 |
Глава V. Возникновение прав на землю 6 глава
|
|
|
|
- в ст. 36 ЗК речь идет об упомянутом выше "исключительном праве приватизации" даже к юридическим лицам, владеющим зданием на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения;
- в ст. 82 ЗК до 01.01.07 также шла речь о том, что земельные участки могут быть предоставлены в собственность и унитарных предприятий, однако Законом N 201 от 04.12.06 - данная неточность была устранена (см. коммент. к ней), в ст. 36 ЗК - соответствующие поправки не внесены до сих пор.
В связи с этим законодателю, наверное, необходимо устранить отмеченное противоречие. Впредь до этого необходимо исходить из норм ст. 48, 213 ГК, в данном случае они имеют приоритет (ст. 3 ГК);
б) исключительное право аренды земельных участков. При этом заключается договор аренды в соответствии со ст. 22 ЗК (см. коммент. к ней);
5) правильное применение правил ст. 36 ЗК возможно только с учетом положений ст. 2 Закона N 137 (в редакции Закона N 212 от 24.07.07, вступившей в силу с 30.10.07 и Закона N 342 от 27.12.09, вступившей в силу с 29.12.09) о том, что до 01.01.12 при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется с учетом цен установленных субъектом РФ (на территории которой расположен соответствующий земельный участок). Цена земельного участка в поселениях определяется в зависимости от численности населения. При этом:
а) при продаже земельных участков коммерческим организациям и ИП, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, (в т.ч. возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности), а также гражданам (не являющихся ИП) и некоммерческим организациям, являющихся собственниками таких же объектов (если право собственности у них возникло до 30.01.01 и если федеральными законами для таких собственников не установлено иное) цена устанавливается в пределах:
|
|
|
- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- 2.5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектом РФ цены участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка;
б) при продаже указанных земельных участков иным лицам являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках (находящихся в государственной или муниципальной собственности) указанные иные лица приобретают эти участки по цене (также устанавливаемой субъектом РФ) в населенных пунктах с численностью:
- свыше 3 млн. человек в размере от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тысяч до 3 млн. человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога на единицу площади земельного участка;
- до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
Впредь до установления субъектом РФ цены земли - применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога за единицу площади земельного участка;
6) при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, сооружения, строения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0, 7 до 1, 3;
|
|
|
7) согласно п. 2.1 ст. 3 Закона N 137 (в ред. Закона N 342 от 27.12.09, вступившей в силу с 29.12.09)) юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных и иных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии со ст. 36 ЗК (и здесь отметим несоответствие норм ст. 3 Закона N 137 - ст. 213 ГК). Аналогичное право предоставлено с 30.10.07 до 01.01.2015 г. и ЮЛ которые имеют право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены ЛЭП, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и т.п. объекты.
Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с правилами п. 3 ст. 65 ЗК (т.е. решением соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления, см. коммент. к ней). Однако, если государственная собственность на используемые земельные участки не разграничена, арендная плата устанавливается субъектом РФ. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (0,3% - при аренде участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5% - при аренде земельных участков изъятых из оборота или ограниченных в обороте) (с п. 2 и 10 ст. 3 Закона N 137).
2. Пункты 1.1 и 1.2 введены в ст. 36 Законом N 212 от 24.07.07 и вступили в силу с 30.10.07. Установлено, что продажа земельных участков (но только тех, что находятся в собственности РФ, субъектов РФ, в муниципальной собственности) собственникам (в т.ч. и гражданам, и ЮЛ) зданий (в т.ч. и жилых, административных, торговых и т.п.) строений, сооружений (расположенных на указанных участках) производится по цене:
1) которую устанавливают соответственно госорганы (федеральные и субъекта РФ), органы местного самоуправления. При этом порядок определения цены земельных участков находящихся в федеральной собственности, а также правила ее уплаты - устанавливает непосредственно Правительство РФ (впрочем, последний с 30.12.08 может возложить это на уполномоченные федеральные органы исполнительные власти). Госорганы субъектов РФ устанавливают порядок определения цены (и ее уплаты!) земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ (либо на участки, государственная собственность на которые еще не разграничена). Наконец, органы местного самоуправления устанавливают такой порядок в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;
|
|
|
2) которая в любом случае не может превышать кадастровую стоимость участка (она определяется в соответствии с ст. 66 ЗК, см. комментарий к ней). Более того, до установления порядка определения цены земельного участка (соответственно ФОИВ, уполномоченным Правительством РФ, госорганом субъекта РФ, органами местного самоуправлении) - цена участка должна совпадать (по размеру) с кадастровой стоимостью участка.
3. Характеризуя правила п. 2 ст. 36 ЗК, нужно иметь в виду, что:
1) "общее имущество многоквартирного дома" (упомянутое в ст. 36 ЗК) - это единый комплекс недвижимого участка, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладений) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (см. об этом ст. 36-48, ст. 110, 135, 151, 152 ЖК);
2) в зоне существующей застройки земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (включая жилые здания и иные строения), предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев. При этом порядок предоставления таких земельных участков в общую долевую собственность, а также условия их предоставления - реализуются нормами действующего жилищного законодательства (в частности, в ст. 32, 36-40 ЖК). См. также письмо Минэкономразвития от 16.10.09 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме".
|
|
|
4. Особенности правил п. 3 ст. 36 состоят в следующем:
1) они посвящены случаям, когда здание (жилое или нежилое) либо помещение в этом здании находится на неделимом земельном участке (т.е. земельном участке, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения и отнесения к иной категории земель. В отличие от него, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, см. об этом подробнее коммент. к ст. 6 ЗК);
2) они применяются, если упомянутое выше здание (либо помещения в нем) находится на праве собственности у нескольких лиц, которые наделены правом:
а) приобрести этот земельный участок в общую долевую собственность (с учетом долей в праве собственности на здание - данное уточнение вступило в силу с 30.10.07). Однако это общее правило: оно применяется в той мере, в какой иное не установлено в нормах ЗК или в иных федеральных законах (например, в ст. 3 Закона об ОСЗ, в ст. 3, 8 Закона N 137);
б) заключить договор аренды этого земельного участка (с множественностью лиц на стороне арендатора). Это также общее правило, и оно применяется в той мере, в какой иное не предусмотрено самим ЗК или другими федеральными законами (но не законами субъектов РФ);
3) ими следует руководствоваться и в случаях, когда здание (находящееся на неделимом земельном участке):
а) принадлежит одним лицам на праве собственности, а другим лицам - на праве хозяйственного ведения (например, если такими лицами являются государственные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (данное уточнение вступило в силу с 30.10.07);
б) всем лицам принадлежит не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения.
В обоих этих случаях упомянутые владельцы здания имеют право (по общему правилу, иное может быть установлено не только самим ЗК, но также и другими федеральными законами) на заключение договора аренды земельного участка (в соответствии с правилами ст. 22 ЗК) с множественностью лиц на стороне арендатора. Необходимой предпосылкой заключения договора аренды является согласие сторон договора (т.е. и арендодателя и лиц, выступающих на стороне арендатора) - и иных лиц, которые являются правообладателями помещений в этом здании (разумеется, после вступления в договор они будут выступать на стороне арендатора).
|
|
|
С другой стороны, такие юридические лица, как федеральные и иные казенные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения (имеющие помещения в таких зданиях на праве оперативного управления, ст. 296-298 ГК) обладают (в отношении земельного участка, на котором расположено то или иное здание) правом ограниченного пользования. Оно предоставляется им в той мере, в какой это необходимо для осуществления правомочий, вытекающих из права оперативного управления на помещения. В связи с тем, что налицо, по существу, сервитуты на такие земельные участки, то эти сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о недвижимости. Анализ показывает, что в данном случае - налицо публичный сервитут.
5. Специфика правил п. 4 ст. 36 состоит в том, что они регулируют ситуацию, когда:
1) здание расположено на неделимом земельном участке (см. об этом понятии выше);
2) в этом здании помещения закреплены исключительно за федеральными или иными казенными предприятиями и (или) за государственными, муниципальными учреждениями. Других владельцев помещений в данном случае - нет;
3) собственником земельного участка является - либо государство (т.е. Российская Федерация или субъекты РФ), либо муниципальные образования. Такому собственнику закон предписывает (а не только предоставляет право) предоставить:
а) одному из обладателей права на помещения (а именно, тому из них, который владеет большей площадью помещений в здании, данное правило также вступило в силу с 30.10.07) - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (см. об этом праве коммент. к ст. 20 ЗК);
б) другим обладателям помещений в этом здании предоставляется сервитут (для осуществления ими прав оперативного управления закрепленными за ними помещениями). Безусловно, и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, и сервитуты - подлежат государственной регистрации.
6. Анализ правил пунктов 5-9 ст. 36 (с учетом изменений, внесенных в них Законом N 66 от 13.05.08 (они вступили в силу с 17.05.08) и Законом N 141 от 22.07.08 (они вступили в силу с 25.07.08) показывает, что:
1) они подлежат применению во всех случаях (т.е. независимо от того, каким российским гражданам и юридическим лицам и на каком праве предоставляется тот или иной земельный участок, см. об этом выше);
2) они императивны: ни сами граждане - юридические лица, ни органы, перечисленные в ст. 29 ЗК, ни субъекты РФ (в своих законах) - не вправе устанавливать иные правила. Во всех случаях граждане и (или) юридические лица, намеренные (либо обязанные) приобрести то или иное вещное право на земельный участок (из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), обязаны:
а) подать об этом письменное заявление в орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в ст. 29 ЗК. В нем четко должно быть указано испрашиваемое право на земельный участок;
б) именно совместно (т.е. все вместе подают один документ, а не каждый в отдельности) подать такое заявление. В практике клиентов фирмы "ЮКАНГ" возник вопрос: как быть, если один из граждан и (или) юридических лиц - уклоняется от подачи совместного заявления? К сожалению, в п. 5 ст. 36 ЗК - налицо пробел, который нужно восполнить (текстом, регулирующим такую ситуацию). Впредь до этого заинтересованные граждане и (или) юридические лица - вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющегося к совершению данного юридически значимого действия (т.е. к подаче заявления);
в) приложить к заявлению кадастровый паспорт, составленный в соответствии с Законом о кадастре (см. об этом также коммент. к ст. 70 ЗК);
г) приложить иные документы (например, копию, документа, удостоверяющего личность заявителя, копию свидетельства о государственной регистрации ИП или ЮЛ; выписку из ЕГРНП и др.) указанные в "Перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности на котором расположены здания, строения, сооружения" (утв. приказом Минэкомразвития РФ от 30.10.07 N 370, в ред. от 20.07.09). Однако иные требования - предъявлять нельзя;
3) в соответствии с ними орган государственной власти и орган местного самоуправления (в который было подано заявление) обязан (а не наделен только правом) в сроки указанные в п. 6-7 ст. 36:
а) принять решение о предоставлении земельного участка:
- либо на праве собственности (или в аренду). При этом в изъятие из общих правил п. 2 ст. 28 ЗК (устанавливающих, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату) в п. 6 ст. 36 ЗК установлено, что в данном случае гражданам и юридическим лицам земельный участок предоставляется бесплатно;
- либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (если земельный участок предоставляется федеральным казенным предприятиям или государственным и муниципальным учреждениям);
б) или принять решение об отказе в предоставлении земельного участка (указав соответствующие мотивы, со ссылкой на те или иные конкретные нормы ЗК, других правовых актов);
в) или подготовить проект договора купли-продажи земельного участка (в соответствии с правилами ст. 37 ЗК, см. коммент. к ней) и направить его заявителю с предложением заключить такой договор (безусловно, при этом необходимо руководствоваться и общими нормами ст. 549-566 ГК, посвященных купле-продаже недвижимости, включая в составе предприятия как имущественного комплекса);
г) или подготовить проект договора аренды земельного участка (в соответствии с правилами ст. 22 ЗК, см. коммент. к ней) и направить этот проект заявителю с предложением заключить договор;
4) в той мере, в какой отсутствует (независимо от причины) кадастровый учет ЗУ или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, госорган или орган местного самоуправления обеспечивает их изготовление и одновременно утверждает проект схему расположения ЗУ на кадастровом плане и выдает. При этом:
а) изготовление, схемы, кадастрового паспорта, кадастровой карты (плана) земельного участка осуществляется:
- либо на основании письменного заявления граждан и юридических лиц (с просьбой изготовить этот документ);
- либо на основании обращения органа государственной власти (в который до этого с заявлением о предоставлении земельного участка обратился гражданин или юридическое лицо);
б) схема, кадастровый паспорт, кадастровая карта (план) изготавливается на основании имеющейся в органе местного самоуправления дежурной кадастровой карты (плана) земельного участка. Эти документы разрабатываются в соответствии с Законом о кадастре и содержит сведения о месторасположении участка. Кроме того, кадастровая карта (план) изготавливается с учетом градостроительной документации (имеющейся в органе местного самоуправления и составленной в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Законом об архитектуре и др. нормативными актами). Кадастровый учет ЗУ осуществляется в соответствии с ст. 16-28 Закона о кадастре).
Нужно учитывать, что кадастровый паспорт, иные документы (упомянутые в п. 7 ст. 36) выдаются в виде отдельных документов или выписок из государственного земельного кадастра. При этом необходимо руководствоваться ст. 22-25 Закона о кадастре и нормами Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра (утв. постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 918);
в) изготовление кадастрового паспорта, кадастровой карты (плана), выписок, иных документов и их выдача, а также утверждение проекта границ земельного участка осуществляется не позднее одного календарного месяца (т.е. и нерабочие дни из подсчета не исключаются). Отсчет этого срока начинается со следующего дня после дня поступления заявления (обращения) в орган местного самоуправления;
г) определяя границы и размеры предоставляемого земельного участка, госорган, орган местного самоуправления должен руководствоваться нормами:
- земельного законодательства (т.е. самим ЗК, Законом о землеустройстве, других актов, см. коммент. к ст. 68, 69 ЗК), а также Законом о кадастре;
- градостроительного законодательства (в том числе Градостроительного кодекса РФ, Закона об архитектуре и др.).
При этом границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, а также естественных (т.е. ограниченных сложившимися природными ландшафтами) границ земельного участка;
5) орган государственной власти и орган местного самоуправления должен принять решение о предоставлении земельного участка:
а) не позднее 2 календарных недель (они отсчитываются со следующего дня после дня предоставления кадастрового паспорта земельного участка);
б) с учетом требований норм предоставления земли, установленных в ст. 33 ЗК (см. коммент.);
6) копия упомянутого решения (с приложением кадастрового паспорта земельного участка) - направляется заявителям (гражданам и юридическим лицам). Если было принято решение об отказе в предоставлении, то и копия этого решения также направляется заявителям. Отказ может быть обжалован в судебном порядке;
7) границы земельного участка (подлежащего предоставлению):
а) устанавливаются на местности в соответствии с утвержденным кадастровым паспортом. При этом обеспечивается также изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка;
б) на местности устанавливаются за счет заявителей (т.е. последние обеспечивают проведение этих работ);
8) особенностям приобретения земельных участков в собственность в случаях, когда собственником здания, сооружения, строения является иностранный гражданин, юридическое, лицо без гражданства - посвящены правила п. 9 ст. 36 ЗК. Такое приобретение допускается лишь в той мере, в какой иное не предусмотрено в п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 4 и 5 ст. 28 ЗК (см. коммент. к ним).
О практике Конституционного Суда, связанной со ст. 36 ЗК, см. его определения от 05.03.2004 N 82-О; от 09.07.2004 N 241-О; от 12.05.2005 N 187-О; а также постановление от 23.04.2004 N 8-П.
О судебной практике по применению ст. 36 ЗК см. п. 4, 5, 7, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Применяя правила п. 1 ст. 37 ЗК, необходимо иметь в виду, что:
1) земельный участок может быть объектом договора купли-продажи только в той мере, в какой:
а) он прошел государственный кадастровый учет (в соответствии с Законом о кадастре, ст. 70 ЗК, см. коммент. к ней);
б) он не относится к землям, изъятым из оборота (см. об этом коммент. к п. 4 ст. 27 ЗК);
в) не установлены ограничения в оборотоспособности данного земельного участка, препятствующие его купле-продаже по данному конкретному договору купли-продажи (см. об этом коммент. к п. 5 ст. 27 ЗК);
2) продавец при заключении договора предоставляет имеющуюся у него информацию (наряду с информацией, предоставляемой в соответствии со ст. 454-456, 460 ГК):
а) обо всех обременениях земельного участка (например, о том, что земельный участок обременен ипотекой, сервитутом и т.д.);
б) обо всех ограничениях в использовании земельного участка (см. о них коммент. к ст. 56 ЗК);
3) с учетом того, что ограничения и обременения земельного участка (упомянутые выше), подлежат государственной регистрации - соответствующую информацию можно получить и из Единого государственного реестра прав (государственного кадастра недвижимости). Кроме того, сведения о кадастровом учете можно получить в соответствии с "Правилами кадастрового деления территории РФ"; "Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам" (утв. постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660); приказом Росземкадастра от 14.05.01 N П/89 "О кадастровом делении территории РФ"; "Правилами представления сведений государственного земельного кадастра" (утв. постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 918) и Порядком от 20.02.08.
2. Договор купли-продажи земельных участков должен в полной мере соответствовать требованиям ГК, предъявляемым к договорам купли-продажи в целом и к договорам купли-продажи в частности. Иначе говоря, необходимо соблюдать правила:
1) ст. 455-458 ГК (посвященные условию о товаре, обязанности продавца по передаче товара и сроках исполнения этой обязанности);
2) ст. 549, 550 ГК (о договоре продажи недвижимости и его форме);
3) ст. 551 ГК (о государственной регистрации перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже);
4) ст. 552, 553 ГК (о праве на земельный участок при продаже зданий, сооружений, а также о праве на недвижимость при продаже земельного участка);
5) ст. 554 ГК (об определении предмета в договоре продажи недвижимости);
6) ст. 555 ГК (о таком условии договора продажи недвижимости, как цена);
7) ст. 556, 557 ГК (о передаче недвижимости и о последствиях ее непередачи);
8) ст. 559-566 ГК (о продаже предприятия, в том числе и земельного участка, входящего в предприятие как имущественный комплекс).
См. анализ этих норм ГК в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. - 4-е изд. - М.: Экзамен, 2006.
Вместе с тем объявляются заранее недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
а) о том, что продавец вправе будет по собственному усмотрению выкупить обратно проданный земельный участок. Такая сделка влечет за собой последствия, предусмотренные в ст. 170 ГК (о мнимой притворной сделке);
б) ограничивающие дальнейшее (т.е. уже после приобретения по договору купли-продажи) распоряжение земельным участком. Поскольку покупатель приобрел земельный участок, он, как и любой другой собственник, вправе по своему усмотрению распоряжаться им (в том числе обременить его залогом, сдавать в аренду и т.п., даже если в договоре купли-продажи будет иметь место условие о том, что покупатель, например, не вправе сдавать земельный участок в аренду. Такое условие - недействительно, хотя сам договор - сделка действительная, ст. 181 ГК);
в) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на проданный земельный участок третьими лицами, и такое условие недействительно по правилам ст. 181 ГК.
С учетом правил ст. 567 ГК (о том, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом земельного участка, который он обязуется передать, и покупателем земельного участка, который он обязуется принять в обмен) в ст. 37 ЗК предусмотрено, что требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка (в соответствии со ст. 37 ГК) - применяются и к договорам мены земельного участка.
3. Анализ правил п. 3 и 4 ст. 37 ЗК показывает, что:
1) покупатель самостоятелен в выборе одного из следующих прав (т.е. не продавец, а покупатель выбирает, какое требование предъявить):
а) требовать соразмерного (допущенному нарушению) уменьшения цены проданного ему земельного участка;
б) расторжения (одностороннего!) договора купли-продажи земельного участка и одновременно с ним - возмещения ему причиненных убытков (в том числе и в части упущенной выгоды, ст. 15, 393 ГК, см. также коммент. к ст. 62, 76 ЗК);
2) упомянутые права появляются у покупателя в той мере, в какой:
а) продавец предоставил ему заведомо (т.е. он осознавал ложный характер сведений, предвидел, что в результате покупатель будет введен в заблуждение и тем наступления таких последствий) ложную информацию об обременениях земельного участка (например, залогом) и ограничениях в его использовании (см. об этом коммент. к ст. 56 ЗК);
б) продавец также представил заведомо ложную информацию:
- о разрешении на застройку данного участка (например, заверил его, что на участке разрешено жилищное строительство, хотя это было запрещено);
- об использовании соседних земельных участков (например, продавец заявил, что необходимые сервитуты, позволяющие использовать соседний земельный участок, - предоставлены). При этом речь идет о таком соседнем участке, который оказывает существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка (например, если по соседнему участку пролегает единственная дорога, которая ведет к данному (покупаемому) земельному участку);
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость земельного участка (например, продавец заверил, что земля исключительно плодородная и выращиваемый урожай картофеля обладает весьма высокими потребительскими свойствами и т.п.);
- о любых иных обстоятельствах, которые могут повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которых установлены федеральными законами (в том числе и ГК, Законом о потребителях и др.);
3) сказанное в полной мере относится и к случаям, когда земельный участок был:
а) обменен на другой земельный участок по договору мены. При этом перечисленные выше права предоставляются стороне договора мены, которая была введена в заблуждение;
б) сдан в аренду по договору аренды (он должен соответствовать требованиям ст. 22 ЗК, см. коммент. к ней).
4. Для правильного применения норм ст. 37 ЗК необходимо также учитывать:
1) правила ст. 49 ЗК (о таком виде купли-продажи, как выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд);
2) правила ст. 51 ЗК (о соотношении таких форм отчуждения земельного участка, как ликвидация земельного участка);
3) правила ст. 8 Закона об ОСЗ (об особенностях купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, см. коммент. к ней);
4) правила ст. 2 Закона N 137 о том, какими правилами определения цены участка при продаже земельного участка нужно руководствоваться с (см. коммент. к ст. 36 ЗК). Нужно иметь в виду, что до 30.10.07 в ст. 2 Закона N 137 было установлено, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Законом N 212 от 24.07.07 - данное положение отменено;
5) то, что, согласно Закону о недвижимости и нормам ст. 130, 131, 164 ГК, сам по себе договор купли-продажи земельного участка (по общему правилу) не подлежит государственной регистрации. Однако переход права собственности на земельный участок - подлежит государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации (ст. 14 Закона о недвижимости). См. также коммент. к ст. 49, 51 ЗК.
|
|
|
