 |
Правовое обеспечение государственного кадастрового учёта недвижимости.
|
|
|
|
Вопросы:
1. Порядок ведения кадастрового учета объектов недвижимости.
2. Документы-основания кадастрового учёта.
2.1 Межевой план.
2.2 Техплан.
2.3 Акт обследования.
2.4 Основы кадастровой деятельности.
3. Приостановление кадастрового учёта.
4. Отказ в осуществлении кадастрового учёта.
5. Исключение обстоятельств приостановления учёта в ГКН ( исключение ошибок).
6. Выходные документы как результат кадастрового учёта.
7. Информационное взаимодействие при ведении ГКН.
8. Положения, обеспечивающие ведение ГКН.
9. Понятие о ранее учтённых ЗУ.
10. Особенности кадастрового учёта с учётом изменений, внесенных в закон в 2013-2015 годах.
11. Комплексные кадастровые работы.
12.Согласование местоположения границ ЗУ при выполнении комплексных кадастровых работ.
13. Особенности кадастрового учёта объектов комплексных кадастровых работ.
1.Порядок ведения кадастрового учета объектов недвижимости.
Правовая основа регулирования кадастровых отношений определена ст. 2 закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее - закон о ГКН) №221-ФЗ от 11 июля 2007 года.
Кадастровый учет ведется по следующим основаниям (ст. 16 закона):
- образованием или созданием объекта недвижимости (постановкой на учет);
- прекращением существования объекта недвижимости (снятие с учета);
- изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений, указанных в пунктах 7-21 части 2 статьи 7 закона «О государственном кадастре недвижимости».
Изменение уникальных характеристики и иных сведений учитывается как:
- учет изменений объектов недвижимости;
- учет изменений земельного участка;
- учет частей объектов недвижимости.
Блок-схема кадастрового учёта представлена на рисунке 8.
|
|
|
2.Документы-основания кадастрового учёта. В соответствии со ст. 22 в состав документов по кадастровому учёту земельного участка включает:
1. межевой план,
2. документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя,
3. копия документа, подтверждающая право заявителя на объект недвижимости, необходимая при:
- учёте изменений,
- учёте адреса,
- снятие с учёта объекта недвижимости,
- отсутствии сведений о зарегистрированном праве,
- учёте части объекта недвижимости (п. п. 7 п. 1 ст. 22),
- подтверждении принадлежности ЗУ определённой категории земель, разрешённого использования ЗУ, назначении зданий или помещений (в порядке информационного взаимодействия (ст. 15), запрашивается органом кадастрового учёта (ОКУ)),
4. по ЗУ общей долевой собственности заверенные в ОМС (орган местного самоуправления) копии (п. п. 11 п. 1 ст. 22):
- проекта межевания ЗУ,
- решения общего собрания об утверждении проекта,
- перечня собственников образуемых ЗУ и размеров их долей в праве общей собственности,
- в соответствии с п. п. 12 п.1 ст. 22 копия проекта межевания и документов, подтверждающих согласование проекта,
- документа, подтверждающего присвоение, изменение адреса ЗУ или объекта недвижимости,
- решения ОМС или договора о предоставлении ЗУ из земель публичной собственности (п. п. 14 п. 1 ст. 22),
5. карта-план территории (ст. 42.4) при выполнении комплексных кадастровых работ. Под комплексными кадастровыми работами понимаются работы в отношении всех ЗУ, зданий и сооружений, которые находятся на территории одного квартала или кварталов (п. 1 ст. 42.1).
Верность копии документа, представленной в соответствии с п. 2, 3, 6-10, 13 ч. 1 ст. 22 заверяется нотариально, кроме актов органов гос. власти и ОМС.
По кадастровому учёту зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства и помещений представляется соответствующий технический план. При этом копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию запрашивается ОКУ в порядке межведомственного информационного обмена.
|
|
|
Для снятия объекта недвижимости с кадастрового учёта представляется акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.
Акт обследования (ст. 42) – это документ, в котором в результате осмотра здания, сооружения, помещения или объекта незавершённого строительства подтверждается прекращение существования этого объекта.
Рис. 8 Блок-схема кадастрового учёта.
2.5 Межевой план.
Межевой план как и технический план и акт обследования являются результатом кадастровых работ (ст. 37). Он строится в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (с изменениями и дополнениями)
Межевой план в соответствии с п. 2 ст. 38 составляется для всех случаев кадастрового учёта, связанных с ЗУ:
- кадастровый учёт ЗУ,
- кадастровый учёт части ЗУ,
- кадастровый учёт изменений ЗУ.
Обязательными сведениями являются сведения о согласовании местоположения границ ЗУ.
В случае закрепления права на ЗУ в силу федерального закона независимо от момента госрегистрации в ЕГРП в межевом плане приводятся необходимые правовые сведения о таком ЗУ.
Межевой план состоит из графической и текстовой части. Формы этих частей устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Минэкономразвития). Требования к точности также определяются этим органом. Например, приказом Министерства от 17 августа 2012 г. За №518 «Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке».
В случае образования ЗУ в соответствии с:
- схемой расположения ЗУ,
- проектом межевания территории,
- проектной документацией.
Обязательным приложением к межевому плану является один из этих документов за исключением случая, если эти документы были ранее в ОКУ.
|
|
|
В обязательном порядке межевой план представляется в электронном виде.
2.5.1 Порядок согласования межевого плана (ст. 39).
Согласование местоположения границ ЗУ осуществляется с лицами смежниками, обладающими ЗУ на праве (п. 3 ст. 39):
- собственности,
- пожизненного наследуемого владения,
- постоянного бессрочного пользования,
- аренды.
Согласование бывает (п.5 ст. 39):
- с установлением границ,
- без установления границ.
Всегда без установления границ согласование проводится, если:
- земельными участками являются:
- лесные,
- участки земель особо охраняемых территорий,
- земель с/х назначения коренных народов Дальнего Востока и крайнего Севера, Сибири,
- положение границ ЗУ определено границами, сведения о которых имеются в государственном кадастре,
- положение границ определено нормами.
Блок-схема согласования представлена на рис. 9.
Рис. 9 Блок-схема согласования границ.
Пример текста извещения приведен ниже.
«ИЗВЕЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ
СОБРАНИЯ О СОГЛАСОВАНИИ
МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Кадастровым инженером Колодич Екатериной Викторовной, 173024, В. Новгород, пр-т Ал.Корсунова, д. 55/2,кв.358,ко1осКсп_еу@та11.ги, 89216925219, номер квалификационного аттестата 53-10-14, в отношении земельного участка с КМа 53:23:7014000:14, расположенного В. Новгород, ул. Черняховского, д. 14, выполняются кадастровые работы по уточнению местоположения границы земельного участка.
Заказчиком работ является Администрация Великого Новгорода, адрес - В. Новгород, ул. Большая Власьевская, д. 4, тел. 994-051.
Собрание заинтересованных лиц по поводу согласования местоположения границы состоится по адресу: г. В. Новгород, ул. Большая Власьевская, д. 4, каб. 111, 21 декабря 2015 г. в 11 часов 00 минут.
С проектом межевого плана земельного участка можно ознакомиться по адресу: В.Новгород, пр-т Ал.Корсунова, д.55/2,кв.358. Возражения по проекту межевания и требования о проведении согласования местоположения границы земельного участка на местности принимаются с 19.11.2015 г. по 21.12.2015
|
|
|
г. В. Новгород, пр-т Ал. Корсунова,
д. 55/2, кв. 358.
Требуется согласовать местоположение границы с правообладателями смежных земельных участков с К№ 53:23:7014000:15, по адресу В. Новгород, ул. Черняховского, д. 16 и с К№ 53:23:7014000:81, по адресу В. Новгород, тер гк Новый. Гараж 2.
При проведении согласования местоположения границ при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, а также документы о правах на земельный участок.»
2.2Техплан.
Техплан составляется в соответствии со ст. 41 для кадастрового учёта:
- здания (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 года № 403),
- сооружения (приказ Минэкономразвития России от 25 февраля 2014 года № 88),
- объекта незавершённого строительства (приказ Минэкономразвития России от 25 февраля 2014 года № 85),
- помещения (приказ Минэкономразвития России от 25 февраля 2014 года № 87).
2.3 Акт обследования.
Форма акта обследования и требования к его подготовке (см. образец акта обследования ) утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 N 627, согласно этого приказа, акт обследования должен содержать следующие разделы:
1. Титульный лист.
2. Содержание.
3. Исходные данные.
4. Заключение кадастрового инженера.
2.4 Основы кадастровой деятельности.
В соответствии с законом о ГКН к кадастровым работам относятся работы по созданию (ст. 37):
- межевого плана,
- технического плана,
- акта обследования.
Все работы выполняются на основании (ст.35):
- договора подряда (ст. 36),
- решения суда.
Договор подряда заключается:
- с кадастровым инженером как индивидуальным предпринимателем (ст. 32),
- с юридическим лицом, в штате которого имеется не менее двух кадастровых инженеров (ст. 33).
Кадастровый инженер (ст. 29) – это физическое лицо, которое в праве выполнять кадастровые работы.
К нему предъявляются общие требования к индивидуальному предпринимателю (п. 2 ст. 29).
Требования по образованию следующие (п.п. 2 п. 2 ст. 29):
- среднее профессиональное по одной из специальностей, определённых органом нормативно-правового регулирования (Минэкономразвития),
- высшее, полученное по имеющим государственную аккредитацию образовательным программам.
Для выполнения кадастровых работ необходимо наличие квалификационного аттестата, выдаваемого органом исполнительной власти субъекта РФ.
Адреса офисов приема документов на государственный кадастровый учет объектов недвижимости
Прием заявлений и запросов специалистами Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новгородской области проводится по следующим адресам:
|
|
|
|
|
2.Приостановление кадастрового учёта.
Приостановление осуществляется в случаях, предусмотренных п.2 ст. 26:
- наличия противоречий между сведениями ГКН об объекте недвижимости (ОН) и содержащимся в документах заявителя,
- пересечения с границами ЗУ уже поставленного на кадастровый учёт,
- совпадения местоположения помещений,
- непредставления необходимых документов,
- пересечения границы ЗУ с границей муниципального образования и территориальной зоны,
- отличия площади образуемого ЗУ от площади, указанной в проекте межевания территории, в схеме расположения ЗУ, проектной документации более чем на 10%,
- отсутствия доступа к ЗУ (п. 2.1 ст. 26).
Решение о приостановке содержит его причину (п. 3, 4 ст. 26) и принимается не позднее срока 10 рабочих дней со дня представления всех документов. Если причиной возникновения приостановления является ошибка в ГКН, то она исправляется в соответствии со ст. 28. Максимальный срок приостановки 3 месяца до устранения обстоятельств её причины.
4.Отказ в осуществлении кадастрового учёта.
Причинами отказа являются следующие (ст. 27):
- имущество не является объектом недвижимости,
- объект недвижимости образуется из недопускаемых законами действий (п. п. 3 п. 2 ст. 27),
- объект образован из другого объекта сведения о котором имеют временный характер,
- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо,
- истёк срок приостановления,
- межевой план, техплан, акт обследования подписаны не управомоченным лицом,
- ответы органов публичной власти на межведомственные запросы свидетельствуют об отсутствии соответствующих документов,
- истёк срок действия утверждённой схемы расположения ЗУ,
- размер образуемого ЗУ не соответствует предельным размерам, установленным законодательством,
- ЗУ образован из земельных участков различных категорий,
- поступили возражения относительно размера и местоположения границ ЗУ общей долевой собственности,
- размер, выделяемого ЗУ в счёт земельной доли, по площади превышает 10% от приведенной в проекте межевания ЗУ,
- не согласованы границы ЗУ,
- при изменении площади ЗУ и описании его местоположения, не связанном с его образованием и уточнением границ,
- при превышении площади ЗУ, границы которого уточняются, площади содержащейся о нём в кадастре более, чем на 10%, а также при нарушении порядка согласования границ такого участка,
- отказ в снятии с кадастрового учёта, если такой ЗУ не подлежит в снятии с учёта в соответствии со ст. 24 и не преобразуем при образовании объекта недвижимости. Например, если из одного участка образуется несколько участков,
- если помещение не изолировано от других при его кадастровом учёте.
Статьями 8-13 формулируется порядок оформления решения об отказе, в том числе и уведомление через Интернет.
5.Исключение обстоятельств приостановления учёта в ГКН (исключение ошибок).
Обстоятельства приостановления, приведенные в ст. 26, исключаются представлением необходимых документов, а также исправлением ошибок ГКН (ст. 28).
Ошибки бывают:
-технические,
-кадастровые.
Кадастровая ошибка – является ошибкой, возникшей в ГКН на основе исходного документа. Например, ошибка в сведениях о разрешённом использовании ЗУ, о координатах межевых знаков, которые берутся из межевого плана.
Блок-схема исправления технической ошибки представлена на рис. 10.
Рис. 10 Блок-схема исправления технической ошибки.
Рис. 11 Блок-схема исправления кадастровой ошибки.
ОКУ исправляет ошибку внесением изменений в ГКН о местоположении границ и площади ЗУ. При этом площадь ЗУ после исправления может отличаться от ранее учтённой в ГКН не более чем на 5% (п. 7 ст. 28). ОКУ уведомляет правообладателя об исправлении кадастровой ошибке.
6.Выходные документы как результат кадастрового учёта.
Согласно п. 2 ст. 14 выходными документами являются:
- кадастровая выписка об объекте недвижимости,
- кадастровый паспорт объекта недвижимости,
- кадастровый план территории (тематический план кадастрового квартала п. 5 ст. 14),
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости,
- копии документов на основе которых осуществляется кадастровый учёт.
Органом нормативно-правового регулирования (Минэкономразвития) устанавливается порядок предоставления сведений как в частном порядке, так и по межведомственному обмену, формы запрашиваемых документов (п. 6-8 ст. 14).
Срок предоставления сведений 5 дней.
За отказ предоставления сведений можно обращаться в суд (п. 10 ст. 14).
Предоставление сведений платное (п. 11 ст. 14). Бесплатно предоставляются сведения приведенные в п. 12 ст. 14, в том числе органам прокуратуры, а также сведения приведенные в п. 13 ст. 14.
Поскольку, с одной стороны, кадастровые сведения или документы (п. 2 ст. 14) необходимы для регистрации прав, то они направляются в Росреестр и являются выходными. С другой стороны, сведения лесного и водного реестров, а также органов публичной власти о границах субъектов и муниципальных образований учитываются в ОКУ, то они являются входными. Обмен входными сведениями регулируется ст. 15 информационного взаимодействия при ведении ГКН.
7.Информационное взаимодействие при ведении ГКН.
Блок-схема взаимодействия с Росреестром по регистрации права на ЗУ представлена на рис. 12.
Рис. 12 Блок-схема взаимодействия с Росреестром по регистрации права.
Блок-схемы взаимодействия по приёму сведений лесного и водного реестров представлены на рисунках 13, 14 соответственно.
Рис. 13 Блок-схема взаимодействия ОКУ с реестрами и органами публичной власти по входным сведениям об объектах недвижимости.
Блок-схема по приёму сведений о границах РФ, субъектов РФ и муниципальных образований представлена на рис. 14.
Рис. 14 Блок-схема по приёму сведений о границах РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
8.Положения, обеспечивающие ведение ГКН.
Статьями 1-4 формулируется предмет ГКН, его правовая основа, орган осуществляющий деятельность, принципы ведения ГКН.
В ст. 5-6 определено понятие номера объекта недвижимости, геодезическая и картографическая основа ГКН.
Статьями 7-12 определяется состав сведений ГКН о
- объекте недвижимости,
- границе РФ,
- границе субъекта РФ, муниципальных образований и населённых пунктов,
- границах территориальных зон,
- кадастровом делении,
- геодезической и картографической основе.
Статьёй 13 определены разделы ГКН:
- реестр объектов недвижимости,
- кадастровые дела,
- кадастровые карты.
Статьёй 34 определяется возможность создания на добровольной основе саморегулируемой организации в сфере кадастровой деятельности.
9.Понятие о ранее учтённых ЗУ.
В соответствии с п. 1 ст. 45 ранее учтёнными объектами недвижимости (ОН) считаются:
- ЗУ и ОН, кадастровый учёт которых осуществлён до введения в действие закона о ГКН,
- ЗУ и ОН, кадастровый учёт которых осуществлён в переходной период (ст. 43),
- ОН, права на которые зарегистрированы в соответствии с законом о государственной регистрации.
10. Особенности кадастрового учёта с учётом изменений, внесенных в закон в 2013-2015 годах.
1. Снятие с учёта ЗУ, на основе которого образованы новые участки и права на которые зарегистрированы, осуществляется без заявления в течение 3-х рабочих дней с даты госрегистрации прав. В системе земельного кадастра такой участок становится аннулированным (п. 3, п. 4.1 ст. 24).
2. Со времени кадастрового учёта до регистрации прав кадастровые сведения имеют временный характер. Временный характер может достигать 5-и лет. Если по истечении этого срока право не зарегистрировано, то сведения о ЗУ становятся аннулированными (п. 4 ст. 24, п. 11 ст. 25).
3. ОКУ снимает с учёта здания, сооружения, объекты незавершенного строительства в связи с прекращением их существования, а также часть ЗУ, что находится под ними (п. 2.1 ст. 25).
4. Если, в связи с кадастровым учётом требуется внесение изменений в сведения о границах смежных участков, то ОКУ осуществляет это. В указанном случае границы считаются согласованными при наличии акта согласования местоположения границ с подписями всех заинтересованных лиц. При этом площади ЗУ соответствуют утверждённым нормам отвода и на этих участках находятся здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, принадлежащие собственнику (п. 3.1 ст. 25).
5. Помещение на кадастровый учёт ставится вместе со зданием и сооружением, в котором оно находится или же после учёта здания и сооружения (п 4, 4.1 ст.25).
6. Постановка на кадастровый учёт после ввода объекта в эксплуатацию производится в соответствии со ст. 17 закона о ГКН в течение 10 дней (п. 4.2 ст. 25).
7. Допустимость снятия с кадастрового учёта помещения (квартира и другое) на основании заявления собственника.
8. Пунктом 12 статьи 25 определён порядок кадастрового учёта ЗУ, в связи с установлением зоны с особым использованием территории.
9. Обременённая часть ЗУ снимается с учёта после прекращения права обременения.
10. Статьёй 25.1 определены документы необходимые для кадастрового учёта искусственного ЗУ.
11. Статьёй 30 определяется государственный реестр кадастровых инженеров.
12. Статьёй 31 определены формы организации кадастровой деятельности.
13. Главой 4.1 введены законодательно комплексные кадастровые работы с 2014 года.
11. Комплексные кадастровые работы.
Остановимся на особенностях настоящих работ.
Комплексные кадастровые работы – это кадастровые работы, выполняемые в отношении одновременно всех объектов недвижимости расположенных на территории одно или нескольких смежных кварталов (п. 1 ст. 42.1).
В отношении каждого из объектов выполняются те же работы, что и рассмотренные выше в отношении одного из них.
Однако комплексные кадастровые работы не выполняются в отношении:
- ЗУ являющихся предметом договоров о комплексном освоении территории,
- ЗУ, расположенных в границах территории в отношении которой заключен договор о развитии территории.
Заказчиком комплексных работ являются органы публичной власти, а исполнителем – кадастровый инженер.
Результатом выполнения комплексных кадастровых работ является карта-план территории. Аналог межевого плана, содержание которого, приведено в п. 2 ст. 42.4.
Графическая часть состоит в составлении схемы границ территории (п. 3 ст. 42.4, ст. 42.5).
Сама схема границ ЗУ строится на основе:
- картографической основе ГКН,
- сведений, содержащихся в кадастровом плане территории,
- схемы расположения элементов планировочной структуры, используемой при обосновании утверждённого проекта планировки территории,
- схемы ориентации улично-дорожной сети,
- схемы границ территории объектов культурного наследия,
- схемы границ зон с особыми условиями использования территории,
- чертежей межевания территории и других документов, входящих в состав проекта планировки территории.
Самикомплексные кадастровые работы выполняются в соответствии с порядком, приведенным в ст. 42.6. При этом они выполняются только при наличии проекта межевания территории, составленным в соответствии с градостроительным кодекса или проекта межевания ЗУ, в соответствии с законом об обороте земель с/х назначения.
В течении 10 дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ осуществляется извещение граждан о начале их выполнения (ст. 42.7), уточняется местоположение границ ЗУ (ст. 42.8). При этом ряд участков может стоять на кадастровом учёте, и при уточнении возможны расхождения с данными кадастрового учёта. При этом расхождение в площадях не должно быть (п. 3 ст. 42.8):
- больше 5% в сторону уменьшения уточняемой площади,
- больше, чем на величину предельного максимального размера ЗУ, установленного субъектом,
- если предельный максимальный размер не установлен, то расхождение в сторону увеличения не должно быть больше 10%.
Определяется местоположение границ ЗУ на которых находятся здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст. 42.9). Такое определение осуществляется в соответствии с градостроительной документацией (проектом межевания территории), а также в соответствии с проектом межевания ЗУ, а также в соответствии с проектной документацией по лесным участкам.
Если по каким-то причинам будет уточняться площадь какого-то из этих ЗУ, то её отклонение от площади, приведенной в названных документах не должно быть более 10% (п. 4 ст. 42.9).
12.Согласование местоположения границ ЗУ при выполнении комплексных кадастровых работ.
Настоящее согласование выполняется в соответствии со следующей блок-схемой.
Рис. 15 Блок-схема согласование местоположения границ ЗУ при выполнении комплексных кадастровых работ.
13. Особенности кадастрового учёта объектов комплексных кадастровых работ.
Кадастровый учёт таких объектов осуществляется на основе заявления и прилагаемой карты-плана территории (п. 1 ст. 45.1).
Отметка о наличии земельного спора о местоположения границ в карте-плане не является основанием приостановки кадастрового учёта (п. 3 ст. 45.1).
В реестре объектов, по которым существует спор, делается отметка о наличии такого спора (п. 4 ст. 45.1).
Отметка о наличии спора снимается в случаях (п. 5 ст. 45.1).:
- поступлении в ОКУ копии документов о разрешении спора,
- по истечении 15 лет со дня внесения в реестр отметки о споре,
- при согласовании местоположения границ ЗУ.
|
|
|
