 |
Глава V. Возникновение прав на землю 1 глава
|
|
|
|
Статья 25. Основания возникновения прав на землю
1. Анализ правил п. 1 ст. 24 ЗК позволяет сделать ряд выводов:
1) "права на земельные участки" (о которых идет речь в п. 1 ст. 25 ЗК) - это, например:
а) право собственности на земельный участок (см. коммент. о ее видах к ст. 15-19 ЗК);
б) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (см. о нем коммент. к ст. 20 ЗК);
в) право пожизненного наследуемого владения земельными участками (см. о них коммент. к ст. 21 ЗК);
г) арендное право на земельные участки (см. о них коммент. к ст. 22 ЗК);
д) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуты) (см. об этом коммент. к ст. 23 ЗК);
е) право безвозмездного срочного пользования земельными участками (см. об этом коммент. к ст. 24 ЗК).
2) Основания возникновения указанных выше прав предусмотрены в нормах:
а) действующего гражданского законодательства. В частности, к таким основаниям относятся:
- договоры (например, купли-продажи, мены и др., см. об этом коммент. к ст. 24, 37 ЗК);
- иные сделки (например, передача земельного участка по наследству, внесение в качестве вклада в уставной капитал ООО и др.);
б) другие федеральные законы. Например, Закон об ОСЗ подробно регламентирует такие основания возникновения прав на земли сельскохозяйственного назначения, как купля-продажа таких земель (ст. 8), аренды таких земель (ст. 9), предоставление таких земель гражданам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 10), и т.д. См. коммент. к ст. 8-10 Закона об ОСЗ;
в) сам ЗК. В частности, в нормах ЗК характеризуются такие основания возникновения прав на земельные участки, как:
|
|
|
- предоставление земли в безвозмездное срочное пользование (см. коммент. к ст. 24 ЗК);
- предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. коммент. к ст. 30 ЗК) и др.;
3) все указанные выше права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости. Последний, в частности, устанавливает, что:
а) участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на земельные участки, являются их собственники (обладатели иных вещных прав), в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и юридические лица, сама Российская Федерация, ее субъекты, иностранные государства, международные организации, муниципальные организации - с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на земельные участки - с другой стороны (ст. 5);
б) государственная регистрация прав на земельные участки носит открытый характер: сведения о ней предоставляются любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - по предъявлении документов о регистрации юридического лица и подтверждающие полномочия его представителя) (ст. 7). Выписки из Единого государственного реестра прав содержат описание земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав (например, сервитуты);
в) проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельный участок удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14).
2. Применяя правила п. 2 ст. 25 ЗК, нужно учитывать, что:
|
|
|
1) они посвящены не регистрации права на земельный участок, а регистрации сделок с земельными участками;
2) обязательной государственной регистрации подлежат все права на земельный участок, перечисленные выше;
3) обязательной государственной регистрации подлежат лишь такие сделки с земельными участками, регистрация которых прямо предусмотрена законом. Примерами могут служить:
а) государственная регистрация договора ренты земельного участка (это предусмотрено в ст. 584, 586 ГК);
б) государственная регистрация договора аренды земельного участка (это предусмотрено ст. 609, 651 ГК). Однако если договор аренда заключен на срок менее 1 года, то он не подлежит государственной регистрации;
в) государственная регистрация ипотеки земельного участка (это предусмотрено в ст. 339 ГК);
4) основаниями государственной регистрации прав (а в необходимых случаях - и сделок) на земельный участок служат:
а) акты органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
б) договоры и другие сделки в отношении земельного участка в случаях, предусмотренных законом;
в) свидетельства о праве на наследство;
г) вступившие в законную силу судебные решения;
5) обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (ст. 17 Закона о недвижимости).
3. Специфика правил п. 3 ст. 25 ЗК состоит в следующем:
1) они имеют особое историческое значение и являются важным фактором стабильности не только земельных отношений в Российской Федерации, но всей социально-политической и экономической жизни нашего общества. Известные события, имевшие место в нашей стране в прошлом столетии (революции, гражданские войны, национализация земель и т.п.), явились причиной их включения в ЗК;
2) в соответствии с ними бывшим собственникам (иным землевладельцам) не подлежат:
а) возврату ранее принадлежавшие, а впоследствии национализированные до 1 января 1991 г. земельные участки;
б) возмещению или компенсации стоимость таких земельных участков;
3) возврат (возмещение, компенсация), упомянутые выше, не производится в той мере, в какой национализация земельного участка была проведена в соответствии с законодательством Советской России, РСФСР, Союза ССР, действовавшим в момент осуществления национализации (например, если национализация была проведена в соответствии с ленинским "Декретом о земле");
|
|
|
4) "национализация" (упомянутая в ст. 23 ЗК) - представляет собой обращение в государственную собственность земельных участков, находившихся в собственности граждан и юридических лиц (ст. 235 ГК). В настоящее время закон о национализации (принятие которого продекларировано в ст. 230 ГК) - еще не принят;
5) они представляют собой существенное изъятие из общих правил ст. 306 ГК (о том, что в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством).
3. Для правильного применения ст. 25 ЗК необходимо также учитывать положения:
а) п. 10 ст. 3 Закона об ОСЗ о том, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация прав государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не предусмотрено законодательством. Порядок распоряжения такими землями может определяться Правительством РФ (согласно его постановлению от 07.08.2002 N 576 "Об утверждении правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю");
б) ст. 16 Закона об ОСЗ о том, что договоры аренды земельных долей (заключенные до вступления в силу Закона об ОСЗ) должны быть приведены в соответствие с правилами ГК и ст. 9 Закона об ОСЗ (см. коммент. к ней) в течение двух лет (т.е. до 28 января 2003 г. - А.Г.). В противном случае к таким договорам подлежат правила о договоре доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется (см. коммент. к ст. 16 Закона об ОСЗ);
|
|
|
2) п. 2 ст. 3 Закона N 137 (о том, что при продаже зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК, см. коммент.) на праве постоянного (бессрочного) пользования, - они подлежат до 01.01.2012 г. переоформлению на право аренды земельного участка, либо эти земельные участки должны быть приобретены в собственность таких юридических лиц, по их выбору);
3) ст. 3.1 Закона N 137 о процедуре принятия (в некоторых случаях) решения (а оно является основанием возникновения прав на ЗУ) о предоставлении (разделе и т.д.) ЗУ. Установлено, в частности, что в случае принятия в период с 1 мая 2007 по 1 ноября 2008 г. решений о включении находящихся в федеральной собственности ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения (не предоставленных гражданам и ЮЛ, либо предоставлены федеральным ГУП или федеральным учреждениям) в границы населенных пунктов для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства:
а) РФ передает госорганам субъектов РФ (сроком на 1,5 года) без предоставления субвенций из федерального бюджета полномочия по управлению и распоряжению указанными ЗУ за исключением ЗУ, включенных в специальный перечень утверждаемый Правительством РФ (в этот перечень могут быть включены исключительно особо ценные продуктивные земельные участки из состава земель сельхозназначения);
б) госорганы субъектов РФ в течение указанных 1,5 лет имеют право осуществлять полномочия по управлению и распоряжению этими ЗУ, в т.ч.:
- принять решение о разделе ЗУ;
- предоставить ЗУ для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства, в порядке предусмотренном ЗК.
Однако не допускается принимать решения позволяющие использовать такие ЗУ для иных целей, а также передавать указанные ЗУ в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевого взноса)
в) если до истечения указанных выше 1,5 лет госорганом субъекта РФ принято решение о предоставлении ЗУ в постоянное (бессрочное) пользование, заключены договоры аренды ЗУ или безвозмездного срочного пользования ЗУ, то ограничение срока в полтора года - не применяется.
О практике Конституционного Суда, связанной со ст. 25 ЗК, см. его определение от 15.07.2004 N - 282.
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
|
|
|
1. Анализ правил п. 1 ст. 26 ЗК позволяет сделать ряд выводов:
1) "права на земельные участки" (упомянутые в п. 1 ст. 26 ЗК) это:
а) право собственности на земельные участки (см. коммент. к ст. 15-19 ЗК);
б) право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками (см. коммент. к ст. 29 ЗК);
в) право пожизненного наследуемого владения земельными участками (см. коммент. к ст. 21 ЗК);
г) право аренды земельных участков (см. коммент. к ст. 22 ЗК);
д) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуты) (см. коммент. к ст. 23 ЗК);
е) права безвозмездного срочного пользования земельными участками (см. коммент. к ст. 24 ЗК);
2) все перечисленные выше права удостоверяются документами в соответствии с Законом о недвижимости. При этом:
а) проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав;
б) проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок с земельными участками (в случаях, предусмотренных законом, см. об этом коммент. к ст. 25 ЗК) - удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающей содержимое сделки (ст. 14 Закона о недвижимости);
3) их следует применять с учетом положений:
а) ст. 22 Закона о недвижимости о том, что государственная регистрация прав на земельные участки, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, осуществляется в учреждениях юстиции по месту нахождения этих объектов. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на земельный участок в Единый государственный реестр прав;
4) ст. 24 Закона о недвижимости. Она, в частности, предусматривает, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на земельный участок к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть заверены каждым собственником в органе, осуществляющем регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При обращении одного из собственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве на земельный участок - также необходимо письменное согласие других собственников. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления хотя бы одного из правообладателей;
5) ст. 26 Закона о недвижимости. Она, в частности, устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора аренды. К договору аренды земельного участка необходимо приложить план (чертежи границ) земельного участка, с указанием части его, сдаваемой в аренду;
6) ст. 27 Закона о недвижимости. Она предусматривает, что государственная регистрация сервитутов осуществляется на основании заявления либо собственника земельного участка, либо лица, в пользу которого установлен сервитут (но при наличии у него соглашения о сервитуте). По сервитуту части земельного участка к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагаются заверенный организацией по учету соответствующего земельного участка план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется;
7) ст. 29 Закона о недвижимости. Она устанавливает, что государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления законодателя, после регистрации вещных его прав на земельный участок. При этом к заявлению залогодателя прилагается договор ипотеки земельного участка с указанными в договоре документами. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, земельном участке (как предмете ипотеки), стоимость основного обязательства (обеспеченного ипотекой). Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора (обеспеченного ипотекой) либо на основании вступившего в силу решения суда.
2. Специфика правил п. 2 ст. 26 ЗК состоит в том, что:
1) они посвящены не регистрации прав на земельные участки (им посвящены правила п. 1 ст. 26 ЗК), а государственной регистрации сделок с земельными участками, в частности, договоров аренды, субаренды земельного участка и безвозмездного срочного пользования земельным участком. В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: распространяются ли правила п. 2 ст. 26 ЗК на случаи т.н. перенайма земельного участка и требуется ли государственная регистрация перенайма? Систематическое толкование ст. 26 ЗК, с одной стороны, и ст. 22 ЗК, ст. 615 ГК, с другой стороны, показывает, что правила п. 2 ст. 26 ЗК не распространяются на случаи перенайма (т.е. передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору другому лицу); не требуется также государственная регистрация перенайма;
2) они относятся к договорам (перечисленным выше), заключенным сроком менее чем один год (т.е. на 364 календарных дня и менее). В практике возник вопрос: применяются ли правила п. 2 ст. 26 ЗК к случаям, когда, например, аренда была заключена сроком ровно в один год? Нет, не применяются: нужно исходить из буквального содержания п. 2 ст. 26 ЗК, а в нем сказано "на срок менее чем один год";
3) по общему правилу - такие договоры государственной регистрации не подлежат. Исключения из этого общего правила могут быть установлены только федеральными законами (а не законами субъектов РФ).
См. также письмо Роснедвижимости от 16.07.08 "О кадастровом учете земельных участков, предоставленных в аренду до 1 года".
3. Правильное применение ст. 26 ЗК возможно только с учетом положений:
1) п. 9 ст. 3 Закона N 137. Она, в частности, устанавливает, что государственные акты, свидетельства, другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним "свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (хотя этот Указ уже утратил силу с 25.02.2003), а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";
2) п. 3, 4 ст. 3 Закона N 137 (о том, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1991 г. "О собственности в СССР", если сделки по приобретению не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии со ст. 20 ЗК, см. коммент. к ней). Таким образом, по существу в ст. 3 Закона N 137 установлено самостоятельное основание возникновения прав на земельный участок, а именно "фактическое владение". Оно, в частности, отличается и от права пожизненного (бессрочного) пользования землей, и от права пожизненного наследуемого владения. К сожалению, в Закон о недвижимости соответствующих дополнений не внесено, что может породить трудности и ошибки при регистрации прав, возникновение которых основано на "фактическом использовании земельного участка".
3) п. 9.1 ст. 3 Закона N 137 (в ред. от 23.11.07) о том, что, если в акте, свидетельстве, другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок (предоставленный ему до 30 октября 2001 г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства), не указано право, на котором этот участок предоставлен (или невозможно определить вид этого права), такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности (если только федеральным законом не запрещено предоставление участка в частную собственность). Государственная регистрация права собственности гражданина в этом случае осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о недвижимости. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан - не требуется.
Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
1. Анализ правил п. 1-4 ст. 27 ЗК позволяет сделать ряд важных выводов:
1) по общему правилу оборот земельных участков осуществляется в соответствии:
а) с нормами гражданского законодательства. В частности, обороту земельных участков посвящены положения:
- ст. 454, 549-559 ГК (о договорах купли-продажи, в том числе земельных участков, а также предприятий как имущественных комплексов, включающих и земельные участки) (см. коммент. к ним);
- ст. 567-571 ГК (о мене, в том числе земельных участков). См. коммент. к ним;
- ст. 572-582 ГК (о дарении, в том числе земельных участков, см. коммент. к ним);
- ст. 583-588, 589, 594, 596, 601, 604 ГК (о ренте, в том числе и земельного участка, см. коммент. к ним);
- ст. 650-664 ГК (об аренде зданий, сооружений, предприятий, что, безусловно, затрагивает и права на земельный участок);
б) с нормами самого ЗК. В частности, обороту земельных участков посвящены:
- ст. 35 ЗК (о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения);
- ст. 37 ЗК (об особенностях купли-продажи земельных участков);
- ст. 49 ЗК (о выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд) и др. См. коммент. к ним;
2) тем не менее в ряде случаев оборот земельных участков регулируется и иными федеральными законами. Например, Закон об ОСЗ устанавливает:
а) особенности приобретения прав на земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, юридическими лицами, лицами без гражданства (см. коммент. к ст. 3 Закона об ОСЗ);
б) особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (см. коммент. к ст. 9 Закона об ОСЗ);
в) особенности наследования земель сельскохозяйственного назначения (см. об этом коммент. к ст. 11 Закона об ОСЗ);
3) перечень земельных участков, которые изъяты из оборота, дан в п. 4 ст. 27 ЗК неисчерпывающим образом. Дело в том, что в п. 4 ст. 27 ЗК речь идет только о земельных участках, занятых находящимися в федеральной собственности объектами. Субъекты РФ могут отнести к числу земельных участков, изъятых из оборота, некоторые участки, которые заняты объектами, находящимися в собственности субъектов РФ (например, земельные участки, занятые зданиями парламентов, законодательных собраний, правительства, субъектов РФ и т.д.);
4) в той мере, в какой земельный участок отнесен к "изъятым из оборота", этот участок:
а) не может предоставляться в частную собственность граждан и юридических лиц. Иначе говоря, общие правила ст. 28, 30 ЗК (посвященные именно предоставлению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, см. коммент. к ним) - в данном случае применению не подлежат;
б) не может быть объектом сделок. Иначе говоря, эти участки нельзя продавать, обменивать, отчуждать любым иным образом, а также обременять залогом. В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: может ли такой земельный участок быть обременен публичным сервитутом? Нет, не может: дело в том, что установление сервитута (в том числе публичного) - суть сделки, а в п. 2 ст. 27 ЗК сказано в целом не могут быть "объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством";
4) поскольку земельный участок ограничен в обороте (см. об этом ниже), такой участок:
а) по общему правилу не предоставляется в частную собственность граждан и юридических лиц (в том числе такие земельные участки нельзя вносить в качестве вклада, например, в уставной капитал ООО, в складочный капитал коммандитного товарищества и т.п.);
б) в случаях, особо предусмотренных в федеральных законах (но не в иных правовых актах и не в законах субъектов РФ), такие земельные участки могут быть предоставлены и в частную собственность;
5) содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается:
а) в нормах самого ЗК (см. об этом ниже);
б) в нормах других федеральных законов (например, в нормах ГК, Закона о недрах, Закона об ОСЗ). Ни в иных правовых актах, ни в законах субъектов РФ нельзя расширить содержание ограничения оборота земельных участков.
2. Характеризуя правила п. 5-8 ст. 27 ЗК, нужно обратить внимание на следующее:
1) в обороте могут быть ограничены лишь земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Нельзя ограничивать оборот земель, находящихся в частной собственности (с учетом правил п. 6 ст. 27 ЗК, см. ниже);
2) перечень земель, ограниченных в обороте, изложен в подп. 1-14 п. 5 ст. 27 ЗК исчерпывающим образом: ни в других федеральных законах, ни в законах субъектов РФ, ни в иных правовых актах нельзя этот перечень расширять. При этом следует иметь в виду, что подп. 13 введен в п. 5 ст. 27 ЗК Законом N 69 от 10.05.07 и вступил в силу с 29.05.07; а подп. 14 был введен в п. 5 ст. 23 ЗК федеральным законом от 19.07.06 N 102-ФЗ "О внесении изменений в ст. 16 и 19 Водного Кодекса РФ и ст. 27 Земельного кодекса РФ" (отметим, что этим же законом внесены изменения в п. 8 ст. 27 ЗК) и вступил в силу с 03.03.07;
3) по общему правилу, оборот земель сельскохозяйственного назначения - регулируется нормами Закона об ОСЗ. Этому посвящены:
а) гл. II Закона об ОСЗ "Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" (см. об этом коммент. к ст. 8-11 Закона об ОСЗ);
б) гл. III Закона об ОСЗ "Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" (см. об этом коммент. к ст. 12-14 Закона об ОСЗ);
4) в п. 7 ст. 27 ЗК исчерпывающим образом перечислены случаи, когда не следует руководствоваться правилами Закона об ОСЗ. В данном случае следует исходить непосредственно из норм ЗК;
5) до введения в действие Закона об ОСЗ (т.е. до 20.01.03) оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществлялся в соответствии с законами субъектов РФ, которые были приняты до 30.10.01 (это предусмотрено в ст. 9 Закона N 137);
6) п. 8 введен в ст. 27 ЗК Законом от 03.06.2006 и вступил в силу с 09.06.2006. С этого момента приватизация земельных участков в пределах береговой полосы (она устанавливается в соответствии с Водным Кодексом) - запрещена. С 03.07.07 - данное положение распространено и на земельные участки, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. См. также комментарий к ст. 25 ЗК.
Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
1. Анализ правил п. 1 ст. 28 ЗК показывает, что:
1) они посвящены самостоятельному основанию возникновения прав на земельный участок, а именно - предоставлению земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
2) из земель, находящихся в частной собственности, предоставление в собственность земельных участков - невозможно;
3) предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности может иметь ряд форм:
а) либо предоставления гражданам и (или) юридическим лицам в частную собственность (с учетом правил ст. 15 ЗК);
б) либо предоставления земельного участка таким лицам в аренду (с учетом правил ст. 22 ЗК, см. коммент.);
в) либо в постоянное (бессрочное) пользование. Однако в последнем случае земельный участок предоставляется:
- только юридическим лицам (но не организациям, в том числе и осуществляющим предпринимательскую деятельность);
- только государственным и муниципальным учреждениям, федеральными иным казенным предприятиям (но не другим унитарным предприятиям), а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (последние выступают в гражданско-правовых отношениях как юридические лица, ст. 124-127 ГК);
г) либо в безвозмездное срочное пользование (юридическим лицам - на срок не более 1 года) гражданам (например, в виде служебного надела) и юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК (см. об этом коммент. к ст. 24 ЗК).
Об особенностях предоставлении указанных выше ЗУ в 2007-2009 г. см. также комментарий к ст. 25 ЗК.
2. Применяя правила п. 2 ст. 29 ЗК, нужно учесть, что:
1) по общему правилу гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель государственного или муниципального фонда осуществляется за плату. При этом:
а) рыночная стоимость земельного участка устанавливается с учетом правил ст. 66 ЗК (см. коммент.);
б) кадастровая стоимость земельного участка определяется исходя из кадастровой оценки земель, которая проводится в порядке, определяемом Правительством РФ;
2) в исключительных случаях земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены и бесплатно. Это осуществляется лишь в той мере, в какой прямо предусмотрено:
|
|
|
