 |
Глава V. Возникновение прав на землю 3 глава
|
|
|
|
6) п. 2.3 был введен в ст. 30 ЗК федеральным законом от 17.07.09 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ". Установлено, что предоставленные этой компании в аренду ЗУ - также осуществляется без торгов (аукционов) и без предварительного согласования мест размещения. Условия и порядок предоставления таких участков и порядок расчета арендной платы (предусмотренные в п. 2.3) - вступили в силу с 20.07.09.
3. Особенности правил п. 3 ст. 30 ЗК состоят в том, что:
1) они применяются в той мере, в какой земельный участок предоставляется для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов (если такого предварительного согласования нет - следует исходить из правил п. 2 ст. 30 ЗК). Нужно иметь в виду, что в соответствии со ст. 3 Закона N 137 после 01.01.2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства (из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Это положение не распространяется на земельные участки, на которые не распространяются градостроительные регламенты (либо на участки, для которых такие регламенты не устанавливаются), а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ или ее субъектов;
2) они относятся лишь к случаям предоставления земельного участка не в собственность, а в аренду. Кроме того, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в постоянное (бессрочное) пользование допускается:
|
|
|
а) государственным и муниципальным учреждениям (однако учреждения, финансируемые другими собственниками, в данном случае не имеются в виду);
б) федеральным казенным предприятиям (но не другим унитарным предприятиям);
в) органам государственной власти и органам местного самоуправления (последние в данном случае выступают как "обычные" юридические лица, ст. 123-125 ГК).
С 18.10.04 (т.е. с момента вступления в силу Закона N 123) религиозным организациям (для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения) участки могут передаваться также в безвозмездное срочное пользование на срок строительства указанных объектов;
3) в соответствии с ними в аренду предоставление земельных участков (упомянутых в п. 3 ст. 30) - допускается и в отношении любых других юридических лиц, а также граждан.
4. Пункт 4 ст. 30 ЗК посвящен порядку предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Установлено, что для этого осуществляется:
1) проведение работ по формированию земельного участка. Эти работы включают в себя:
а) выполнение работ в отношении земельного участка, предусмотренных Законом о кадастре в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета. Они проводятся с привлечением соответствующих проектных, землеустроительных и т.п. организаций и учреждений. Документы должны быть утверждены соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. После утверждения документов необходимо провести работы по осуществлению государственного кадастрового учета данного земельного участка в т.ч. по установлению границ земельного участка на местности (т.е. провести соответствующие обмеры, установление межевых знаков, обозначений и т.п.). Следует иметь в виду, что изменения, внесенные в ст. 30 ЗК Законом N 66 от 13.05.08 (они касаются проведения государственного кадастрового учета земельных участков, указанных в ст. 30 ЗК) - вступили в силу с 17.05.08;
|
|
|
б) определение разрешенного использования земельного участка. Главная цель этого этапа - выявить возможность использования данного земельного участка именно для осуществления строительства (так, обычно на землях сельскохозяйственного назначения - проведение строительных работ не допускается);
в) определение технических условий (т.е. позволяют ли емкости коммуникаций, не достигнута ли предельная их пропускная способность, выдержат ли они возросшие нагрузки и т.п.) подключения объектов (вновь возводимых, а также возникающих в процессе строительства) к сетям инженерно-технического обеспечения (например, канализации, водоснабжения, энергоснабжения и т.д.), а также (с 10.01.2005, т.е. после введения в силу Закона N 191) - определения платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
г) принятие (соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления) решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) (речь идет о случаях, указанных в п. 2 ст. 30 ЗК, см. выше). Может быть принято и решение о предоставлении земельных участков без проведения конкурсов, аукционов. В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: нет ли противоречий между правилами п. 2 ст. 30 ЗК (о том, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах) и правилами подп. 1 и 4 ст. 30 ЗК (допускающими, что такое предоставление может иметь место и без проведения торгов)? Определенное противоречие налицо (ведь нигде в ст. 30 ЗК не сказано, что "предоставление земельного участка", упомянутое в пунктах 2, 4 ст. 30 ЗК, может иметь иную форму, нежели предоставление в собственность). По-видимому, законодателю следует это противоречие снять, а Верховному Суду и ВАС Российской Федерации - определить свою позицию по данному вопросу);
д) публикация сообщения (извещения) о проведении торгов (если проводятся открытые аукционы или конкурсы) или о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов. Если проводится закрытый конкурс (аукцион), то также рассылаются приглашения участникам торгов и принимаются сообщения от последних (о том, что они намерены принять участие в закрытых торгах по земельному участку);
|
|
|
2) государственный кадастровый учет по земельному участку. Хотя подп. 2 п. 4 и подп. 3 п. 5 были исключены (Законом N 66 от 13.05.08) из ст. 30 ЗК, все же систематический анализ п. 1 и п. 5 ст. 30 ЗК (в редакции, действующей после 17.05.08) показывает, что в отношении земельного участка проводятся кадастровые работы и осуществляется кадастровый учет. В последнем отражаются сведения о кадастровой стоимости земельного участка, о правовом режиме его, о местоположении, размере и т.п. Кадастровый учет ведется в соответствии с Законом о кадастре (см. об этом подробнее коммент. к ст. 70 ЗК);
3) проведение торгов (в форме аукциона или конкурса) по продаже земельного участка в собственность либо по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Таким образом:
а) в подп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК мы находим существенное дополнение правил п. 2 ст. 30 ЗК: торги проводятся не только при предоставлении в собственность земельного участка для строительства "без предварительного согласования мест размещения объектов", но также и при продаже права на заключение договора аренды такого участка (напомним, что "право аренды" - это имущественное право, т.е. разновидность имущества, ст. 128, 129 ГК);
б) в случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан срок, предоставляемый для заключения договора аренды земельного участка. Кроме того, после торгов договор аренды земельного участка должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона (например, лицо, претендующее на получение земельного участка в аренду) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды земельного участка, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (ст. 448 ГК);
|
|
|
4) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов), на основании заявления юридического лица или гражданина. Условиями такого предоставления являются:
а) предварительная (т.е. до реального предоставления земельного участка) и заблаговременная (с тем чтобы заинтересованные лица реально могли узнать о возможной аренде земельного участка и подготовить необходимые документы) публикация (только в не частных средствах массовой информации и не через электронные СМИ, сети Интернета и т.д.) о наличии земельных участков, право заключения договора аренды на которые предлагаются;
б) при наличии лишь одной заявки на участие в торгах. Иначе говоря, предполагалось проведение торгов и в данном случае, но была подана только одна заявка, что и позволяет предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов. Несоблюдение этих условий означает, что правила подп. 3 п. 1 ст. 30 ЗК - нарушены;
5) подписание протокола о результатах торгов либо подписание договора аренды земельного участка (если торги не проводились). При этом договор аренды земельного участка должен соответствовать общим требованиям гражданского законодательства (ст. 606-625, 656-670 ГК), а также ст. 22 ЗК, (см. коммент. к ней).
5. Правила п. 5 ст. 30 ЗК посвящены порядку предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. При этом осуществляется:
1) выбор земельного участка. Это означает, что:
а) заинтересованное лицо обращается в органы государственной власти или органы местного самоуправления (из числа указанных в ст. 29 ЗК) с письменным заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании мест размещения объекта;
б) органы местного самоуправления либо органы государственной власти обеспечивают выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства в порядке, указанном в ст. 31 ЗК (см. коммент.);
в) результаты выбора оформляются актом, который утверждается решением органа местного самоуправления или органа государственной власти. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением границ земельного участка выдается заявителю;
2) проведение работ по формированию земельного участка (они аналогичны работам, указанным в подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК, см. выше);
|
|
|
3) государственный кадастровый учет земельного участка (см. о том, как он проводится, коммент. к ст. 70 ЗК);
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Последние представляет собой основание установления границ предоставляемого земельного участка на местности и его кадастрового учета. Решение выдается заявителю (см. об этом коммент. к ст. 32 ЗК).
6. Особые правила предусмотрены в п. 6 ст. 30:
1) они подлежат применению лишь в той мере, в какой земельный участок (к моменту его предоставления) был уже сформирован, но не закреплен за конкретным гражданином или юридическим лицом (независимо от причины этого), и в какой иное не установлено в нормах самого ЗК;
2) они могут быть применены и в тех случаях, когда земельный участок ранее был сформирован не для целей его предоставления для строительства;
3) в соответствии с ними, если сформированный земельный участок предоставляется для целей строительства, необходимо руководствоваться правилами:
а) п. 4 ст. 30 ЗК - если предоставление происходит без предварительного согласования места размещения объекта;
б) п. 5 ст. 30 ЗК - если предоставление участка происходит с предварительным согласованием места размещения объекта. При этом в общих случаях необходимо соблюсти правила пунктов 7-10 ст. 30 ЗК (см. об этом ниже).
7. Характеризуя правила п. 7 ст. 30 ЗК, следует обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) решение о предоставлении земельного участка для строительства:
а) принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления (из числа упомянутых в ст. 29 ЗК);
б) выносится в случаях, когда земельный участок не был предметом торгов, либо торги не проводились (в том числе и на право заключения договора аренды, см. выше);
в) должно быть своевременно вручено заинтересованным лицам (с учетом правила ст. 31, 32 ЗК, см. коммент. к ним);
2) протокол (упомянутый в п. 7 ст. 30 ЗК):
а) составляется по результатам состоявшихся торгов по поводу данного земельного участка;
б) подписывается организатором торгов и (или) собственником земельного участка, а также победителем аукциона (конкурса);
3) упомянутые выше решения (протокол) являются основанием для:
а) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (т.е. налицо основание, предусмотренное в абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона о недвижимости);
б) заключения договора купли-продажи земельного участка (если происходило предоставление земельного участка в собственность). При этом нужно учесть, что:
- переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости;
- по общему правилу, договор купли-продажи земельного участка (если иное не предусмотрено отдельными федеральными законами, см. об этом подробный коммент. к ст. 25, 26 ЗК) - государственной регистрации не подлежит;
в) заключения договора аренды земельного участка. При этом такой договор заключается не только с соблюдением общих требований ГК, но также и с соблюдением правил ст. 22 ЗК (см. коммент.). Кроме того, договор аренды земельного участка (если срок его превышает 1 год) - подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости (ст. 609, 651 ГК). В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: нет ли ошибки в подп. 3 п. 7 ст. 30 ЗК (о том, что государственная регистрация договора аренды земельного участка происходит "при передаче земельного участка в аренду")? Нужно учесть, что ошибка:
- налицо, если законодатель имел в виду, что только в момент передачи (или после передачи) земельного участка производится регистрация договора;
- отсутствует, если законодатель имел в виду, что в случаях, когда земельный участок предоставляется в аренду, то договор аренды подлежит государственной регистрации.
Безусловно, целесообразно редакционно уточнить содержание подп. 3 п. 7 ст. 30 ЗК (чтобы исключить возможность его двоякого истолкования).
8. Анализ правил п. 8-10 ст. 30 ЗК показывает, что:
1) орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан (а не только наделен правом) выдать заявителю (даже если последний и не настаивает на этом) либо полный текст решения, либо выписку из него (которая отражает основное содержание решения);
2) в случае, если заявление о предоставлении земельного участка не было удовлетворено - орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны выдать заявителю письменный отказ (с указанием причин отказа со ссылкой на соответствующие правовые нормы);
3) решение (выписка из него, отказ) должно быть выдано заявителю не позднее 7 календарных дней (т.е. при исчислении срока и нерабочие дни не исключаются из подсчета). Отсчет срока начинается со следующего дня после дня принятия решения (либо для отказа в удовлетворении заявления) (ст. 191 ГК);
4) решение об отказе предоставления земельного участка для строительства может быть обжаловано:
а) заявителем - гражданином - в суд общей юрисдикции;
б) заявителем - юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (если земельный участок предназначался для осуществления именно предпринимательской деятельности) - в арбитражный суд;
5) если суд (который рассмотрел жалобу заявителя) признал недействительным отказ в предоставлении земельного участка, он в резолютивной части своего решения должен:
а) указать органу государственной власти и органу местного самоуправления о необходимости отмены решения об отказе в предоставлении земельного участка;
б) обязать орган государственной власти и орган местного самоуправления предоставить заявителю соответствующий земельный участок;
в) определить срок и условия предоставления земельного участка (они не должны быть хуже условий, которые ранее были объявлены органом государственной власти и органом местного самоуправления).
9. Согласно правилам п. 11 ст. 30 ЗК предварительное согласование места размещения объекта не проводится в случаях:
1) размещения объекта в населенных пунктах, отнесенных к городским или сельским поселениям. Однако дополнительными условиями такого размещения является то, что оно соответствует:
а) предусмотренной Градостроительным кодексом РФ, законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии, всякого рода санитарными нормами и правилами - градостроительной документации о застройке;
б) правилам землепользования и застройки (правилам зонирования территорий населенных пунктов). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует - необходимо провести "предварительное согласование места размещения объекта";
2) предоставления земельного участка для нужд:
а) сельскохозяйственного производства (при этом необходимо руководствоваться кодами ОКВЭД, ОКОНХ и т.п., для того чтобы судить о том, что относится к "сельскохозяйственному производству");
б) из земель лесного фонда (нужно учитывать, что до 09.12.06 правила п. 11 не предусматривали необходимость проводить предварительное согласование и в случаях предоставления земельного участка для нужд лесного хозяйства, даже если земельный участок - не относился к землям лесного фонда, см. также коммент. к ст. 101 ЗК);
3) предоставление земельного участка гражданам (даже если последние относятся к числу предпринимателей: дело в том, что в данном случае земельный участок им предоставляется не для осуществления предпринимательской деятельности) для:
а) индивидуального жилищного строительства (т.е. для собственного проживания, а также для проживания членов его семьи и содержания мелкого (либо крупного рогатого) домашнего скота;
б) ведения подсобного хозяйства. Речь идет о личном подсобном хозяйстве, т.е. удовлетворяющем личные, семейные, бытовые либо иные потребности гражданина, не связанные с предпринимательской деятельностью.
10. Особенности правил п. 12 ст. 30 ЗК состоят в том, что:
1) они посвящены случаям предоставления земельных участков (именно для строительства, а не для других целей), иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства;
2) они исходят из того, что по общему правилу указанным лицам земельные участки предоставляются так же, как и российским гражданам и юридическим лицам (т.е. по правилам ст. 30 ЗК). Тем не менее есть и существенные различия:
а) наряду с нормами ЗК порядок предоставления земельного участка этим категориям лиц в собственность регулируется и нормами других федеральных законов (например, ст. 8 Закона N 137);
б) иностранным гражданам и лицам без гражданства в пределах Российской Федерации земельные участки предоставляются на праве аренды (если иное прямо не предусмотрено нормами ЗК, см. коммент. к ст. 22 ЗК);
в) иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки и для целей строительства предоставляются:
- только на платной основе; размер платы устанавливается нормами ЗК (п. 5 ст. 28 ЗК);
- с учетом ограничений, предусмотренных в п. 4 ст. 28 ЗК (например, им не предоставляются земельные участки, изъятые из оборота, зарезервированные для государственных нужд и т.д.).
Конституционный Суд признал (в постановлении от 23.04.2004 N 8-п) п. 12 ст. 30 ЗК не противоречащим Конституции РФ.
11. П. 14 был введен в ст. 30 ЗК федеральным законом от 25.12.09 N 340-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "Об особых экономических зонах в РФ" и отдельные законодательные акты РФ" и вступил в силу с 28.12.09. Установлено, что земельный участок в границах ОЭЗ (или на прилегающей к ней территории) может предоставляться:
1) без проведения торгов (аукционов, конкурсов) и предварительного согласования мест размещения объектов. Однако это возможно, если земельный участок предоставляется лишь:
- для целей исчерпывающим образом перечисленных в самом п. 14;
- лицу с которым уполномоченный ФОИВ заключил специальное соглашение (по форме утвержденной уполномоченным ФОИВ);
2) в соответствии с условиями упомянутого "Соглашения".
12. Для правильного применения ст. 30 ЗК необходимо также учитывать:
1) правила ст. 31 ЗК (о выборе земельных участков для строительства);
2) правила ст. 32 ЗК (о принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства);
3) правила ст. 40 ЗК (о праве собственника земельного участка не на использование, в том числе и для целей строительства);
4) правила ст. 41, 42 ЗК (о правах и обязанностях при пользовании земельным участком лицами, не являющимися собственниками земельных участков). См. коммент. к ст. 31, 32, 40-42 ЗК;
5) ст. 30.1, 30.2 ЗК (об особенностях предоставления земельных участков для целей жилищного строительства);
6) что п. 13 введен в ст. 30 ЗК Законом N 117 и вступил в силу с 01.01.2006 (а ее новая редакция вступила в силу с 08.12.07). Он устанавливает особенности предоставления (для строительства) земельных участков в особых экономических зонах резидентами таких зон, а также акционерному обществу 100% акций которого принадлежат РФ либо управляющей компании в случаях прямо указанных в самом п. 13. См. также коммент. к ст. 5, 15, 22, 28 ЗК.
О применении п. 3 и 5 ст. 30 ЗК см. также письма Минэкономразвития от 13.03.09 N Д-23-651 "О предоставлении земельных участков, находящихся в собственности РФ" и от 09.09.09 N Д-23-2936 "О предварительном согласовании места размещения объекта". О том, что п. 12 ст. 30 ЗК не противоречит Конституции РФ см. постановление КС от 23.04.04 N 8-П.
Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
1. Статья 30.1 введена в ЗК Законом N 191 и вступила в силу с 01.10.2005. Изменения, внесенные в нее Законом N 232 от 18.12.06 вступили в силу с 01.01.07; а изменения внесенные Законом N 206 от 31.12.05 - вступили в силу с 31.12.05. Она устанавливает, что земельные участки для жилищного строительства (из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности):
1) предоставляются или в собственность, или в аренду (а в случаях, заключения государственного или муниципального контракта в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК - и в безвозмездное срочное пользование) предусмотренных в без предварительного согласования места расположения объекта. Не позднее 14 календарных дней (отсчитываемых со следующего после получения заявления от лица, желающего получить земельный участок) соответствующий орган местного самоуправления или госорган обязан принять по заявлению одно из решений, указанных в п. 3 ст. 30 ЗК. При этом, если в течение одного календарного месяца со дня опубликования сообщения о приеме указанного в п. 3 ст. 30 ЗК заявления госорган или орган местного самоуправления (см. о них коммент. к ст. 29 ЗК) обязан (а не только вправе!) принять решение о предоставлении в аренду земельного участка заявителю. Договор аренды с указанным лицом должен быть заключен не позднее 14 календарных дней после государственного кадастрового учета указанного земельного участка.
2) могут быть проданы на аукционе. В аналогичном порядке может быть продано и право на заключение договоров аренды таких участков. При этом аукцион должен быть проведен в соответствии со ст. 447-449 ГК, с учетом особенностей, установленных в ст. 38.1 ЗК.
2. Для правильного применения норм ст. 30.1 нужно учесть, что:
1) она распространяется лишь на случаи предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
2) в соответствии со ст. 38.1 (см. коммент. к ней) в ряде случаев допускается продажа земельного участка (права на заключение договора аренды) и вне аукциона;
3) особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены в ст. 30.2 (см. коммент. к ней);
4) в соответствии с п. 14 ст. 3 Закона N 137 (в редакции федерального закона от 27.12.09 N 351-ФЗ "О внесении изменений в ст. 3 федерального закона "О введении в силу ЗК РФ" и отдельные законодательные акты РФ, вступившего в силу с 29.12.09) с 01.01.12 при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление ЗУ для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности - не осуществляется. Это правило не распространяется на земельные участки на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ (субъекта РФ). См. также письмо Минэкономразвития от 15.02.10 N Д 23-490 "По вопросу разъяснения норм земельного законодательства";
5) изменения внесенные в п. 3 ст. 30.1 Законом N 160 от 23.07.08. (о том, что периодическое печатное издание, в котором публикуется сообщение о приеме заявлений определяет уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти) - вступили в силу с 01.01.09).
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
1. Комментируемая статья введена в ЗК Законом N 191 и вступила в силу с 10.01.2005. Изменения, внесенные в нее Законом N 232 от 18.12.06 - вступили в силу с 01.01.07. Установлено, что земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются:
1) только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
2) только после проведения всех мероприятий, исчерпывающим образом перечисленных в п. 1 ст. 30.2 ЗК;
3) только в аренду. При этом участок предоставляется в аренду лишь путем проведения аукциона, который должен быть проведен в соответствии нормами ст. 447-449 ГК, но с обязательным учетом особенностей проведения аукциона предусмотренных в ст. 38.2 ЗК (см. коммент. к ней).
2. Арендатор указанного выше земельного участка имеет:
1) право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (см. об этом подробный коммент. к ст. 22 ЗК). При этом не играет роли срок действия договора аренды (в изъятие из общих правил п. 9 ст. 22 ЗК). Однако и новый арендатор обязан выполнять требования, перечисленные в п. 6-8 ст. 38.2 ЗК (см. коммент.);
2) исключительное право (однако нужно иметь в виду, что с 29.12.09, в связи с вступлением в силу изменений, внесенных в ст. 30.2 ЗК федеральным законом от 27.12.09 N 343 "О внесении изменений в федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты РФ", положения п. 5 ст. 30 имеют характер общих правил: они подлежат применению лишь в той мере, в какой иное не установлено федеральными законами) приобрести земельный участок в собственность. Это право может быть реализовано лицом при условии, что он в полном объеме выполнит требования, исчерпывающим образом перечисленные в п. 5 ст. 30.2, и, кроме того, согласится выдержать максимальные сроки строительства, указанные в подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК (выдержать эти сроки обязан и арендатор, ставший собственником участка). При продаже (мене, дарении ином виде оборота) указанного участка и к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению сроков, предусмотренных в подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК.
3. В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) арендатором или собственником земельного участка обязанностей, перечисленных в п. 3, 4, 6, 7 ст. 30.2:
1) право собственности или права арендатора могут быть прекращены в соответствии с общими правилами, установленными ГК, и с учетом особенностей, установленных в ст. 44 и 46 ЗК (см. коммент. к ним);
2) с них подлежит взысканию неустойка. Размер ее определен в п. 9 ст. 30.2 ЗК и не может быть изменен участниками сделки (т.е. налицо так называемая "законная неустойка").
4. В соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137 до 30.12.07 ЗУ, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, предоставляются лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов (если это предусмотрено в соглашении между лицом и соответствующим госорганом или ОМСУ) при условии, что указанное соглашение было заключено до 31.12.04 и оно предусматривает передачу лицом жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды - лицо эти обязательства выполнило.
До 01.03.07 такой ЗУ предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (если решение о предоставлении ЗУ было принято до 01.10.05, но не ранее, чем за 3 года до предоставления). При этом договор аренды ЗУ может быть заключен на срок не более 5 лет и подлежит прекращению, если по истечении 6 месяцев с даты заключения договора - разрешение на строительство - не получено. Ежегодная арендная плата по такому договору аренды устанавливается в размере 2,5% от кадастровой стоимости ЗУ (если объекты строительства не были введены в эксплуатацию по истечении 2 лет с даты заключения договора аренды) или в размере 5% от кадастровой стоимости ЗУ (если эти объекты не были введены в эксплуатацию по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды). Если же ЗУ предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то договор аренды может быть заключен на срок не более 9 месяцев. Однако арендатор (до истечения этих 9 месяцев) после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета ЗУ имеет преимущественное право заключить договор аренды ЗУ (на срок не более 5 лет, с соблюдением иных условий описанных выше). Данное положение действует с 21.12.06.
|
|
|
