Тема 6. Удостоверение сделок.

Понятие сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, и разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

На территории РК в соответствии с ГК РК признаются два вида письменной формы сделок: простая и нотариальная. Сделка в пись­менной форме должна быть совершена путем составления до­кумента, выражающего ее содержание и подписанного лицом или липами, ее совершившими, или лицами, должным образом уполномоченными ими на ее совершение. Законодательством РК или соглашением сторон могут устанавливаться дополни­тельные требования, которым должна соответствовать данная форма сделок: совершение на специальном бланке определен­ной формы, скрепление документа печатью и т.п.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соот­ветствующем вышеуказанным требованиям, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имею­щим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

- в случаях, указанных в законе;

- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Ст. 60 Закона гласит, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РК установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей.

Сделки могут быть односторонние, для совершения которых в соответствии с законом, иными правовыми актами или со­глашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выраже­ние согласованной воли двух (двухсторонняя сделка), трех или

более сторон.

Односторонняя сделка (доверенность, завещание и т.п.) соз­дает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установ­ленных законом либо соглашением с этими лицами.

Сделки совершаются устно или в письменной форме (npостой или нотариальной); сделка, для которой законом или со­глашением сторон не установлена письменная (простая или но­тариальная) форма, может быть совершена устно.

Нотариус удостоверяет только письменные сделки. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Если гражданин вследствие фи­зического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе под сделкой I может подписаться другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотари­альное действие, с указанием причин, в силу которых совер­шающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. Ничтожны сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответст­вующие им правовые последствия; совершенные гражданами, признанными недееспособными; совершенные несовершенно­летними, не достигшими 14 лет; сделка, совершенная несовер­шеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родите­лей, усыновителей или попечителей, в случаях, когда такое со­гласие требуется; сделка по распоряжению имуществом, совер­шенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами; сделка, совершен­ная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значечние, может быть признана судом недействительной.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угро­зы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынужде­но совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона вос­пользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Недействительность

части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоя­тельствах, являющихся основанием для признания сделки не­действительной.

Прежде чем приступить к составлению или подписанию сделки, нотариус в соответствии со ст. 61 Закона обязан разъяс­нить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действи­тельным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Нотариус должен обязательно (под угрозой недействитель­ности сделки) выяснить, способно ли совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими, не за­блуждается ли оно в отношении совершаемой сделки, нет ли обмана, насилии, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоя­тельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совер­шающему сделку, его права, обязанности, ответственность и главное - последствия совершаемого нотариального действия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть исполь­зована ему во вред. При совершении нотариального действия нотариус руководствуется не только законом, но и принципами добросовестности и разумности. В связи с этим он должен быть абсолютно объективен и беспристрастен.

При удостоверении сделки нотариус или лицо, его заме­тающее, обязаны проверить дееспособность ее участников. Если в сделке одной из сторон выступает юри­дическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособ­ность.

При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица и знакомится с учредительны­ми документами. Учредителями юридического лица могут быть собственники имущества либо уполномоченные ими органы или лица, а в случаях, предусмотренных законодательными ак­тами, и иные организации или граждане.

Нотариус предупреждает, что сделка будет признана недей­ствительной, если имущество, фигурирующее в сделке, ранее продано, заложено, на него наложен арест и т.п.

При удостоверении договора купли-продажи нотариус должен выяснить действительное намерение сторон, уточнить, не совер­шается ли сделка для вида, без намерения создать соответствую­щие ей правовые последствия или для прикрытия другой сделки. При удостоверении договора купли-продажи с пожизненным со­держанием жилого дома (части дома), квартиры нотариус должен разъяснить покупателю его обязанность предоставлять продавцу до конца жизни материальное обеспечение в натуре — в виде жи­лища, питания, ухода и необходимой помощи. Кроме того, при случайной гибели дома покупатель несет обязанности, принятые им на себя по этому договору, а главное — запрещено отчужде­ние дома покупателем при жизни продавца. Об этом нотариус делает отметку в тексте указанного договора.

Таким образом, нотариус удостоверяет только письменные сделки путем совершения на документе, удостоверительной надписи нотариу­сом или другим должностным лицом, имеющим право совер­шать такое нотариальное действие. Он обязан разъяснить сто­ронам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

 

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязует­ся передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости должен заклю­чаться в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права собственности по договору недвижимости подлежит обя­зательной государственной регистрации, порядок которой регу­лируется ГК РК.

Передача продавцом (собственником) недвижимости и при­нятие ее покупателем (приобретателем) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному до­кументу о передаче. Обязательство продавца (собственника) пе­редать недвижимость покупателю (приобретателю) считается исполненным с момента вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи (иному договору на отчуждение имущества) к покупателю (приобретателю) происходит в момент государст­венной регистрации независимо от того, передано ли реально имущество собственником приобретателю. Таким образом, мо­мент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на недвижимость: договор купли-продажи (мены, дарения) недвижимости признается заключенным в мо­мент подписания его сторонами как единого документа, а право собственности возникает у приобретателя с момента государст­венной регистрации перехода этого права.

В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и при­обретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого имуще­ства, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недви­жимости нотариусом, совершающим на основании выданной ему лицензии нотариальные действия в том нотариальном ок­руге, в пределах территории которого расположена отчуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора но­тариус, в первую очередь, проверяет принадлежность отчуждае­мого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливаю­щим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собствен­нику), могут быть свидетельство о праве собственности, свиде­тельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимо­сти в результате приватизации, договоры куп ли-продажи, даре­ния, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РК для надлежащего подтвер­ждения права собственности продавца на отчуждаемое недви­жимое имущество. На перечисленных документах в обязатель­ном порядке должна быть отметка о регистрации права собст­венности, проставляемая государственным или муниципальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Граждане и юридические лица имеют право купли-продажи, дарения, мены и совершения иных сделок с земельными участ­ками. Договор о возведении жилого дома на отведенном зе­мельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квар­тиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого помещения производится по месту его нахождения.

Местные органы, обладающие правом их предоставления, выносят решение о передаче гражданину земельного участка в собственность бесплатно либо за плату.

Залог имущества является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). По договору залога залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого залогодержатель может удовлетво­рить свои требования в случае неисполнения обязательства.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том чис­ле вещи и имущественные права (требования). Исключение со­ставляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требо­вания об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяются нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме пра­воустанавливающего документа, нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие за­прещений отчуждения и ареста. В тексте договора указываются предмет залога, его оценка,

Удостоверение завещаний.

 

 

Удостоверение завещаний (ст. 56 Закона) занимает особое место в числе нотариальных действий, так как его исполнение производится только после смерти завещателя, когда уже не­возможно исправить несоответствие завещания законодательст­ву по форме и содержанию, что может стать основанием недей­ствительности завещания. Поэтому данное нотариальное дейст­вие состоит не только в простом заверении подписи завещателя и учинении удостоверительной надписи: при его совершении нотариус должен разъяснить завещателю требования действую­щего законодательства о содержании и форме завещания, порядке наследования, необходимости охраны прав нетрудоспо­собных, несовершеннолетних наследников и иждивенцев заве­щателя.

Нотариус обязан разъяснить завещателю его права и обязан­ности в связи с совершением завещания (вытекающие из на­следственных правоотношений) и оказать ему содействие в со­ставлении проекта завещания.

Сведения, полученные в беседе с завещателем и отражаю­щие волю завещателя, нотариус должен точно воспроизводить в тексте завещания. Поэтому при его изложении не допускается использование выражений, содержащих противоречия и раз­личные толкования. Данное требование основывается на поло­жении ст. ГК РК, согласно которому при толковании за­вещания нотариусом, исполнителем завещания или судом при­нимается во внимание буквальный смысл содержащихся в нем слов и выражений. В случае неясности какого-либо положения завещания его буквальный смысл устанавливается путем сопос­тавления этого положения с другими положениями и смыслом завещания в целом. При этом должно быть обеспечено наибо­лее полное осуществление предполагаемой воли завещателя.

Завещание должно быть написано ясно и четко чернилами от руки или напечатано на пишущей машинке либо с использо­ванием компьютерной техники.

Следует иметь в виду, что подчистки в тексте завещания не допускаются. Приписки и иные исправления в тексте завеща­ния должны быть сделаны так, чтобы ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном виде.

Завещание составляется обязательно в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Один остается у за­вещателя, другой — на хранении у нотариуса (в делах нотари­альной конторы). В случае, когда в соответствии с действую­щим законодательством нотариус получает завещание на хране­ние от лиц, совершивших удостоверение завещания в соответст­вии с предоставленными им законом полномочиями, нотариус должен проверить его законность и, обнаружив несоответствие завещания закону, сообщить об этом завещателю и должност­ному лицу, его удостоверившему, для принятия мер к устране­нию выявленных нарушений.

После проверки представленного проекта или составления по просьбе завещателя проекта завещания нотариус совершает действия по его удостоверению. Удостоверение завещания за­ключается в совершении на нем удостоверительной надписи, подписании ее нотариусом и проставлении его печати (печати государственной нотариальной конторы).

По желанию завещателя может быть удостоверено секретное завещание в единственном экземпляре, без ознакомления нотариуса с его содержанием.

Секретное завещание, под страхом его недействительности, должно быть собственноручно написано и подписано завещателем, в присутствии двух свидетелей заклеено в конверт, на котором свидетели ставят свои подписи.

Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в присутствии свидетелей и нотариуса в другой конверт, на котором нотариус учиняет удостоверительную надпись.

Если завещатель в силу своих физических недостатков, болезни или неграмотности не в состоянии лично прочитать завещание, его текст оглашается для него свидетелем в присутствии нотариуса, о чем производится соответствующая запись в тексте завещания до удостоверительной надписи с указанием причин, по которому завещатель не смог лично прочитать завещание.

Если завещатель в силу своих физических недостатков, болезни или неграмотности не в состоянии собственноручно подписать завещание, по его просьбе завещание подписывается другим гражданином в присутствии нотариуса, завещателя и свидетеля. При этом производится соответствующая запись в тексте завещания и удостоверительной надписи с указанием причин, в силу которых завещатель не мог подписать завещание собственноручно.

В текст завещания может быть включено условие о назначении исполнителя завещания (душеприказчика). Исполнение завещания может быть возложено на лицо которое не является наследником. В этом случае необходимо согласие этого лица, выраженное в его собственноручной надписи на самом завещании, либо в заявлении. Приложенном к завещанию.

Завещание может быть отменено путем:

1) подачи нотариусу заявления об отмене ранее сделанного завещания;

2) составления нового завещания.

Завещание может быть изменено путем:

1) подачи нотариусу собственноручно написанного заявления об изменении в определенной части ранее сделанного завещания;

2) составления нового завещания, изменяющего ранее сделанное завещание в части.

 

Доверенность- письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному).

Общий срок действия доверенности составляет три года. Если не указан срок действия, - то доверенность сохраняет силу в течение года со дня выдачи.

Виды доверенности: разовая; специальная; генеральная.

К компетенции нотариусов ст. 58 Закона относит удостовере­ние доверенностей от имени одного или нескольких лиц на имя одного или нескольких лип. Понятие и основные правила со­ставления доверенностей определены нормами ГК РК. В соответствии с ГК РК доверенностью признается пись­менное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Так как выдача дове­ренности является односторонней сделкой, то для ее совершения в соответствии с законодательством или соглашением сторон не­обходимо и достаточно выражение воли одной стороны — дове­рителя. Следует иметь в виду, что под термином «лица» понимаются как физические, так и юридические лица: доверенность может быть выдана физическим лицом другому фи­зическому или юридическому лицу, а от имени юридического лица — другому юридическому или физическому лицу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариаль­ной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исклю­чением случаев, предусмотренных законом.

⇐ Предыдущая567891011121314Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: