 |
Правовой режим земель запаса.
|
|
|
|
Земли запаса определены ст.103 ЗК РФ.
Земли запаса – земли, находящиеся в публичной собственности и не предоставляемые гражданам и юридическим лицам.
Объекты правового режима земель запаса.
Объектами правового режима земель запаса являются земли в муниципальной и государственной собственности.
Субъекты правового режима земель запаса
Субъектами правового режима земель запаса являются органы публичной власти.
Права и обязанности субъектов.
ü Право публичной собственности;
ü Обязанность содержать эти земли на перспективу для использования их как гражданами, так и юридическими лицами.
В соответствии с законом «О землеустройстве» должно быть определено их местоположение.
Порядок государственного управления.
Ø недопустимость совершения сделок с землями запаса, самовольного занятия;
Ø необходимость сохранения всей информации о землях запаса - экономической, правовой, хозяйственной;
Ø улучшение земель;
Ø включение земель запаса в оборот только после перевода их в другую категорию.
Охрана земель запаса.
Охрана земель предполагает:
§ обеспечение режима использования, исходя из определения земель запаса (правовая охрана);
§ охрана от загрязнений (экологическая охрана);
§ недопущение включения их в оборот.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ.
Стоимость выкупа земельного участка, на котором находятся в собственности здания, сооружения, строения.
В соответствии со ст.2 Закона «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (ред.30.12.2008) стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом РФ в пределах 20% кадастровой стоимости для городов с населением свыше 2млн. человек; 2,5% - с меньшим населением.
|
|
|
Но до 1 января 2010 года эти земельные участки можно выкупить по следующей стоимости:
для городов свыше 3 млн. человек в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;
для городов до 500 тыс. человек – от 5до 17ставок земельного налога;
для городов с населением до 500 тыс. человек – от 3 до 10 ставок земельного налога.
Арендная плата.
Арендную плату устанавливают в связи с переоформлением прав в аренду юридическими лицами, кроме указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ. Юридические лица, которые распоряжаются дорогами, ЛЭП должны переоформить право на землю в аренду или собственность до 1 января 2013 года (п.2 ст.3 закона «О введении в действие …»).
Размер арендной платы устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости земельного участка; 0,3%- аренды земель сельскохозяйственного назначения; 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земель, ограниченных или изъятых из оборота.
Согласно п.7 ст.3 закона «О вводе…» не допускается приватизация сооружений без одновременной приватизации земельного участка. Согласно п.25 ст.3 не допускается субаренда земельного участка и передача аренды.
Разграничение государственной собственности.
Распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, если иное не предусмотрено законом. Распоряжение земельным участком осуществляется органами местного самоуправления, если законами соответствующих субъектов не указано распоряжение, осуществляемое администрацией области. Согласно п. 1 ст.31 определены земельные участки для разграничения, находящиеся в федеральной собственности. Например, для земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, находящихся в собственности РФ, разграничение осуществляется на основе СНИП и должно быть согласовано со смежными землепользователями.
п.2 ст.31 относится к разграничению земель субъектов, п.3 ст.31 – земельные участки, относящиеся к муниципальной собственности. Ст.10 – правовой режим земель для подготовки к олимпиаде.
|
|
|
Возмещение убытков.
Возмещение убытков осуществляется на основании ст.62 ЗК РФ. Ею определяется возмещение убытков, в том числе упущенной выгоды.
Убытки возмещаются в полном объеме
ü если изымался земельный участок для публичных нужд (п.1 ст.57 ЗК РФ);
ü при ухудшении качества земель;
ü при ограничении прав собственности;
ü при изменении целевого назначения.
Убытки возмещаются
* лицами, в пользу которых изымаются земельные участки;
* лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления различных охранных зон.
Порядок возмещения убытков определяется Правительством РФ.
Гарантии прав собственности на земельный участок.
Согласно ст.63 ЗК РФ изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа для публичных нужд осуществляется
¨ после предоставления равноценного земельного участка по желанию собственника;
¨ после возмещения стоимости жилых, производственных и других зданий;
¨ возмещением убытков упущенной выгоды.
Информированность при изъятии земельного участка.
Землевладелец должен быть информированным за год. Изъятие возможно только при согласии собственника. Если равноценный земельный участок не представлен, рыночная стоимость земельного участка.
Планирование развития территории Российской Федерации. Уровни планирования.
На уровне всей территории России в области градостроительства разрабатывается генеральная схема расселения, в которой указываются: цели федеральной политики в области градостроительства; основные положения развития схем расселения; меры по улучшению экологической обстановки в регионах; территории, благоприятные для развития схем расселения и др.
Для территорий двух и более субъектов РФ или частей их территорий разрабатываются консолидированные схемы градостроительного планирования в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и интересов РФ при осуществлении градостроительной деятельности.
Государственным заказчиком по разработке консолидированных схем является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Головной разработчик консолидированной схемы определяется государственным заказчиком на конкурсной основе.
|
|
|
В соответствии с консолидированной схемой разрабатываются территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей их территорий, в которых указываются в соответствии с градостроительной документацией федерального уровня цели государственной политики в области градостроительства на территориях субъектов РФ исходя из социально-экономических и природно-климатических условий субъекта РФ.
На нижестоящем уровне разрабатываются территориальные комплексные схемы развития территорий районов и сельских округов. В них содержатся предложения об установлении границ поселений и пригородных зон городов, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий указанных районов, сельских округов. Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих районов и сельских округов по согласованию с органами местного самоуправления поселений, находящихся в пределах районов и сельских округов в порядке, установленном Градостроительным Кодексом.
Генеральный план. Его содержание. Разработка и утверждение. Экспертиза градостроительной документации.
Генеральный план – градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений.
Градостроительный кодекс определяет, что генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства направление и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфрастуктуры.
В генеральном плане городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений. Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений и утверждаются органами государственной власти соответствующего субъекта РФ. В период разработки нового генерального плана городского или сельского поселения действует ранее утвержденный генеральный план в части, не противоречащей правилам застройки. На основе генеральных планов городских и сельских поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов разрабатываются проекты черты городского и сельского поселений, черты другого муниципального образования.
|
|
|
Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения подлежат государственной экспертизе специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти, организации государственной вневедомственной экспертизы в субъектах Российской Федерации, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.
Зонирование территории. Зоны ограничений использования территорий. Пригородная зона города.
При разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.
Ограничения на использование территорий для осуществления градостроительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:
- зоны охраны памятников истории и культуры, заповедные зоны;
- зоны особо охраняемых природных территорий;
- санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
- зоны залегания полезных ископаемых;
- зоны чрезвычайных экологических ситуаций;
- зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;
- иные зоны.
В соответствии с генеральным планом городских и сельских поселений разрабатываются проекты планировки — градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений. Проекты планировки определяют: красные линии и линии регулирования застройки; границы земельных участков; размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плотность и параметры застройки; параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории. Помимо проектов планировки разрабатываются проекты застройки для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.
|
|
|
К границе (черте) города примыкают земли, предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города. Эти земли являются территорией пригородной зоны городов. Зонирование данных территорий определяется в территориальных комплексных схемах пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации. В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду
Особенности управления землями энергетики.
Землями энергетики признаются земли, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ст.89ЗК РФ).
В целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для:
1) размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
2) размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.
Для обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей.
Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Особенности управления землями транспорта.
Землями транспорта признаются земельные участки, предоставленные предприятиям, организациям и учреждениям железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского и внутреннего водного транспорта для осуществления возложенных на них специальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции ремонту, развитию и строительству разного рода зданий и сооружений и других объектов транспорта. К ним относятся земли, находящиеся под автомобильными, железными дорогами, под трубопроводными и иными транспортными магистралями, а также земельные участки, занятые предприятиями транспорта, автовокзалами, администрацией железных дорог, железнодорожными вокзалами и т.п.(ст.90 ЗК РФ).
Указом Президента России от 27 июня 1998г №727 «О придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования» установлено, что федеральная автомобильная дорога общего пользования имеет с каждой стороны придорожную полосу шириной не менее 50 метров, считая от границы полосы отвода. На этих землях запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением объектов дорожной службы, а также зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания владельцев и пассажиров автотранспортных средств(объектов дорожного сервиса). Решение о предоставлении этих земель в пользование принимается уполномоченными на то органами в установленном порядке по согласованию с соответствующими органами исполнительной власти.
Земли транспорта могут предоставляться для:
1) постоянного пользования;
2) временного пользования;
3) специальных зон.
К землям, отводимым в постоянное пользование, относятся полосы отвода под путями сообщений, а также под разного рода сооружениями и постройками.
Во временное пользование отводятся земли на период строительства (реконструкции) железной и автомобильной дорог. К ним принадлежат земли, занятые под временными карьерами, питомниками, подъездными и объездными дорогами.
Размер и количество участков, отводимых в постоянное и временное пользование, устанавливаются проектом строительства (реконструкции, капитального ремонта) дороги.
Землями морского транспорта считаются в первую очередь участки, занятые морскими торговыми портами, со всеми находящимися на них техническими и гражданскими сооружениями, площадями, набережными, пристанями, служебными, жилыми и культурно бытовыми учреждениями и т.п. Кроме того, землями морского трат порта признаются участки, занятые морскими судостроительными и судоремонтными заводами, а также земли, предназначенные для размещения и обслуживания маяков.
Правовой режим земель морского транспорта регулируется Положением о землях, предоставленных транспорту и Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999г. №81-ФЗ.
Землями речного транспорта считаются участки, занятые сооружениями и предприятиями, обслуживающими судоходство на реках, озерах, каналах. Таковы, в частности, участки, занятые портами, пристанями внутреннего водного транспорта, искусственными гаванями, затонами, пескоукрепительными полосами по берегам водных путей.
В состав земель речного транспорта входят также полосы судоходных каналов, переданные в исключительное пользование органов управления этими каналами.
Правовой режим земель речного транспорта регулируется Кодексом внутреннего водного транспорта от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ.
Эти земли находятся в ведении Федерального агентства морского и речного транспорта.
В состав земель воздушного транспорта входят участки, занятые аэропортами и аэродромами (в том числе гидроаэропортами и гидроаэродромами), посадочными площадками, причальными точками, пышками, аэромаяками и т.п.
Кроме того, землями воздушного транспорта считаются участки, обслуживающие авиастроительные и авиаремонтные заводы и мастерские, летные школы, а также служебные, жилые и культурно-бытовые постройки воздушного транспорта, при условии, если они непосредственно примыкают к аэропортам и аэродромам. Помимо этого в состав земель воздушного транспорта входят участки, занятые дорогами и подъездными путями к предприятиям и сооружениям воздушного транспорта. Правовой режим земель воздушного транспорта регулируется Воздушным кодексом.
Право землепользования транспортных организаций всегда является платным. Так же как и другие землепользователи, органы транспорта имеют право осуществлять разработку месторождений общераспространенных полезных ископаемых, пользоваться лесами и водоемами, находящимися на закрепленных за ними землях.
Органы транспорта могут не только сами пользоваться отведенными им землями, но и передавать их во вторичное пользование другим учреждениям, предприятиям и организациям в аренду.
Особенности управления землями связи, радиовещания и информатики.
Земельные участки данного вида хозяйственных объектов можно подразделить на три основных вида:
1)земельные участки, занятые под служебными зданиями предприятиями связи, радиовещания, телевидения и т.п.;
2) земельные участки, занятые под опорами воздушных линий связи;
3) земельные участки, под которыми находятся подземные кабельные сети.
В целях обеспечения связи (кроме космической связи, радиовещания, телевидения и информатики) могут предоставляться и земельные участки, которые используются для обеспечения деятельности организаций и (или) объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики, права на которые у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом России, федеральными законами и законами субъектов Федерации (ст.91ЗК РФ).
Если к служебным зданиям и предприятиям линий связи предъявляются обычные требования (ограждение от доступа посторонних лиц, благоустройство территории), то к линейным сооружениям есть особые требования, которые сводятся к следующему:
- обеспечение охранных зон подземных кабелей. В данной зоне запрещается без письменного согласия организации, в ведении которой находятся линии связи и радиофикации, осуществлять земляные работы.
Нарушение правил охраны линий и сооружений связи ведет к административной ответственности, а если это нарушение повлекло за собой повреждение кабельной линии междугородной связи с перерывом связи, то наказание поступает в уголовном порядке.
- обязанность всех субъектов земельных правоотношений осуществлять все зависящие от них меры по обеспечению нормального функционирования линий воздушной связи и охраны кабельных подземных линий.
Земли лесного фонда. Их размещение по целевому назначению. Классификация защитных лесов.
Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Лесничества и лесопарки также располагаются на землях:
-обороны и безопасности, на которых расположены леса;
-поселений, на которых расположены городские леса;
-особо охраняемых территорий, на которых расположены леса.
Границы земель лесного фонда и земель иных категорий определяются в соответствии с земельным, лесным и градостроительным законодательством.
Леса, расположенные на землях лесного фонда, подразделяются по целевому назначению на защитные, эксплуатационные и резервные.
Леса, расположенные на землях других категорий, могут быть отнесены к защитным лесам.
Защитные леса – леса, подлежащиеосвоению в целях сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и других полезных функций лесов с одновременным использованием лесов при условии, если это использование совместимо с целевым назначением защитных лесов (ст.12,102 Лесного Кодекса РФ).
В защитных лесах запрещается создание лесоперерабатывающей инфраструктуры (объекты переработки заготовленной древесины, биоэнергетические объекты и др.) (ст. 14 ЛК РФ).
В защитных лесах осуществляются сплошные рубки только в тех случаях, когда выборочные рубки не обеспечивают замену лесных насаждений, утрачивающих свои средообразующие, водоохранные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные полезные функции.
В свою очередь, защитные леса подразделяются на:
1) леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях (на территориях природных заповедников, национальных парков, природных парков, памятников природы, государственных природных заказников и иных установленных федеральными законами особо охраняемых природных территориях).
На территориях государственных природных заповедников запрещается проведение рубок лесных насаждений на лесных участках, на которых исключается любое вмешательство человека в природные процессы.
В лесах, занимающих территории национальных парков, природных парков и государственных природных заказников, запрещается проведение сплошных рубок лесных насаждений.
В лесах на особо охраняемых территориях (за исключением территорий биосферных полигонов) запрещается использование токсичных химических препаратов для охраны и защиты лесов, в том числе в научных целях.
Особенности использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов на этих территориях устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (ст. 103 ЛК РФ);
2) леса, расположенные в водоохранных зонах.
В этих лесах запрещаются проведение сплошных рубок лесных насаждений и использование токсичных химических препаратом для охраны и защиты лесов, в том числе в научных целях (ст. 101 ЛК РФ);
3) леса, выполняющие функции защиты природных и иных объектов, леса расположенные в I и II поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; защитные полосы лесов, расположенных вдоль железных дорог общего пользования, федеральных автомобильных дорог общего пользования, автомобильных дорог общего пользования, находящихся в собственности субъектов Федерации, зеленые зоны, лесопарки, городские леса.
В этих лесах запрещается проведение сплошных рубок лесных насаждений, кроме случаев, если выборочные рубки не обеспечивают замену лесных насаждений, утрачивающих свои средообразующие, водоохранные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные полезные функции. Выборочные рубки проводятся только в целях вырубки погибших и поврежденных деревьев.
В зеленых зонах и лесопарках запрещено применение токсичных химических препаратов для охраны и защиты лесов, ведение охотничьего и сельского хозяйства, разработка полезных ископаемых, а также размещение объектов капитального строительства, за исключением лесных троп и гидротехнических сооружений (ст. 105 ЛК РФ);
4) ценные леса: государственные защитные лесные полосы, противоэрозийные леса; леса, расположенные в пустынных, полупустынных, лесостепных, лесотундровых зонах, степях, горах; леса, имеющие научное и историческое значение; орехово-промысловые зоны; лесные плодовые насаждения; ленточные боры (ст. 102 ЛК РФ).
В ценных лесах запрещены сплошные рубки лесных насаждений, за исключением случаев, предусмотренных в части 4 ст. 17 Л К РФ.
К особо защитным участкам лесов относятся: берегозащитные, почвозащитные участки лесов, расположенных вдоль водных объектов, склонов, оврагов, заповедные лесные участки, постоянные лесосеменные участки, участки лесов с наличием реликтовых и эндемичных растений, места обитания редких и находящихся под угрозой исчезновения диких животных.
Особо защитные участки лесов могут быть выделены не только в защитных лесах, но и в эксплуатационных и резервных лесах (ст. 107 ЛКРФ).
Эксплуатационные леса — леса, которые подлежат освоению в целях устойчивого, максимально эффективного получения высококачественной древесины и других лесных ресурсов, продуктов их переработки с обеспечением сохранения полезных функций леса (ст. 12, 108 ЛК РФ).
В эксплуатационных лесах допускается(ст.25 ЛК РФ):
* заготовка древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов, пищевых лесных ресурсов;
* сбор лекарственных растений;
* ведение охотничьего хозяйства и охоты;
* ведение сельского хозяйства;
* выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений;
* выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;
* строительство и эксплуатация водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов.
Резервные леса - леса, в которых в течение двадцати лет не планируется осуществлять заготовку древесины. Использование резервных лесов допускается после их отнесения к эксплуатационным лесам или защитным лесам (ст. 109 ЛК РФ).
Земли лесного фонда, лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель других категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 ЛК РФ).
Право собственности на древесину, которая получена при использовании лесов, расположенных на землях лесного фонда, принадлежит Российской Федерации, если это использование осуществляется в целях геологического изучения недр, строительства и эксплуатации водных объектов и гидротехнических сооружений, линейных объектов, а также для переработки древесины (ст. 20 ЛК РФ). Граждане и юридически и лица приобретают право собственности на древесину и иные добытые лесные ресурсы, если используют леса в целях заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов (ч. 1 ст. 20, ст. 25 ЛК РФ).
Право собственности в этом случае приобретается в соответствии с гражданским законодательством.
Правовое обеспечение кадастровых работ в обороте земель с/х назначения.
Вопросы:
1.Объекты оборота земель с/х назначения.
2. Субъекты оборота земель с/х назначения.
3. Сделки с земельными участками из земель с/х назначения.
4. Купля-продажа земельного участка из земель с/х назначения.
5. Наследование.
6. Аренда земельного участка.
7. Залог.
8. Передача земель с/х назначения бесплатно.
9. Образование земельных участков в счёт земельных долей.
9.1. Сделки с земельными долями.
9.2.Порядок образования земельных участков, выделяемых в счёт земельных долей.
9.3. Невостребованные земельные доли и их изъятие в государственную или муниципальную собственность.
9.4. Общее собрание в пользовании, владении и распоряжении ЗУ в общей долевой собственности.
10. Прекращение прав на земельный участок с/х назначения.
1.Согласно пункта 5 статьи 79 ЗК РФ использование земельных долей регулируется законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 года. В соответствии с этим в дополнении к объектам оборота земель с/х назначения, указанным в пункте 2 ст. 77 ЗК РФ и перечисленным ниже:
- с/х угодья,
- земли внутрихоз. дорог,
- земли под зданиями, сооружениями, используемые для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции,
- земли под лесными насаждениями и коммуникациями,
к объектам оборота относятся и земельные доли, образованные во время приватизации с 1992 года.
Согласно постановления Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177 право на земельную долю удостоверялось в виде свидетельства о праве на земельную долю.
С 27 октября 1993 года форма свидетельства была изменена в соответствии с указом президента РФ №1767. Однако, в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (далее - закона об обороте) необходимо пройти процедуру государственной регистрации на земельную долю.
Блок-схема этой процедуры представлена ниже
Рис. 1 Госрегистрация права на земельную долю при осуществлении сделки с ней.
2. Субъекты оборота.
Согласно ст. 2 закона об обороте субъектами (участниками) оборота земель с/х назначения являются:
- граждане РФ,
- юридические лица,
- Российская Федерация,
- муниципальные образования,
- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, просто юридические лица доля которых в уставном (складочном) капитале на земельные участки составляет более 50 %.
3. Сделки с земельными участками из земель с/х назначения.
К сделкам, согласно данного закона, относятся:
- купля/продажа ст. 8,
- наследование ст. 11,
- аренда ст. 9, 10, согласно ст. 3 закона указанным иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, просто юридическим лицам земельные участки предоставляются только на праве аренды,
- залог (ст.7, закон «О залоге недвижимости» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).
4. Купля-продажа земельного участка из земель с/х назначения.
В соответствии со статьей 10 Закона об обороте земель блок-схема образования земельных участков граждан и юридических лиц из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности приведена на рисунке 2.
Рис.2 Предоставление ЗУ для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств, дач и садоводства.
|
|
|
|
|
|
Рис.3 Блок-схема сделки купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения.
В соответствии с данной блок-схемой (рис.3) процессуальные действия совершаются в следующем порядке.
1. Продавец извещает орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении предать данный земельный участок.
В извещении указывается:
- цена продажи;
- размер участка;
- его местоположении;
- срок осуществления взаиморасчета который не должен быть более 90 дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.
2. Если орган публикаций власти отменяет покупки или в течение 30 дней не уведомит в письменной форме продавца о намерении купить земельный участок, то продавец вправе продать его третьему лицу по заявленной цене в течение 1 года.
3. Если продавец намерен такой участок продать по более низкой цене, то он должен известить об этом орган публикаций власти и все действия повторяются по пунктам 2 и 3.
Иные случаи купли-продажи земель с/х назначения:
- без проведения торгов с/х организации или К(Ф)Х (п.5.1 ст. 10 закона об обороте) при обращении в орган самоуправления в течение 6 месяцев с момента госрегистрации права муниципальной собственности на такой ЗУ. Цена не более 15% от кадастровой стоимости,
- в собственность с/х организаций и К(Ф)Х передаются ЗУ, которые находились у них на праве постоянного бессрочного пользования и праве пожизненного наследуемого владения (п. 2 ст. 3 вводного закона) в случаях предусмотренных законом субъекта РФ за плату в размере 15% от кадастровой стоимости (п.7 ст. 10 закона об обороте).
5.Наследование.
Наследование осуществляется в соответствии со ст. 11 закона об обороте, при этом должны соблюдаться требования статей 3, 4, 5.
а) Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, просто юридические лица могут обладать лишь правом аренды на земельные участки. При этом право аренды иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лица без гражданства в составе юридических лиц имеет силу лишь при их 50 процентном складочном капитале в уставном фонде юридического лица (ст.3)
б) Минимальные размеры, образуемых земельных участков из земель с/х назначения устанавливаются законами субъектов РФ (ст.5).
в) Поскольку наследование это одна из форм отчуждения земельного участка, то в ст. 5 описаны условия отчуждения муниципальному образованию земельного участка при нарушениях требований статей 3, 4. Кроме того, согласно п. 2 ст. 5 орган государственной власти РФ обязан через суд понуждать собственника, нарушающего условия статей 3, 4, продать такой земельный участок на торгах. Но если нет возможности его продать при таких нарушениях, то согласно п. 3 ст. 5 орган публичной власти должен сам его выкупить по рыночной стоимости.
Наследование недвижимости регулируется гражданским кодексом (часть 3 главы 61-65).
6. Аренда земельного участка.
Аренда регулируется ст. 9 закона об обороте.
а) Земельный участок должен стоять на кадастровом учёте.
б) Договор аренды земельного участка общей долевой собственности заключается с доверенным лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности.
в) Максимальный срок аренды 49 лет. Для сенокошения и выпаса скота – 3.
г) В договоре может быть предусмотрена возможность выкупа земельного участка по выкупной цене в соответствии с п.1 ст.8.
д) Определяется преимущество права арендатора для продления договора.
е) Площадь земельного участка не огранич
|
|
|
