 |
Примерная форма решения о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам
|
|
|
|
Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В пункте 1 комментируемой статьи содержится круг субъектов, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. Выявляется тенденция, что к землепользователям относятся юридические лица, имущество за которыми закрепляется на праве оперативного управления, а земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. За нарушение сроков переоформления предусмотрена санкция в ст. 7.34 КоАП РФ в виде наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей.
2. Стимулом для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования граждан и юридических лиц является запрет на распоряжение такими земельными участками. Более того, в 2006 г. в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введена ст. 25.2 "Особенности государственной регистрации права собственности граждан на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства", предусматривающая упрощенный порядок регистрации права собственности граждан на земельный участок (так называемая дачная амнистия) или легальную трансформацию имеющегося у гражданина ограниченного вещного права (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) в право собственности исключительно в административном порядке (органом, осуществляющим государственную регистрацию).
|
|
|
***
Судебная практика
Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу статьи 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со статьей 12 ГК РФ как противоречащие закону (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11).
Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками
В комментируемой статье установлено, что земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения в настоящий момент больше не предоставляются, однако ранее предоставленные гражданам на этом праве участки за ними сохраняются. Так же в случае перехода земельного участка по наследству регистрирующий орган будет обязан зарегистрировать этот вид прав на землю за новым землевладельцем (наследником). Законодатель старается вывести данный титул из правового оборота, следовательно, гражданам целесообразнее переоформить земельные участки в собственность, тем более что в настоящее время действует упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества - "дачная амнистия".
|
|
|
***
Наука
Право пожизненного наследуемого владения было введено в законодательство как наиболее близкое к праву собственности, так как право владения принадлежало владельцу не только на протяжении всей его жизни, но и передавалось по наследству, если только наследник не отказывался от наследства. Конструкция права пожизненного наследуемого владения явила собой некий компромисс, представляя что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности.*(11)
Анализ норм, регулирующих пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование в современном российском праве, позволяет подтвердить, что первый титул является институтом, родственным римскому эмфитевзису, а второй - не имеет аналогов среди iura in re aliena, известных римскому праву, находясь (по объему правомочий его субъекта) между узуфруктом и эмфитевтическим правом.*(12)
Статья 22. Аренда земельных участков
***
Судебная практика
Как установлено судами, из содержания договора аренды от 14.12.2003 невозможно определить границы земельного участка, поскольку отсутствует указание на кадастровый номер земельного участка, план земель в приложении к договору сторонами не согласован, а также п. 1.1 договора содержит лишь сведения об общей площади предоставляемого в аренду земельного участка и его адрес. На основании изложенного судами сделан правильный вывод о том, что указанные сведения не позволяют определенно идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче арендатору, в связи с чем данный договор аренды правомерно признан судами незаключенным в силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, обязательственная ответственность по данному договору отсутствует, требования комитета о взыскании задолженности по внесению арендных платежей с ответчика удовлетворению не подлежат (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 апреля 2007 г. N Ф09-2250/07-С6).
Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
|
|
|
Земельный кодекс содержит положения о частном и публичном сервитутах.
Особенности публичного сервитута состоят в следующем:
1) основания возникновения - закон или иной нормативно-правовой акт РФ, нормативно-правовой акт субъекта РФ или органа местного самоуправления, с обязательным проведением общественных слушаний;
2) устанавливается в интересах неограниченного круга лиц для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения;
3) цели установления закреплены в п. 3 и носят закрытый характер;
4) презюмируется безвозмездным.
Частному сервитуту присущи следующие черты:
1) основания возникновения - договор между лицом, в интересах которого сервитут установлен, и собственником соседнего земельного участка либо судебное решение, если соглашение об установлении сервитута достигнуть не удалось;
2) круг заинтересованных субъектов заранее известен;
3) цели установления в Земельном кодексе не предусмотрены, носят открытый характер, требуется обоснование невозможности иного способа использования земельного участка;
4) является возмездным.
***
Наука
Сервитут (servitus) был известен как правовой институт с древнейших времен. Так, уже римскому частному праву было присуще разделение сервитутов на личные (servitutes personarum) и земельные (servitutes praediorum).*(13)
Субъектом предиального сервитута могло быть любое лицо, которое становилось собственником господствующего земельного участка (praedium dominans).*(14)
В понимании правовой природы публичного сервитута существуют следующие точки зрения ученых:
1. Такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности.*(15)
2. Ничего общего с сервитутами, известными римскому частному праву, "публичные сервитута" не имеют, а представляют собой только ограничения права собственности в силу закона (по терминологии российской дореволюционной цивилистики - это право участия общего).*(16)
|
|
|
***
Судебная практика
При принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать, что рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов. Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11).
Истцу было отказано в удовлетворении иска к ответчику об установлении сервитута, в том числе и по причине, что истцом не представлено доказательств невозможности иного способа использования железнодорожных путей, помимо установления сервитута (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 мая 2004 г.).
Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками
В комментируемой статье содержится положение о правовом титуле, обладающем признаками срочности, безвозмездности и особым порядком предоставления. Предусматривается шесть случаев предоставления:
1) из публичных форм собственности - субъектам постоянного (бессрочного) пользования, на срок не более чем 1 год, на основании административного акта;
2) из частной собственности - физическим и юридическим лицам на основании договора (применяются правила договора ссуды), требующем государственной регистрации, если заключается на срок более 1 года;
3) в качестве служебного надела - работникам организаций определенных отраслей экономики на время установления трудовых отношений на основании заявления работника по решению соответствующих организаций;
4) из публичных форм собственности - религиозным организациям для строительства объектов недвижимости религиозного и благотворительного назначения на основании административного акта;
5) из публичных форм собственности - лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемой за счет средств публичных бюджетов на срок строительства этого объекта на основании административного акта;
6) из публичных форм собственности - в случаях, предусмотренным Лесным кодексом РФ.
|
|
|
Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. Применяя правила п. 1 ст. 20 ЗК, нужно учитывать ряд важных обстоятельств:
1) они посвящены самостоятельному виду вещных прав, а именно постоянному (бессрочному) пользованию земельными участками;
2) в них перечислены субъекты постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При этом перечень этих субъектов изложен исчерпывающим образом. К числу таких субъектов относятся:
а) государственные и муниципальные учреждения. Речь идет о таких некоммерческих организациях, которые создаются собственниками (в данном случае - Российская Федерация, субъект РФ, муниципальные образования) для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично (ст. 120 ГК). В практике возник вопрос: нет ли противоречий между правилами ст. 120 ГК (о том, что права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296 ГК о праве оперативного управления) и ст. 20 ЗК, ст. 268 ГК (о том, что земельные участки предоставляются учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования)? Безусловно, противоречие налицо. В связи с тем, что в ст. 120, 296 ГК, соответствующих изменений внесено не было (а гл. 17 ГК - уже действовала), то нельзя утверждать, что приоритет в применении имели правила ст. 20 ЗК (несмотря на то, что ЗК был введен в действие позднее). Нельзя упускать из виду и ст. 2, 3 ГК (о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (для ЗК - не сделано никаких исключений), должны соответствовать ГК). Есть (и они сохранились даже после 09.12.06!) противоречия (по данному вопросу) и между ст. 268 ГК и ст. 120, 296 ГК. Данные противоречия нужно срочно снимать, а впредь до этого - необходимо руководствоваться ст. 120, 296 ГК (ибо они устанавливают более полные и универсальные правила). Возник еще один вопрос: относятся ли правила п. 1 ст. 20 к случаям предоставления ЗУ в постоянное (бессрочное) пользование автономным учреждениям? Систематический анализ ст. 20 ЗК и ст. 120, 296, а также ст. 3 федерального закона от 03.11.06 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" позволяет дать на этот вопрос утвердительный ответ;
б) казенные предприятия. Речь идет об особом виде унитарных предприятий. Дело в том, что, например, по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности (в том числе и земельные участки имеются в виду), может быть образовано унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления (ст. 115, 296, 297 ГК). Как видим, в ст. 20 ЗК (да и в ст. 268 ГК), вопрос о праве на имущество, переданное Российской Федерацией казенному предприятию, разрешен по-иному - земельный участок передается не на праве оперативного управления, а на праве постоянного (бессрочного) пользования (аналогично разрешен вопрос и о передаче земельного участка муниципальным казенным предприятиям и государственным казенным предприятиям субъектов РФ). Между тем в ст. 115, 296 ГК об этом прямо не сказано. Видимо, законодателю нужно уточнить либо редакцию ст. 115, 296, ГК, либо ст. 20 ЗК и ст. 268 ГК а Верховному Суду и ВАС Российской Федерации - определить свою позицию по вопросу о том, может ли казанному предприятию после 30.10.01 земельный участок передаваться на праве оперативного управления или только на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В практике возникли и иные вопросы:
- может ли земельный участок быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования другим видам унитарных предприятий, не являющихся казенными (а именно - государственным и муниципальным предприятиям)? Нет, не может: буквальный анализ текста ст. 20 ЗК показывает, что из всех видов унитарных предприятий лишь казенное предприятие (о казенных предприятиях субъектов РФ и муниципальных казенных предприятиях в ст. 20 до 09.12.06 не говорилось, что приходило в определенное противоречие со ст. 11, 18 Закона о ГУП, теперь это противоречие устранено) вправе получить земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование. Более того, в ст. 82 ЗК было ошибочно предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться государственным и муниципальным предприятиям в собственность в порядке, предусмотренном в Законе об ОСЗ (см. об этом ниже). Кроме того, в п. 2 ст. 3 Закона N 137 установлено, что юридические лица (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобрести эти земельные участки в собственность (по своему желанию) в срок до 1 января 2012 г, а в ряде случаев - до 1 января 2015 г. (в соответствии со ст. 36 ЗК, см. коммент. к ней);
- не было ли до 09.12.06 противоречия между ст. 113 ГК (о том, что правом собственности на имущество государственного и муниципального предприятия обладают его учредители (т.е. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования)) и ст. 82 ЗК (о том, что эти предприятия могут обладать правом собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения)? Противоречие - было очевидным и его убрали Законом N 201 от 04.12.06, а до 09.12.06 - следовало руководствоваться правилами ст. 113 ГК, они имеют в данном случае приоритет (ст. 2 ГК);
- нет ли пробела в ст. 20 ЗК (где говорится о правах на земельный участок государственных и муниципальных унитарных предприятий) и в ст. 82 ЗК (где речь идет лишь о правах этих предприятий на землю сельскохозяйственного назначения)? Пробел явный: неясно, на каком конкретно праве государственным и муниципальным унитарным предприятиям будут предоставляться земли, не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения. В связи с этим (впредь до восполнения отмеченного пробела) необходимо исходить из общих правил ст. 113, 114, 268-270, 294, 295 ГК (о правах таких предприятий в отношении закрепленного за ними либо приобретенного ими имущества, см. их анализ в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - 4-е изд. - М.: Экзамен, 2006);
- могут ли (после введения в действие ЗК) хозяйственные общества иметь земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования? Нет, нормами ЗК не предусмотрено, что хозяйственные общества (например, ЗАО, ООО), хозяйственные товарищества (полные и коммандитные), производственные кооперативы (иные юридические лица, прямо не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК) - вправе иметь земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это же предусмотрено и в ст. 3 Закона N 137 (которая предписывает переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в аренду либо приобрести его в собственность до 1 января 2012 г.) При этом религиозные организации вправе до 01.01.2012 переоформить право постоянного (безвозмездного) пользования на право безвозмездного срочного пользования;
- в какой срок хозяйственные общества (которые владели земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования до 30.10.01) обязаны переоформить это право на право аренды земельного участка? Этот срок четко не определен ни в ст. 20 ЗК, ни в ст. 22 ЗК, ни в ст. 3 Закона N 137. Однако грамматическое, а также систематическое толкование ст. 3 Закона N 137 и ст. 36 ЗК показывает, что слова "или приобрести земельный участок в собственность по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК" - относятся не только к случаям приобретения земельного участка в собственность, но и к случаям аренды земельного участка.
3) органами государственной власти и органами местного самоуправления. В практике возникли вопросы:
а) нет ли противоречий между нормами ГК (предусматривающими право собственности и иные вещные права (в том числе право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) только за Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями (либо созданными ими юридическими лицами) непосредственно, а не за их органами) и правилами ст. 20 ЗК? Противоречие налицо. До введения в действие ЗК органы государственной власти и органы местного самоуправления - не рассматривались в качестве землепользователей, так что в ст. 20 ЗК - налицо новелла, но нужно внести необходимые изменения в ГК, чтобы эта новелла могла быть реально применена на практике;
б) вправе ли иметь земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании органы государственной власти и органы местного самоуправления, не обладающие статусом юридического лица? Нет, не вправе: это противоречило бы и ст. 153 ГК и ст. 3 Закона N 137 (где речь идет только о юридических лицах, а не иных объединениях, не обладающих статусом юридического лица). Видимо, законодателю необходимо уточнить редакцию ст. 20 ЗК;
4) после вступления в силу (16.05.08) федерального закона от 13.05.08 N 68-ФЗ "О центрах исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий" установлено, что ЗУ может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование и указанным центрам;
5) ст. 3 Закона N 137 дополнена рядом положений, имеющих важное значение для применения ст. 29 ЗК. Установлено в частности, что:
а) государственным академиям наук, а также созданным последними и (или) подведомственным им учреждениям земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности - предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 2.3 ст. 3 Закона N 137, и он и п. 2.4, 2.5 были введены Законом N 141 от 22.07.08 и вступили в силу с 25.07.08; редакционные изменения, внесенные федеральным законом от 07.05.09 N 91-ФЗ в п. 2.3-2.5 ст. 3 Закона N 137 - вступили в силу с 13.05.09);
б) не допускается предоставление таких ЗУ государственным или муниципальным учреждениям, а также учреждениям, созданным государственными академиями наук и (или) подведомственным им, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2.4 ст. 3 Закона N 137);
в) указанные выше академии и учреждения (если они являются арендаторами ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности) не вправе сдавать такие ЗУ в аренду; предавать свои права и обязанности по договорам аренды ЗУ третьим лицам; отдавать арендные права под залог; вносить их в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных обществ и товариществ (заметим, что в товариществах создаются складочные капиталы (!) - А.Г.) или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы (п. 2.5 ст. 3 Закона N 137).
2. Анализ правил п. 2, 3 ст. 20 ЗК позволяет сделать ряд важных выводов:
1) гражданам (в том числе и российским, а не только иностранным гражданам и лицам без гражданства) - земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. С другой стороны, в ст. 268 ГК содержалось противоположное правило: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. К сожалению, законодатель своевременно не внес необходимых изменений в ст. 268 ГК (они были внесены лишь 09.12.06 г.). В Законе N 137 нет положения о том, что со дня введения в действие ЗК федеральные законы (в том числе и ГК) - содержащие нормы земельного права, применяются в части, не противоречащей ЗК (хотя такая оговорка в отношении Законов СССР, указов Президента РФ, актов Правительства РФ - сделана, см. ст. 5, 6 Закона N 137). В связи с этим граждане до 09.12.06 сохраняли такое право! Дело в том, что ст. 268 ГК, имела приоритет перед нормами ст. 20 ЗК (это вытекает из ст. 2, 3 ГК). Законодатель уже разрешил возникшую коллизию, но до 09.12.06 необходимо было исходить из норм ГК;
2) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК (т.е. до 30 октября 2001 г.), - сохраняется. При этом необходимо также учитывать:
а) правила п. 3 ст. 3 Закона N 137 (о том, что предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, - сроком не ограничивается). Это означает, что право постоянного (бессрочного) пользования гражданами земельным участком, возникшее до 30 октября 2001 г., - может существовать (длиться) бесконечно долго и органы государственной власти, органы местного самоуправления - не вправе понуждать граждан к прекращению этого права;
б) до 30.10.07 было установлено, что при продаже зданий, сооружений, строений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК) на праве постоянного (бессрочного) пользования, последние подлежат переоформлению на праве аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены юридическими лицами в собственность в соответствии с ЗК (п. 2 ст. 3 Закона N 137 в ред. действовавшей до 30.10.07). В настоящее время это положение отменено. Кроме того, земельные участки (находящиеся в государственной или муниципальной собственности), на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся до 30 октября 2001 г. в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно. См. об этом также коммент. к ст. 36 ЗК.
В практике возник вопрос: если земельный участок был приобретен учреждением до 30.10.2001 г. у г. Москвы, то обязано ли такое учреждение переоформлять аренду в право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (как это предусмотрено в п. 1 ст. 20 ЗК)? Не обязано. Дело в том, что согласно ст. 7 Закона N 137 к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК, - этот кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения ЗК в действие. В данном же случае право аренды возникло до 30.10.2001 г.
3. Характеризуя правила п. 4 ст. 20 ЗК, нужно учитывать следующее:
1) они императивно устанавливают, что граждане и (или) юридические лица, которые обладают земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования:
а) вправе лишь пользоваться и владеть этими земельными участками (в том числе и строить на них здания, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.п. с учетом целевого назначения земельного участка);
б) не вправе распоряжаться этими земельными участками (т.е. продавать их, обменивать, дарить и т.п.). При этом нужно также учитывать правила п. 6 ст. 3 Закона N 137 о том, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (как вещного права, как вида имущественных прав) в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе и на право аренды. В связи с этим в практике возникли вопросы:
- не противоречат ли правила ст. 3 Закона N 137 и ст. 20 ЗК правилам ст. 48, 52, 66, 73, 85, 90, 99 ГК о том, что вкладом в уставной (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ могут быть имущественные права (при этом для права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не сделано исключений? Безусловно, противоречие налицо, и его нужно убрать. Впредь до этого приоритет имеют упомянутые нормы ГК (это вытекает из ст. 2, 3 ГК).
- можно ли вносить в качестве вклада в паевой фонд производственного кооператива (например, сельскохозяйственного) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? К сожалению, в п. 6 ст. 3 Закона N 137 - налицо явный пробел: не учтено, что в производственных кооперативах формируется не уставной (складочный) капитал, а паевой фонд (ст. 107, 108, 109 ГК). В связи с этим нужно исходить из буквального текста п. 6 ст. 3 Закона N 137, а это означает, что ограничения, предусмотренные в нем - в отношении формирования паевого фонда производственного кооператива - не применяются;
2) в соответствии с п. 12 ст. 3 Закона N 137 предоставление землепользователям до 30.10.2001 право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Таким образом, правилам о содержании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - придана обратная сила (применительно к тем землепользователям, которым право бессрочного (постоянного) пользования было предоставлено до введения ЗК в действие).
4. До 01.09.06 ст. 20 содержала п. 5 (она отменена Законом N 93 от 30.06.06). Анализ правил п. 5 ст. 20 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они относились лишь к гражданам (т.е. применять их к юридическим лицам оснований нет), обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования;
2) таким гражданам закон предоставлял право приобрести земельные участки в собственность. При этом:
а) граждане Российской Федерации (но не иностранные граждане и не лица без гражданства), имеющие в фактическом пользовании (т.е. даже без надлежащим образом оформленного права постоянного (бессрочного) пользования) земельные участки с расположенными на них типовыми домами, приобретенными ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 "О собственности в СССР", - имеют права зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 20 ЗК (п. 4 ст. 3 Закон N 137);
б) в п. 5 ст. 20 ЗК - речь шла лишь о праве, но не об обязанности граждан: вопрос о приобретении земельного участка в собственность они разрешают самостоятельно;
2) каждый гражданин имел право лишь однократно бесплатно (безвозмездно) приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Однако во второй, третий и т.п. раз - такие граждане могли приобретать земельные участки на возмездном основании;
3) закон одинаково запрещал взимание с таких граждан (в том числе и на основании законов субъектов РФ) дополнительных денежных сумм. Взимаются лишь сборы, предусмотренные федеральными законами (т.е. НК, Законом о плате за землю).
См. также п. 1-3 Пост. N 11.
5. Для правильного применения (в 2001-2009 годах) норм ст. 20 ЗК необходимо иметь в виду ряд обстоятельств:
1) в период с 2001 по 2007 г. существовали значительные различия между правилами ст. 20 ЗК и ст. 268-270 ГК, что видно из таблицы:
| Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком по ст. 20 ЗК | Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком по ст. 268-270 ГК |
| 1. Земельный участок предоставляется в ПБП только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям органами государственной власти, органами местного самоуправления | 1. Земельный участок может быть предоставлен в ПБП любым юридическим лицам, в том числе и коммерческим организациям |
| 2. ПБП не может быть предоставлено гражданам | 2. ПБП может быть предоставлено и гражданам |
| 3. Не предусматривается взаимность предоставления ПБП собственникам здания, сооружения, расположенного на земельном участке | 3. Допускается предоставление ПБП собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельном участке |
| 4. Не регулируют вопросы владения и пользования землей | 4. Предоставляют широкие права по владению и использованию земельным участком |
| 5. Запрещаются любые формы распоряжения земельным участком | 5. Допускается сдача земельного участка в аренду (с согласия собственника) |
| 6. Допускается право приобретения гражданами в собственность земельных участков, которые находятся у них на ПБП | 6. Не предусматривает право приобретения гражданами земельного участка в собственность |
2) в связи с отмеченными выше противоречиями между нормами ст. 268-270 ГК и ст. 20 ЗК следует учесть ряд моментов:
а) законодатель внес соответствующих изменений в ст. 268-270 ГК; лишь Законом N 201 от 04.12.06 (он вступил в силу с 09.12.06) и Законом N 118 от 26.06.07 (он вступил в силу с 03.07.07);
б) в Законе N 137 нет нормы, которая отменяла бы действие норм ст. 268-270 ГК;
в) в соответствии со ст. 3 ГК нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других законах, - должны соответствовать ГК;
г) ст. 20 ЗК, безусловно, содержит нормы гражданского права;
д) до вступления в силу изменений и дополнений в ст. 268-27 ГК в той мере, в какой ст. 20 ЗК не соответствовали ст. 268-270 ГК, - применению подлежали ст. 268-270 ГК.
6. У клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник ряд вопросов, связанных с применением ст. 20 ЗК и ст. 268-270 ГК:
1) мог ли после 30 октября 2001 и до 09.12.06 г. юридическое лицо приобретать право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, если оно приобрело в собственность здание, расположенное на таком земельном участке? Отвечая на этот вопрос, следует учесть следующее:
а) прежние редакции и ст. 268 ГК, и п. 1 ст. 271 ГК - допускали возникновение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, если оно приобрело в собственность земли, расположенные на таком участке;
б) в ст. 20 ЗК - нет положений, запрещающих возникновение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по указанному выше основанию;
в) ст. 268, 271 ЗК - не были отменены или изменены до 09.12.06;
г) в связи с этим и после 30 октября 2001 г. (но до 09.12.06) у юридических лиц вполне могло возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по такому основанию, как приобретение в собственность здания, расположенного на таком земельном участке;
2) могло ли в 2005 г. юридическое лицо получить земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования в случае реорганизации в форме разделения юридических лиц? При ответе на этот вопрос нужно иметь в виду, что:
а) ст. 129 ГК допускает передачу правопреемнику юридического лица (в случае его реорганизации) любых объектов гражданских прав, если они не изъяты или не ограничены в обороте;
б) согласно п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащие ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке правопреемства;
в) ни в ст. 20 ЗК, ни в Законе N 137 - нет положений, препятствующих возникновению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по данному основанию. Поэтому такое право у юридических лиц может возникнуть и в результате правопреемства;
3) сохраняли ли в 2006 г. силу ст. 271 и 552 ГК (о возможности собственника здания, иной недвижимости иметь право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором это здание расположено)? Да, сохраняли: дело в том, что ни в ст. 20 ЗК, ни в Законе N 137 нет положений о том, что ст. 271, 552 ГК отменены. А это означает, что они действовали (в прежней редакции!) до 03.07.07 (когда вступили в силу в силу изменения внесенные в ГК Законом N 118 от 26.06.07), и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могло (в связи с этим) возникнуть и по такому основанию;
4) вправе ли гражданин (который приобрел жилой дом в собственность в 2005 г.) требовать передачи ему соответствующего земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования? Систематическое толкование ст. 20 ЗК, ст. 2, 268-271, 552 ГК, норм Закона N 137 позволяет ответить на этот вопрос положительно.
7. Правильное применение ст. 20 ЗК возможно лишь с учетом того, что ст. 3 Закона N 137 дополнена пунктами 2.1 и 9.1 (они вступили в силу с 1 сентября 2006 г., т.е. после вступления в силу Закона от 30.06.2006). Кроме того, в п. 2.1 ст. 3 Закона N 137 были внесены изменения Законом N 230 от 18.10.07 (они вступили в силу с 24.10.07), а в п. 9.1 ст. 3 Закона N 137 изменения были внесены Законом N 268 от 23.11.07 (они вступили в силу с 08.12.07). Наконец, в ст. 2 и 3 Закона N 137 вновь были внесены изменения (Законом N 342 от 27.12.09) которые вступили в силу с 29.12.09. С учетом всех этих изменений в настоящее время установлено, что:
1) правила о том, что юридические лица, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК, обязаны до 01.01.2012 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в соответствии со ст. 36 ЗК, не распространяются на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:
а) садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также гаражным потребительским кооперативам;
б) организациям, при которых до вступления в силу Закона о садоводах были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие организации граждан, пользующиеся такими земельными участками.
В указанных случаях право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками переоформляется в соответствии со ст. 28 Закона о садоводстве. Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного бессрочного пользования земельными участками - осуществляется в соответствии с ст. 36. ЗК (см. коммент. к ней). Сроком - такое переоформление - не ограничивается;
2) если земельный участок предоставлен (до введения ЗК в действие) гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, са
|
|
|
