоимость единицы объема;
n –количество выделенных компонентов здания;
КН – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта КН = 1);
КИ – коэффициент, учитывающий совокупный износ.
Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:
- метод субподряда;
- разбивка по профилю работ;
- выделения затрат.
Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями – субподрядчиками. Стоимость затрат рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.
Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной стоимости затрат как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др. ) строений.
Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.
Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта. [8]
|
|
|
Также для определения величины затрат иногда применяется индексный метод. Индексный метод оценки осуществляется посредством умножения балансовой (первоначальной) стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Метод разбивки по компонентам и метод количественного исследования основаны на определении стоимости затрат путем составления сметной документации на возведение аналогичного объекта на дату оценки. Данные методы очень трудоемки и сложны в сборе всей необходимой информации, особенно, что касается крупных объектов недвижимости.
На основании имеющихся в распоряжении Оценщика данных стоимость строительства определялась методом сравнительной единицы.
Определение величины затрат на замещение объекта (стоимость строительства) затратным подходом в целях данного отчета произведено на основании следующих материалов:
− Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень компании КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», выпуск № 99, апрель2017 г.;
|
|
|
