 |
Таким образом, физический износ объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет 554 667 956 руб., включая НДС.
|
|
|
|
Таким образом, физический износ объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет 554 667 956 руб., включая НДС.
Функциональное (моральное) устаревание
Понятие функционального устаревания определяется как «Снижение функциональной эффективности». Этот вид износа отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как сверхдостаточность, непривлекательный вид, плохая планировка и дизайн.
Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших элементов выгодна, или не превышает величину прибавляемой (дополнительной) полезности и/или стоимости; определяется через капитализацию потерь вследствие износа. В противном случае устаревание считается неустранимым.
Оцениваемое сооружение в соответствии с анализом наиболее эффективного использования позиционируется как специализированный объект недвижимости – железнодорожный подъездной путь. Данный вариант использования объекта позволяет наиболее полно его использовать и получать максимальную выгоду. Признаки функционального устаревания Оценщиком не выявлены.
Таким образом, функциональное устаревание равно 0 %.
Экономическое устаревание
Экономическое устаревание выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т. д. Если физический и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то экономическое устаревание в большинстве случаев практически неустранимо.
Экономическое устаревание – это потеря стоимости от изменения внешних условий:
|
|
|
− изменение окружения объектов;
− изменение экономической ситуации;
− влияние правовых отношений, обременения.
Методы определения экономического устаревания:
1) Метод связанных пар продаж, который заключается в следующем: сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки экономического износа, а другой – нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ.
2)Метод капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономическое устаревание определяется по формуле:
Формула 149♦ Расчет экономического устаревания методом капитализации внешних потерь
Эизн. = Паренд. х М вал. ,
где: Эизн. – экономическое устаревание;
Паренд. – потери в арендной плате;
Мвал. – валовой рентный мультипликатор
3) Определение экономического устаревания объекта методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:
1) Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2) Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3) Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.
|
|
|
4) Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5) Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, стоимостью затрат на замещение, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:
Формула 1410♦ Расчет экономического устаревания методом расчета срока жизни
И/ВЗ=ЭВ/ЭЖ
где: И – износ;
ВЗ – величина затрат на замещение объекта;
ЭВ – эффективный возраст;
ЭЖ – срок экономической жизни
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа. Метод срока жизни используется в исключительных случаях, когда экономическое устаревание оказывает влияние на фактический срок жизни объекта. Подтверждение данному обстоятельству Оценщиком найдено не было.
Расчет экономического устаревания производится по формуле:
Формула 1411♦ Расчет экономического устаревания
ЭУ = (ВЗ – ОФИ – ФунУ) х %ви,
где: ВЗ – величина затрат на замещение объекта, руб.;
ОФИ – общий физический износ объекта, руб.;
ФунУ – функциональное устаревание объекта, руб.;
%ви – экономическое устаревание, %
Объектом аренды является специализированное сооружение – железнодорожный путь, расположенный на территории ст. Сибирцево Приморского края. Объект аренды предназначен для подачи железнодорожный вагонов к воинским частям в с. Монастырище.
Данных о фактической загрузке оцениваемого подъездного пути не предоставлено. Отчасти от того, что в целом путь несколько лет не эксплуатируется, так как воинские части, к которым по нему должны поставляться вагоны несколько лет назад были расформированы, и потребности в использовании объекта аренды не было. Тем не менее, территории бывших военных частей представляют собой потенциал для размещения объектов коммунального, производственного и складского назначения. Возможность данного потенциала оценивается состоянием социально-экономического развития населенного пункта и района, где расположен объект аренды.
Из сравнения стоимости недвижимости в г. Владивосток и в периферийных районах Приморского края, проведенного в ходе анализа рынка следует, что стоимость за 1 кв. м недвижимости производственно-складского назначения в мелких населенных пунктах Приморского краясоставляет около 35 % от стоимости аналогичных объектов, расположенных административном центре и крупнейшем городе края – в г. Владивостоке (п. 12. 4. 4). Экономическое устаревание в данном случае будет возникать из-за разницы в уровне деловой активности, социально-экономического положения в месте расположения объекта оценки и административном центре края. Влияние иных правовых отношений на объект оценки не зафиксировано.
|
|
|
|
|
|
