 |
Глава V. Возникновение прав на землю 7 глава
|
|
|
|
6) об особенностях купли продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности после 01.07.2006, см. коммент. к ст. 38-38.2 ЗК.
5. Завершая анализ ст. 37 ЗК, нужно учесть, что:
1) Минимущество РФ распоряжением от 02.09.2002 N 3070-р утвердило "Примерную форму договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами";
2) этой формой нужно руководствоваться, применяя правила не только ст. 37 ЗК, но также ст. 36, 38 ЗК (см. коммент. к ним). Приводим эту форму:
Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами
Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
1. Анализ правил п. 1 ст. 38 ЗК показывает, что:
1) они (так же, как и п. 1 правил ст. 30 ЗК) посвящены приобретению земельного участка:
а) находящегося в государственной или муниципальной собственности;
б) как на праве собственности (в этом случае после торгов заключается договор купли-продажи земельного участка, который должен, помимо прочего, соответствовать правилам ст. 37 ЗК, см. коммент. к ней);
в) так и на праве аренды (в этом случае по итогам торгов заключается договор аренды, который, помимо прочего, должен соответствовать правилам ст. 22 ЗК, см. коммент. к ней);
|
|
|
г) по результатам торгов (проводимых либо в форме конкурсов, либо в форме аукционов). При этом следует учитывать правила п. 2 ст. 30 ЗК о том, что предоставление земельного участка для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах;
2) в соответствии с ними предметом торгов могут быть лишь земельные участки, которые сформированы, т.е. уже проведены работы по:
а) подготовке кадастрового паспорта земельного участка и его кадастрового учета;
б) установлению границ земельного участка на местности;
в) определению разрешенного использования земельного участка;
г) определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
д) принятию решения о проведении торгов;
е) публикации сообщения о проведении торгов и приему заявлений о предоставлении земельных участков.
2. Применяя правила пунктов 2 и 3 ст. 38 ЗК, нужно иметь в виду, что:
1) продавцом земельного участка (либо прав на заключение договора аренды на этот участок)- может выступить только орган государственной власти или орган местного самоуправления из числа перечисленных в ст. 29 ЗК;
2) организатором торгов, в свою очередь, может выступить как собственник земельного участка, так и специализированная организация (в необходимых случаях - имеющая соответствующую лицензию), которая оказывает услуги по проведению торгов. Между собственником земельного участка и упомянутой специализированной организацией заключается гражданско-правовой договор (чаще всего - договор возмездного оказания услуг, реже - договор поручения);
3) исключительно собственник земельного участка (а не организатор торгов), действующий через свои органы (это вытекает из анализа ст. 38 ЗК и ст. 124-127 ГК), определяет (и оформляет это решением, распоряжением и т.п.):
а) форму проведения торгов (т.е. аукцион или конкурс);
|
|
|
б) начальную цену земельного участка или права аренды этого земельного участка, а также сумму задатка, которую участники торгов должны внести.
3. Правила п. 4 ст. 38 ЗК во многом бланкетны, ибо предписывают исходить из порядка организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков (либо права на заключение договоров аренды на земельный участок), определенных уполномоченным Правительством РФ госорганом, Пока следует руководствоваться порядком ранее установленным Правительством РФ (постановлением от 11.11.2002 N 808 "Об утверждении Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков") в соответствии с ГК, нормами ЗК (а в ряде случаев - нормами Закона о конкурсе, изданного в соответствии с ГК). При этом следует иметь в виду, что в настоящее время наиболее полно именно в нормах ГК (в частности, ст. 448 ГК) характеризуется организация, формы и порядок проведения торгов, а также порядок оформления их результатов. Анализ перечисленных выше правовых актов позволяет сделать следующие выводы:
1) в ст. 448 ГК установлено, что торги проводятся в форме аукционов или конкурсов. Аукционы могут быть:
а) открытыми. Это означает, что в качестве покупателя в таком аукционе может принять участие любое дееспособное и правоспособное лицо. О том, что аукцион открытый, участники узнают из извещения о торгах. Число участников открытого аукциона не ограничено, если иное не установлено законом. Никаких дополнительных условий для выигрыша торгов от участников открытого аукциона, помимо предложения наивысшей цены, требовать нельзя.
По общему правилу, если иное не установлено законом или иным правовым актом, открытый аукцион проводится следующим образом. Лицо, которое проводит аукцион (им может быть и собственник, и лицо, специально нанятое для этого; часто его называют аукционистом или просто организатором аукциона), оглашает ряд необходимых сведений: наименование продаваемого земельного участка (имущественного права), краткую его характеристику. Оно же сообщает начальную цену аукциона и определяет шаг аукциона (т.е. разницу между начальной и предложенной ценами). Шаг аукциона остается единым до конца торгов. В процессе аукциона называется очередная цена, а покупатели сигнализируют о готовности купить реализуемую вещь (имущественное право) по такой цене специально оговоренным способом. Торги завершаются, когда после троекратного объявления очередной цены ни один из покупателей не дал соответствующий сигнал о согласии купить по этой цене. Победителем признается тот из участников, который был назван аукционистом последним;
|
|
|
б) закрытыми. В таком аукционе вправе участвовать только специально приглашенные лица. Разновидностью закрытого аукциона является закрытый тендер - в этом случае каждый из специально приглашенных участников направляет в специальную тендерную комиссию предложение о цене, которую он готов уплатить (обычно в запечатанных конвертах). Комиссия организует учет этих предложений, вскрывает конверты в день проведения и определяет победителя: им становится участник тендера, предложивший наивысшую цену. Если несколько участников предложат наивысшую цену, то победителем признается покупатель, который предложил ее ранее всех. В случае, если несколько участников предложили наивысшую цену одновременно, победителя определяют с помощью жребия. Участники вправе присутствовать при вскрытии конвертов и подведении итогов закрытого тендера;
2) вторая форма проведения торгов (также предусмотренная в ст. 448 ГК и ст. 38 ЗК) - конкурс также имеет ряд разновидностей:
а) открытый конкурс. Любой желающий принять участие в конкурсе покупатель (ознакомившись с его условиями, сообщаемыми в извещении о торгах) направляет организатору торгов необходимые документы (заявку об участии в конкурсе, копию платежного документа об уплате задатка, иную востребованную информацию), а также свои предложения по условиям конкурса в письменной форме. Специально созданная конкурсная комиссия рассматривает предложения участников и объявляет победителем того из них, чьи предложения наиболее полно удовлетворяют условиям конкурса и содержат наивысшую цену (см. об этом, например, ст. 11-31 Закона о конкурсах). В случае, если предложения нескольких покупателей удовлетворяют условиям конкурса и содержат наивысшую цену, покупателем становится тот из них, который ранее подал свои предложения, а если и это не позволит определить победителя, то конкурсная комиссия проводит жребий;
|
|
|
б) закрытый конкурс. В нем вправе принимать участие лишь специально приглашенные лица;
в) двухэтапный конкурс (проведение такого конкурса не противоречит ГК). На первом этапе организатор конкурса проводит переговоры с участниками, и по его результатам он вправе на втором этапе внести изменения и дополнения в условия конкурса, установленные первоначально.
Кроме того, при приватизации государственных и муниципальных предприятий (а значит, и земельных участков, входящих в этот комплекс) могут иметь место:
- инвестиционный конкурс - когда от покупателя требуется выполнение такого условия, как осуществление инвестиций;
- коммерческий конкурс (с социальными условиями) - когда от покупателей требуется выполнение каких-либо условий по отношению к приватизируемому земельному участку (в составе имущественного комплекса);
3) законодательством подробно регулируются процедуры извещения о проведении любых торгов (независимо от их формы) относительно земельного участка:
а) извещение делается не менее чем за тридцать дней до проведения торгов. Форма извещения во многом зависит от формы торгов: например, при проведении открытого аукциона организатор торгов может опубликовать его в печати (местных СМИ, в специальных бюллетенях и т.п.); при проведении закрытого конкурса извещение о торгах должно быть приложено к приглашению принять участие в конкурсе. Допускаются и иные формы извещения: объявления по радио, телевидению, вывешивание на специальных стендах в людных местах и т.д. (см., например, ст. 12 Закона о конкурсах);
б) извещение обязательно должно содержать те сведения, которые прямо упомянуты в п. 2 ст. 448 ГК (о времени, месте, форме торгов и т.д.). Однако организатор торгов вправе указать в извещении и другие сведения (например, при конкурсе - условия, которые должен обеспечить участник, о составе конкурсной комиссии; при аукционе - о шаге аукциона). Если предметом торгов является исключительно право на заключение договора (например, в г. Москве чаще всего на аукцион или конкурс выставляется право долгосрочной аренды земельного участка), то в извещении нужно указать, в какой срок договор должен быть заключен лицом, выигравшим торги (см. об этом ниже), и продолжительность срока действия реализованного имущественного права. Кроме того, в извещении должны быть указаны размер задатка, вносимого участниками, и банковские реквизиты покупателя.
|
|
|
По общему правилу извещение осуществляется за 30 дней до начала торгов, если иное не предусмотрено законом (а иные сроки предусмотрены, например, в ГПК, АПК, Законе об исполнит. производстве, в законодательстве о приватизации, нормами Закона о конкурсах);
4) также по общему правилу организатор может отказаться от проведения торгов в любое время. Однако необходимо учитывать следующее:
- такое право предоставлено лишь организатору торгов;
- такое право предоставлено организатору лишь постольку, поскольку иное не установлено законом либо извещением о торгах (например, в этом извещении может быть указано, что организатор не вправе отменить торги и т.п.);
- об отмене открытого аукциона организатор должен заявить не позднее чем за 3 дня, а об отмене открытого конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения торгов. Впрочем, в законе или извещении о торгах могут быть установлены и иные сроки предупреждения об отмене торгов из-за отказа организатора их проводить;
5) отказ организатора от проведения открытых торгов может повлечь определенные убытки участников, поэтому ст. 448 ГК обязывает организатора торгов эти убытки возместить. Следует, однако, учесть, что речь идет о возмещении реального ущерба, т.е. части убытков. Дело в том, что упущенная выгода участников (даже если бы они ее доказали) возмещению со стороны организатора не подлежит.
Несколько более неблагоприятные имущественные последствия наступают для отказавшегося от проведения закрытых торгов организатора: он обязан возместить реальный ущерб лицам, приглашенным для участия в закрытом аукционе или конкурсе, независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов. Так, если даже такой отказ имел место за 3 месяца до даты проведения торгов, их организатор обязан возместить участникам реальный ущерб. Однако поскольку ответчиком является организатор торгов, то действуют общие правила, установленные ст. 401 ГК о том, что такой организатор освобождается от ответственности, если только он не докажет, что отказ был следствием обстоятельств непреодолимой силы;
6) упомянутая в п. 3 ст. 38 ЗК сумма задатка, вносимого участниками, определяется организатором торгов. Если им является не собственник земельного участка (обладатель имущественного права), размер задатка перед этим определяется в договоре между организатором и собственником (обладателем прав). Однако когда торги проводит суд, то он вправе сам определить размер задатка. В извещении о торгах должны быть указаны сроки и порядок внесения задатка (при этом следует руководствоваться установленными правилами о безналичных расчетах, порядком ведения кассовых операций, а также предусмотренной Центральным Банком Российской Федерации предельной суммой расчета наличными деньгами, действующей на момент внесения задатка). Задаток подлежит возврату лицам, которые не выиграли торги, а также всем участникам, если торги не состоялись. Сумма же задатка, внесенного победителем торгов, засчитывается в исполнение обязательств по заключенному договору;
7) результаты проведенных торгов оформляются протоколом, подписанным организатором торгов и лицом, которое выиграло торги. См., например, об этом Закон о конкурсах. Этот протокол - суть договора (т.е. двусторонняя сделка в данном случае). Если выигравший торги участник уклоняется от подписания протокола, то он теряет сумму задатка, а если от подписания протокола уклоняется сам организатор торгов - он должен уплатить двойную сумму задатка. Иначе говоря, и в данном случае задаток выполняет функции способа обеспечения обязательства (ст. 380-381 ГК). Кроме того, организатор обязан возместить победителю убытки в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов является только право заключения договора, то этот договор должен быть подписан сторонами в любое удобное для них время, однако не позднее двадцати дней со дня оформления протокола о завершении торгов. Это общее правило, и оно действует постольку, поскольку в извещении о торгах не был указан иной срок;
8) в случае, когда одна из сторон уклоняется от заключения договора аренды земельного участка (явившегося предметом торгов) - другая сторона вправе понудить ее к этому по суду, а также требовать возмещения причиненных таким уклонением убытков (ст. 15, 393 ГК, см. об этом также коммент. к ст. 62 ЗК);
9) торги по поводу земельного участка, проведенные с нарушением правил, установленных ГК, нормами ЗК, иными правовыми актами, - могут быть признаны судом недействительными по иску любого заинтересованного лица (а не только участников торгов). Если суд признает торги по земельному участку недействительными, то это влечет за собой недействительность договора купли-продажи земельного участка (либо договора аренды земельного участка), заключенного по результатам торгов.
5. Завершая анализ ст. 38 ЗК, нужно сказать, что для правильного ее применения необходимо также учитывать:
а) правила п. 7 ст. 30 ЗК о том, что протокол о результатах торгов является также основанием для государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок или договора аренды земельного участка;
б) правила п. 7 ст. 3 Закона N 137 о том, что после 30.10.2001 г. приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков - не допускается. Это нужно учитывать при проведении инвестиционных и коммерческих конкурсов. См. также п. 6 Пост. N 11;
в) то, что правила пунктов 5 и 6 (они введены в ст. 38 ЗК Законом N 191) вступили в силу в различные сроки: п. 5 действует с 01.10.2005, а п. 6 - с 10.01.2005. Они предписывают руководствоваться нормами ст. 38.1 и 38.2 ЗК (см. коммент. к ним);
г) Конституционный Суд (в постановлении от 23.04.2004 N 8-П) признал ст. 38 ЗК не противоречащей Конституции РФ.
Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
1. Комментируемая статья введена в ЗК Законом N 191 и вступила в силу с 01.10.2005. Применяя ее, следует иметь в виду, что:
1) она устанавливает лишь особенности проведения аукциона по продаже земельного участка (либо права на заключение договора аренды земельного участка):
а) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже других земельных участков она применению не подлежит;
б) только для жилищного строительства (см. об этом коммент. к ст. 30.1 ЗК). При этом к случаям индивидуального и малоэтажного жилищного строительства правила ст. 38.1 не применяются;
2) к проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения нормы ст. 38.1 применяются с обязательным учетом правил ст. 30.2 и 38.2 ЗК (см. коммент. к ним).
2. Анализируемая статья устанавливает следующие особенности (в изъятие из общих правил, предусмотренных в ст. 447-449 ГК) аукциона по продаже участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (либо на праве заключения договора аренды такого участка);
1) такой аукцион является открытым и может быть проведен только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Кроме того, обязательным условием его проведения является соблюдение требований, исчерпывающим образом перечисленных в п. 1 и 2 ст. 38.1;
2) продавцом в данном случае может быть только соответствующий госорган или орган местного самоуправления (см. о них коммент. к ст. 29 ЗК). Он должен (а не только вправе) совершить действия, перечисленные в п. 5, 7, 27 ст. 38.1 ЗК;
3) организатором аукциона может быть как сам продавец, так и специализированная организация (с которой продавец заключает договор на оказание услуг по проведению аукциона). Организатор обязан совершить все действия (в последовательности, указанной в самой ст. 38.1 ЗК), перечисленные в ст. 38.1, но это не означает, что он может совершить иные (например, предусмотренные в договоре с продавцом, вызванные необходимостью и т.п.) действия. Следует также учесть, что изменения внесенные в п. 9 ст. 38.1 Федеральным законом от 17.07.09 N 164-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты РФ" (о порядке опубликования организатором извещения о проведении аукциона) - вступили в силу с 23.08.09;
4) начальная цена на таком аукционе определяется не по правилам ст. 40 НК, не по нормам ст. 424 ГК, а именно в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. "Шаг аукциона" императивно определен в п. 8 ст. 38.1 ЗК.
3. Статья 38.1 императивно устанавливает также перечень:
1) сведений которые должны содержать извещение (сообщение) о проведении аукциона; протокол приема заявок; протокол результатов аукциона. Отсутствие в указанных документах сведений, предусмотренных в ст. 38.1, может послужить основанием для отмены (в судебном порядке) результатов аукциона;
2) документов, которые должен представить заявитель. Нельзя от него требовать иные документы;
3) оснований, по которым заявитель может быть не допущен к участию в аукционе, а также случаев, по которым аукцион признается не состоявшимся.
4. Нужно также иметь в виду, что:
1) все сроки, указанные в ст. 38.1 ЗК, исчисляются в календарных днях;
2) с единственным участником аукциона договор может быть заключен только в случаях прямо указанных в п. 27 ст. 38.1 ЗК;
3) только при проведении повторного (по основаниям, указанным в п. 28 ст. 38.1 ЗК) аукциона могут быть изменены условия аукциона.
4) в соответствии с пунктами 3.1 и 10 ст. 3 Закона N 137 распоряжение земельными участками допускается после государственной регистрации права собственности на них и разграничения государственной собственности на землю. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена:
а) осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов;
б) в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами субъектов РФ не установлено иное;
в) в городах Москве и С.-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти этих субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований этих двух городов.
Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
1. Комментируемая статья введена в ЗК Законом N 191 и вступила в силу с 10.01.2005 (а не с 01.10.2005, как ст. 38.1). Она устанавливает особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка:
1) только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
2) только для комплексного освоения в целях жилищного строительства (а не просто для жилищного строительства, как предусмотрено в ст. 38.1 ЗК);
3) прошедшего государственный кадастровый учет.
2. Статья 38.1 императивно предписывает:
1) исходить не только из общих правил проведения аукциона, установленных в ст. 38.1 ЗК (см. коммент. к ней), но и из особенностей, предусмотренных в самой ст. 38.2 ЗК;
2) включать в извещение о проведении аукциона (кроме сведений, указанных в ст. 38.1 ЗК), но и указанных в п. 3 ст. 38.2 ЗК. Отсутствие любого из этих сведений обесценивает извещение;
3) представить документы, прямо указанные в п. 5 ст. 38.2 ЗК;
4) определять победителя аукциона исходя из наибольшей из предложенных цен.
3. Для правильного применения ст. 38.2 ЗК необходимо также учитывать положения:
1) ст. 30.2 ЗК (о понятии комплексное освоение земельного участка), см. коммент. к ней;
2) ст. 41 ЗК (о правах арендатора земельного участка), см. коммент. к ней.
Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
1. Анализ правил п. 1 ст. 39 ЗК позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они подлежат применению в той мере, в какой:
а) собственник земельного участка и собственник здания, сооружения, строения - разные лица;
б) упомянутые объекты недвижимости подверглись разрушению вследствие причин, прямо перечисленных в ст. 39 (т.е. пожара, стихийных бедствий, ветхости). В практике возник вопрос: подлежат ли применению правила ст. 39 ЗК, если здание было разрушено вследствие совершения террористического акта (например, здание было взорвано злоумышленниками)? К сожалению, в ст. 39 ЗК - очевидный пробел, и его надо устранить, иначе потерпевший от террористического акта собственник разрушенного здания оказывается в худшем положении, чем собственник здания, которое разрушилось по причине его ветхости;
2) они распространяются лишь на случаи, когда собственники разрушенного объекта владели земельным участком:
а) на праве постоянного (бессрочного) пользования (см. об этом коммент. к ст. 20 ЗК);
б) на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. об этом коммент. к ст. 21 ЗК).
В практике клиентов юридической фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: обладает ли правами, предусмотренными в ст. 39 ЗК, лицо, которое владело земельным участком на праве безвозмездного срочного пользования земельным участком? Сравнительный анализ правил ст. 39 ЗК и ст. 24 ЗК (см. коммент. к ней) не позволяют утвердительно ответить на этот вопрос;
3) права, которые собственник разрушенного объекта имел в отношении земельного участка (упомянутые в ст. 39 ЗК), сохраняются при условии:
а) начала восстановления объекта в течение 3 календарных лет (с момента разрушения объекта). Главное, приступить к восстановлению объекта. Если 3-хлетний срок истек, а объект еще не восстановлен, то нельзя на этом основании изъять у него земельный участок;
б) продления 3-летнего срока. Если (несмотря на то, что до истечения 3-летнего срока лицо так и не приступило к восстановлению участка) орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. о них коммент. к ст. 29 ЗК) продлили этот срок - права на земельный участок сохраняются на весь срок продления.
2. Права на земельный участок, которыми обладал собственник разрушенного здания, сохраняются также:
1) в случаях, если это предусмотрено договором аренды земельного участка (см. об этом коммент. к ст. 22 ЗК);
2) в случаях, когда он владел земельным участком как субарендатор. Однако если имел место перенаем земельного участка, то нужно исходить из договора аренды земельного участка.
О судебной практике см. постановление Президиума ВАС от 01.12.09 по делу N А51-6986/08-34-156.
|
|
|
