 |
Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю
|
|
|
|
Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок
1. Анализ правил ст. 44 ЗК позволяет сделать ряд выводов:
1) они имеют общий характер: дело в том, что отдельным основаниям прекращения права собственности на землю посвящены другие нормы ЗК (например, отчуждению земельного участка посвящена ст. 52 ЗК);
2) они посвящены основанию прекращения именно права собственности на земельный участок. Иначе говоря, их не следует применять в той мере, в какой имеет место прекращение:
а) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (этому посвящена ст. 45 ЗК, см. коммент. к ней);
б) права пожизненного наследуемого владения земельным участком (прекращению этого права также посвящена ст. 45 ЗК);
в) аренды земельного участка (ее прекращение регулируется нормами ст. 46 ЗК, см. коммент. к ней);
г) безвозмездного срочного пользования земельным участком (этому требованию посвящена ст. 47 ЗК, см. коммент.);
д) сервитутов (вопрос о прекращении этого права регулируется нормами ст. 48 ЗК, см. коммент.).
2. В ст. 44 ЗК указаны виды оснований прекращения права собственности на землю. К ним относятся:
1) отчуждение (например, продажа) земельного участка другому лицу (другим лицам). См. об этом подробнее коммент. к ст. 27, 52 ЗК;
2) отказ собственника от права собственности на земельный участок (см. об этом коммент. к ст. 53 ЗК);
3) принудительное изъятие земельного участка. Это основание имеет свои разновидности, а именно:
а) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. коммент. об этом к ст. 49 ЗК);
б) конфискация земельного участка (см. об этом коммент. к ст. 50 ЗК);
в) реквизиция земельного участка (см. об этом коммент. к ст. 51 ЗК).
|
|
|
3. Для правильного применения норм ст. 44 ЗК необходимо также учитывать положения:
1) ст. 36 ЗК и ст. 2 Закона N 137 (о том, что право государственной или муниципальной собственности на земельные участки, занятые зданиями и сооружениями, собственниками которых являются граждане и (или) юридические лица, прекращается также путем продажи этих земельный участков, осуществляемой в особом порядке, см. подробный коммент. об этом к ст. 36 ЗК);
2) п. 7 ст. 3 Закона N 137 (о том, что по общему правилу со дня введения в действие ЗК (т.е. с 30.10.2001) такая форма прекращения права собственности, как приватизация зданий, сооружений, строений без одновременной приватизации земельного участка, на котором эти объекты расположены - не допускается);
3) ст. 8 Закона N 137 (о том, что такая форма приватизации прав собственности на земельный участок, как приватизация земельный участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - не допускается. См. также коммент. к ст. 25, 26 ЗК;
4) ст. 235-234 ГК (см. их анализ в книге А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к ГК РФ (изд. 5). М. СПС ГАРАНТ, 2009.
Об органах, участвующих в процессе приватизации прав собственности на земельный участок, см. коммент. к ст. 29 ЗК. О практике налоговых органов по применению ст. 44 см. письмо ФНС от 29.10.08 N ШС-6-3/783.
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
1. Анализ правил п. 1 ст. 45 ЗК позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они посвящены прекращению не права собственности на земельный участок (последнему посвящена ст. 44 ЗК, см. коммент. к ней), а прекращению двух имеющих самостоятельный характер видов вещных прав на землю, а именно прекращению:
а) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (см. об этом коммент. к ст. 20 ЗК);
|
|
|
б) права пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. об этом коммент. к ст. 21 ЗК);
2) землепользователь (упомянутый в ст. 45 ЗК) - это лицо, владеющее и пользующееся земельным участком либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо на праве безвозмездного срочного пользования (однако последние в ст. 45 ЗК не имеются в виду);
3) землевладельцы (упомянутые в ст. 45 ЗК) - это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (см. коммент. к ст. 5 ЗК);
4) п. 1 ст. 45 ЗК посвящен случаям добровольного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иначе говоря, речь идет об основании отказа от этих прав, являющегося выражением добровольной воли землепользователя, землевладельца, направленной на прекращение этих прав. Такое "добровольное основание" - только одно, а именно, отказ от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Такой отказ осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренных в ст. 53 ЗК (см. коммент. к ней).
2. В отличие от этого в п. 2 ст. 45 ЗК указаны основания принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. При этом:
1) перечень таких оснований в подп. 1-6 п. 2 ст. 45 был изложен до 01.01.07 исчерпывающим образом: ни иные федеральные законы, ни законы субъектов РФ - не могли вводить другие основания прекращения упомянутых выше прав в принудительном порядке. Однако после вступления в силу изменений, внесенных в ст. 46 Законом N 232 от 18.12.06 - этот перечень изложен неисчерпывающим образом: федеральными законами могут быть предусмотрены и иные основания;
2) нормы ст. 45 ЗК не противоречат нормам ст. 287 ГК о том, что прекращение права на земельный участок, принадлежащий лицам, не являющийся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка этими лицами, осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (т.е. ЗК вправе определить перечень оснований принудительного прекращения упомянутых выше прав);
|
|
|
3) соответствуют друг другу и ст. 45 ЗК и ст. 8 Закона об ОСЗ (последняя предусматривает, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в порядке, предусмотренным Земельным кодексом, см. подробнее коммент. к ст. 8 Закона об ОСЗ). Таким образом, какой-либо специфики в прекращении прав на земли сельскохозяйственного назначения - в данном случае нет.
3. Характеризуя правила п. 3 ст. 45 ЗК, необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - осуществляется не автоматически, а в судебном порядке. При этом до обращения в суд с требованиями о принудительном прекращении упомянутых прав землевладельцу и землепользователю направляется соответствующее предупреждение, если иное не установлено федеральными законами (см. об этом подробнее коммент. к ст. 54 ЗК);
2) правила п. 3 ст. 45 ЗК подлежат применению лишь в случаях принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иначе говоря, если землевладельцы и землепользователи добровольно отказываются от упомянутых выше прав - оснований руководствоваться ими нет.
Изменения внесенные в ст. 45 Законом N 232 от 18.12.06 - вступили в силу с 01.01.07.
4. Для правильного применения норм ст. 45 ЗК необходимо также иметь в виду положения:
1) п. 2 ст. 3 Закона N 137, которые предусматривают, что юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, а также федеральных и иных казенных предприятий) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды либо приобрести их в собственность (по своему выбору) - срок до 1 января 2012 г., в соответствии со ст. 36 ЗК (см. подробный коммент. к ней). При продаже зданий, сооружений, строений, расположенных на земельных участках, предоставленных упомянутым выше юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, либо эти участки должны быть приобретены в собственность указанных юридических лиц (выбор и в данном случае - за этими юридическими лицами). ЮЛ могут также переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии связи, ЛЭП, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 01.01.2015 г. (данное положение вступило в силу с 30.10.07).
|
|
|
2) п. 3 ст. 3 Закона N 137 о том, что ранее предоставленные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения - сроком не ограничивается. Вследствие этого нельзя на таком основании осуществлять принудительное прекращение этих прав граждан. В соответствии с п. 7, 9 ст. 3.3 Закона N 137 в случае, если в границы населенных пунктов включены ЗУ из состава сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП, федеральным государственным учреждениям (если полномочия по управлению и распоряжению этими ЗУ переданы госорганам субъектов РФ на 1,5 года) право постоянного (бессрочного) пользования такими ЗУ может быть прекращено в соответствии с п. 3-6 ст. 53 ЗК (см. комментарий к ней) либо принудительно прекращено независимо от оснований, предусмотренных в п. 2 ст. 45 ЗК (по решению госорганов субъектов РФ). При этом право постоянного (бессрочного) пользования ЗУ, не зарегистрированное в ЕГРПН прекращается с даты принятия такого решения. Если такое право зарегистрировано в ЕГРПН, то госорган субъекта РФ в недельный срок (с даты приятия решения) обращается орган госрегистрации прав для государственной регистрации прекращения данного права;
3) ст. 46 ЗК (они посвящены основаниям прекращения аренды земельного участка, см. коммент.);
4) ст. 47 ЗК (они предусматривают основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком, см. коммент. к ней);
5) ст. 48 ЗК (они регулируют основания прекращения сервитута (см. коммент. к ней);
6) ст. 55 ЗК (они устанавливают условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, см. коммент. к ней);
7) ст. 74-76 ЗК (о возможности привлечения лиц, виновных в совершении земельных правонарушений (в том числе и при реализации прав, указанных в ст. 45 ЗК), к дисциплинарной, административной либо уголовной ответственности). См. коммент. к ним.
|
|
|
8) ст. 284-286 ГК (о возможности изъятия ЗУ, который используется не по назначению или с нарушением законодательства);
9) п. 9.1 ст. 3 Закона N 137 о том, что в случаях, если земельный участок был предоставлен гражданам на право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования для целей ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного, индивидуального жилищного строительства, то это право прекращается с момента государственной регистрации права собственности гражданина на указанный участок.
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Анализ правил п. 1 ст. 46 ЗК позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они императивно предписывают исходить из норм действующего ГК, посвященных основаниям и порядку прекращения договора аренды. При этом речь идет:
а) как об общих основаниях прекращения договора аренды (они предусмотрены в ст. 618-624 ГК);
б) так и об основаниях и порядке прекращения таких специфических видов договора аренды, как договор аренды предприятия (как имущественного комплекса, в состав которого входит и земельный участок) - они предусмотрены в ст. 656-664 ГК;
2) одним из важнейших оснований прекращения аренды земельного участка (предусмотренных в ГК) является истечение срока договора аренды (далее - ДА) земельного участка. При этом арендатор должен осуществить возврат земельного участка. Порядок возврата арендованного земельного участка регулируется правилами ст. 622, 623 ГК. Они, в частности, предусматривают, что земельный участок возвращается арендодателю в том же состоянии, в котором он был получен. Однако произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Кроме того, в соответствии со ст. 623 ГК, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения земельного участка, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено ДА. Систематический анализ правил ст. 623 ГК и ст. 46 ЗК показывает, что:
а) для осуществления отделимых улучшений имущества, по общему правилу, согласия арендодателя не требуется. Отделимые улучшения - это такие изменения имущества, которые можно изъять (демонтировать), не причинив при этом ущерба последнему;
б) если в ДА предусмотрена необходимость получить согласие арендодателя даже на отделимые улучшения, то действует правило, закрепленное в ДА. При этом если форма получения согласия в договоре не предусмотрена, то оно может быть получено в любой форме;
в) с учетом того, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, последний вправе их демонтировать (отделить, снять и т.п.) как во время действия ДА, так и по истечении его срока. Однако в ДА могут быть установлены и другие правила (например, о том, что даже отделимые улучшения становятся собственностью арендодателя);
3) кроме того, анализ ст. 623 ГК позволяет:
а) дать определение неотделимых улучшений - это изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы без причинения вреда имуществу;
б) сделать вывод о том, что арендатор должен получить согласие арендодателя на совершение неотделимых улучшений до их осуществления. При этом форма согласия подчиняется форме самого ДА;
в) указать на то, что арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов, понесенных им при осуществлении неотделимых улучшений, лишь после прекращения ДА;
г) считать "вредом для имущества" любое возможное ухудшение его состояния (а не только существенное), которое явилось бы следствием демонтажа неотделимых улучшений;
д) сделать вывод о том, что правила ст. 623 ГК - диспозитивные. Стороны в ДА могут предусмотреть и другое.
В любом случае собственностью арендодателя становятся:
- неотделимые улучшения имущества, осуществленные арендатором без согласия арендодателя;
- все улучшения имущества, отделимые и неотделимые, осуществленные (как арендатором, так и арендодателем) за счет амортизационных отчислений, произведенных в установленном порядке, являются собственностью арендодателя;
4) в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут. Арендодатель вправе расторгнуть его, если арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий ДА. К их числу относятся использование имущества в таких формах, которые противоречат требованиям закона, иных правовых актов, нарушают права третьих лиц, подрывают устои нравственности, угрожают безопасности и т.п.;
б) существенно нарушает назначение имущества (например, использует нежилое помещение для размещения в нем гостиницы, общежития и т.п.);
в) существенно ухудшает имущество. Это может явиться как следствием неправильной эксплуатации, так и бездействия арендатора, в результате чего состояние имущества ухудшается;
г) три и более раза подряд не внес арендную плату, хотя срок уплаты уже истек. Если же просрочка во внесении арендной платы хотя и допускается, но ни разу это не имело место более двух раз подряд, расторгать ДА нельзя;
д) арендатор не производит капремонта (если эта обязанность возложена на него). Продолжительность "разумного срока" может зависеть от: состояния имущества, его свойств, особенностей капремонта, технических возможностей арендатора и т.д.
В ст. 619 ГК названы не все основания расторжения ДА. Однако в ч. 2 ст. 619 ГК есть весьма важное правило: ДА может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя постольку, поскольку нарушение, допущенное арендатором, относится к существенным (ст. 450 ГК) и предусмотрено в ДА.
Кроме того, арендодатель не вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть ДА, если не соблюдена процедура письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить лежащие на нем обязанности в разумный срок;
5) в отличие от этого в ст. 619 ГК предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. При этом нужно учитывать:
а) ДА расторгается по требованию арендатора, предъявленному именно в судебном порядке, с соблюдением норм ГПК и АПК. При этом ст. 620 ГК не содержит такого обязательного предварительного условия предъявления требования о расторжении ДА в суде, какое ст. 619 ГК устанавливает для арендодателя (последний до предъявления требований в судебном порядке должен сначала письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок); тем не менее требования ст. 452 ГК (о письменной форме расторжения ДА) должны быть соблюдены и в данном случае;
б) непредоставление имущества в пользование арендатора (как основания расторжения ДА) означает, что имущество либо полностью не предоставляется арендатору, либо в определенной части: в любом случае налицо основание для досрочного расторжения ДА по требованию арендатора;
в) препятствия пользованию земельным участком (также служащие основанием расторжения ДА) могут быть самыми разнообразными (например, арендатор лишен доступа к арендованному участку, арендодатель не правомерно не передает арендатору документы и принадлежности, без которых нельзя пользоваться участком, и т.п.). Хотя само имущество и передано арендатору, но упомянутые препятствия практически лишают его возможности использовать имущество, а потому служат основанием для расторжения ДА;
г) основанием для досрочного расторжения ДА являются не любые недостатки земельного участка, а лишь такие, которым присущи следующие свойства:
- они препятствуют пользованию участком;
- эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении ДА. При этом не имеет значения, знал о них сам арендодатель или не знал (т.е. возможно, что он не оговорил их и потому, что не знал о недостатках);
- эти недостатки не были заранее, т.е. не до их проявления, а до заключения ДА, известны арендатору. Если же арендодателю удастся доказать, что арендатор достоверно знал об этих недостатках и тем не менее заключил ДА, то у арендатора нет прав на его досрочное расторжение;
- эти недостатки не могли быть обнаружены арендатором в ходе внешнего визуального осмотра земельного участка. Кроме того, земельный участок может оказаться непригодным для использования:
- по воле самого арендатора (в этом случае он, разумеется, не вправе требовать досрочного расторжения ДА);
- по обстоятельствам непреодолимой силы (например, наводнение, сход селевых потоков и т.п.). В этом случае арендатор в судебном порядке вправе добиваться расторжения ДА;
6) систематический анализ ст. 46 ЗК, с одной стороны, и ст. 22 ЗК, ст. 618 ГК показывает, что земельный участок может быть передан и в субаренду. В связи с этим нужно учесть, что:
а) по общему правилу прекращения аренды влечет и прекращение субаренды. Однако в самом ДА может быть предусмотрено и другое правило (например, о том, что права и обязанности по ДА переходят к субарендатору);
б) субарендатор вправе потребовать от арендодателя заключения с ним отдельного ДА на тот земельный участок, которым он пользовался по договору субаренды. При этом он вправе претендовать на условия, содержащиеся в прекращенном договоре;
в) субарендатор вправе требовать заключения с ним самостоятельного ДА лишь в случае, когда имущество находилось у него (в его пользовании) на момент прекращения аренды;
г) субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного ДА только на оставшийся срок действия договора субаренды. Иначе говоря, если срок аренды по расторгнутому ДА был более длительным, чем в договоре субаренды, то следует исходить именно из срока действия договора субаренды.
Нужно обратить внимание, что в ДА может быть прямо указано, что в случае его прекращения новый договор по требованию субарендатора не будет заключаться. Исходя из того, что правило п. 1 ст. 618 ГК диспозитивное, такая оговорка означает, что действует правило ДА, а не общее правило, закрепленное в том же п. 1 ст. 618 ГК;
7) к основаниям, по которым ДА может считаться ничтожной сделкой, что также влечет за собой прекращение ДА, относятся, в частности: несоблюдение соответствующей формы ДА (ст. 165, 609 ГК); несоответствие ДА требованиям закона, иных правовых актов (ст. 168 ГК); антисоциальный характер ДА (ст. 169 ГК); мнимость (т.е. стороны не намерены были породить последствия аренды имущества - ст. 170 ГК).
В той мере, в какой ДА будет признан ничтожной сделкой, будут ничтожными и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды;
8) анализируя основания прекращения ДА по основаниям, предусмотренным в ГК (к которым отсылает п. 1 ст. 46 ЗК), нужно учитывать, что согласно ст. 621 ГК арендатор, по общему правилу, имеет (после истечения срока аренды земельного участка) при прочих равных преимущественное право на аренду земельного участка на новый срок. В связи с этим нужно учесть, что:
а) арендатор лишь при надлежащем (т.е. в соответствии с ДА) исполнении своих обязанностей имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение ДА на новый срок. Однако если арендатор допустил нарушение своих обязательств по ДА (использовал участок не по назначению, несвоевременно вносил арендную плату и т.д.), то такого права у него нет;
б) к прочим равным условиям (упомянутым выше) относятся, например, условия о сроке аренды, арендной плате, порядке расчетов, обязательствах сторон и т.п., на которых арендодатель готов сдать имущество в аренду. Если арендатор согласен с такими условиями нового ДА, то он имеет преимущество перед третьими лицами;
в) законом (но не иными правовыми актами!), а также самим ДА могут быть предусмотрены и другие правила, например, о том, что арендатор земельного участка никакого преимущественного права не имеет;
г) если арендатор решил воспользоваться своим преимущественным правом, он должен:
- письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить ДА на новый срок;
- уведомление должно быть направлено арендодателю в срок, указанный в самом ДА, а при его отсутствии в разумный до окончания действия договора срок, который должен обеспечить возможность арендодателю заблаговременно узнать о намерениях арендатора; исключить имущественный ущерб (из-за задержки уведомления);
- в уведомлении арендатор (если ему известны условия, на которых арендодатель готов сдать имущество в аренду на новый срок) должен ясно выразить свое согласие с условиями, предложенными арендодателем.
Возможно, арендатор сам проявил инициативу и сам предложил арендодателю условия возобновленного договора. В этом случае уведомление считается направленным своевременно, если арендодатель согласился с предложенными условиями. В ответ на инициативу арендатора арендодатель может выдвинуть и свои условия. Таким образом, ДА может быть заключен на новый срок: а) на прежних условиях; б) на условиях, предложенных арендодателем, с которыми согласен и арендатор; в) на условиях, предложенных арендатором, с которыми арендодатель согласен.
Преимущественное право арендатора заключить ДА на новый срок не обязывает арендодателя сдавать земельный участок в аренду: он может отказать арендатору в возобновлении ДА, сославшись на то, что не желает более сдавать земельный участок в аренду. Однако если в течение года со дня, когда истек срок действия ДА, он все же сдает этот участок в аренду другим лицам, арендатор по своему выбору вправе:
- потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному ДА. Такое требование должно быть предъявлено в судебном порядке. Иначе говоря, лишь вступившее в законную силу решение суда является основанием для перевода на арендатора прав и обязанностей по новому ДА. Кроме того, суд вправе удовлетворить и требование арендатора о возмещении причиненных ему убытков;
- потребовать по суду лишь возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним ДА. Убытки определяются с учетом правил ст. 15, 393 ГК, т.е. включают в себя и реальный ущерб, и упущенную выгоду.
В хозяйственном обороте не столь уж редки ситуации, когда срок действия ДА уже истек, а арендатор продолжает пользоваться участком. Если арендодатель против этого не возражает, то ДА считается возобновленным на новый срок на тех же условиях, на которых он в свое время был заключен.
2. Специфика правил п. 2 ст. 46 ЗК состоит в том, что:
1) в них предусмотрены дополнительные основания прекращения ДА. Иначе говоря, они существенно дополняют круг оснований прекращения аренды земельного участка, предусмотренных в нормах ГК и охарактеризованных выше;
2) до 01.01.07 они исчерпывающим образом устанавливали перечень таких "дополнительных оснований". При этом:
а) субъекты РФ не вправе были (в своих законах) устанавливать еще какие-либо основания прекращения аренды земельного участка;
б) не были наделены таким правом также и органы местного самоуправления, иные органы, предусмотренные в ст. 29 ЗК (см. коммент. к ней).
Однако, после вступления в силу (с 01.01.07) изменений, внесенных в п. 2 ст. 45 Законом N 232 от 18.12.06 перечень указанных выше "дополнительных оснований" может быть расширен нормами федеральных законов;
в) строго говоря, "изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд", "реквизиция земельного участка" (упомянутые в п. 2 ст. 46 ЗК) - вовсе не являются дополнительными основаниями прекращения аренды земельных участков. Дело в том, что возможность:
- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусмотрены и в нормах ГК (например, в ст. 283-285 ГК);
- реквизиция (в том числе и земельного участка) - предусмотрена в ст. 242 ГК. См. анализ упомянутых выше норм ГК в книге: А.Н. Гуев. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - 4-е изд. - М.: Экзамен, 2006;
3) правила п. 2 ст. 46 ЗК посвящены основаниям досрочного расторжения ДА именно по инициативе арендодателя: арендатор вправе расторгнуть данный договор лишь по основаниям, предусмотренным в нормах действующего гражданского законодательства.
В соответствии с п. 8 ст. 3.2 Закона N 137 в случае, если в границы населенных пунктов включены ЗУ из состава земель сельскохозяйственного назначения (находящиеся в федеральной собственности) предоставлены в аренду федеральным государственным учреждениям и ФГУП (если полномочия по управлению и распоряжению этими ЗУ преданы на 1,5 года субъектам РФ), аренда ЗУ может быть прекращена по решению госорганов субъектов РФ, независимо от оснований, предусмотренных в п. 2 ст. 46 ЗК.
3. Характеризуя правила п. 3 ст. 46 ЗК, нужно обратить внимание на следующее:
1) они применяются лишь в той мере, в какой арендатор так использует земельный участок, что это приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки. К сожалению, законодатель не раскрыл понятия "существенное снижение плодородия", "значительное ухудшение экологической обстановки". Это вызывает трудности в применении ст. 46 ЗК. Видимо, ВАС и Верховному Суду Российской Федерации следует определить свою позицию по данному вопросу;
2) они предусматривают, что, несмотря на наличие упомянутых выше оснований для прекращения аренды земельного участка, последнее не может иметь место:
а) в период проведения полевых (например, во время посевной, во время сбора урожая и т.п.) сельскохозяйственных работ;
б) если это прямо предусмотрено в нормах того или иного федерального закона (например, Закона N 137, Закона об ОСЗ).
4. Для правильного применения ст. 46 ЗК нужно иметь в виду ряд важных обстоятельств:
1) особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и основания прекращения аренды этих земельных участков предусмотрены в ст. 9 Закона об ОСЗ (см. коммент. к ней);
2) "конфискация" земельного участка у арендатора - невозможна. Дело в том, что по данному основанию может быть прекращено только право собственности на земельный участок, а не право аренды (вывод сделан на основе систематического толкования ст. 46 ЗК и ст. 50 ЗК, ст. 243 ГК);
3) самостоятельным основанием прекращения аренды земельного участка может служить выкуп арендованного земельного участка. Дело в том, что согласно ст. 624 ГК в законе или ДА может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если то же условие отсутствовало в ДА, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о залоге ранее внесенной арендной платы в выкупную цену. С другой стороны, законом могут быть установлены и случаи, когда выкуп арендованного земельного участка будет запрещен: в этом случае о данном основании прекращения аренды земельного участка - говорить не приходится. О неприменении к аренде земельного участка правил ст. 54 ЗК см. коммент. к ней. Об аренде земельных участков при строительстве см. также коммент. к ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 ЗК.
Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком
1. Анализ правил п. 1 ст. 47 ЗК позволяет сделать ряд важных выводов:
1) они (как и правила всей ст. 47 ЗК) посвящены основаниям прекращения такого самостоятельного права на земельные участки, как "право безвозмездного срочного пользования земельным участком" (см. об этом подробнее коммент. к ст. 24 ЗК);
2) основаниями прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком (причем речь идет об общих основаниях, в том числе распространяющихся и на случаи, когда земля была предоставлена в качестве служебного надела) являются:
а) истечение срока, на который земельный участок был предоставлен (если, конечно, этот срок не был в установленном порядке продлен);
б) отказ землепользователей от дальнейшего использования земельного участка (хотя срок безвозмездного пользования - еще не истек). См. о том, как осуществляется такой отказ, подробный коммент. к ст. 53 ЗК;
в) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (см. об этом коммент. к ст. 7, 8 ЗК);
г) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, а также к значительному ухудшению экологической обстановки;
д) неустранение обладателем данного права умышленно совершенных им земельных правонарушений, в частности, таких как:
- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- нарушение правил, предусмотренных в ст. 95-100 ЗК (о решении охраны некоторых категорий земель, см. коммент. к ним);
- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
- систематическая неуплата земельного залога (см. об этом коммент. к ст. 65 ЗК);
е) неиспользование (в случаях, предусмотренных нормами действующего гражданского законодательства) земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства (либо жилищного или иного строительства в таких целях) в течение 3 лет (если законом не установлен более длительный срок), за исключением времени, когда земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
ж) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК, см. коммент. к ней);
з) реквизиция земельного участка (в соответствии с правилами ст. 51, см. коммент. к ней).
См. также коммент. к ст. 45, 54 ЗК.
2. Специфика правил п. 2-6 ст. 47 состоит в следующем:
1) они посвящены прекращению права безвозмездного срочного пользования земельным участком только в той мере, в какой земельный участок был в свое время предоставлен в качестве служебного надела (см. об условиях такого предоставления коммент. к ст. 24 ЗК);
2) по общему правилу право на служебный надел прекращается по такому основанию, как прекращение работником трудовых отношений с работодателем - "организацией отдельных отраслей экономики". При этом речь идет о случаях, когда работник выполнял свои обязанности именно по трудовому договору (а не в рамках договора поручения, договора возмездного оказания услуг, иных гражданско-правовых сделок). Не играет роли, сам ли работник подал заявление об увольнении или трудовой договор был расторгнут по инициативе работодателя (однако нужно учитывать правила п. 3, 4 ст. 47 ЗК, см. ниже);
3) право на служебный надел прекращается с момента прекращения трудовых отношений. Однако работник вправе пользоваться земельным участком (даже после прекращения трудовых отношений) впредь до окончания сельскохозяйственных работ (т.е. снятия урожая года, когда трудовые отношения были прекращены);
4) право на служебный надел сохраняется за работником (несмотря на то, что трудовые отношения прекращены) при переходе его на пенсию;
5) несмотря на то, что трудовые отношения между работником и организацией прекратились, право на служебный надел сохраняется за одним из совершеннолетних членов его семьи (по выбору последних), если:
а) работник был призван (а не поступил по контракту!) на действительную срочную военную службу (либо альтернативную службу). Служебный надел сохраняется на весь срок прохождения военной (альтернативной) службы;
б) работник поступил на учебу (речь идет об учебе в очном отделении образовательного учреждения). При этом не имеет значения, что образовательное учреждение относится не к государственным или муниципальным учреждениям, а, например, к частным. Служебный надел сохраняется на весь срок обучения (в том числе и в аспирантуре, ординатуре, адъюнктуре и т.п.);
в) работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей (не ограничивается сроком). При этом за нетрудоспособным супругом, престарелыми родителями - служебный надел сохраняется пожизненно, а за детьми - до достижения младшим из них возраста 18 лет;
6) прекращение права служебного надела оформляется решением организации (актом, приказом, распоряжением и т.п.), которая ранее предоставила участок.
Статья 48. Основания прекращения сервитута
1. Анализ правил п. 1 ст. 48 ЗК показывает, что:
1) частный сервитут - должен устанавливаться в соответствии с гражданским законодательством. Однако законодатель, к сожалению, не учел, что в нормах действующего ГК отсутствует понятие "частный сервитут". Видимо, законодателю следует либо дополнить ст. 274-277 ГК, либо дать легальное определение частного сервитута (как это сделано в отношении публичного сервитута в п. 2 ст. 23 ЗК, см. коммент. к ней). Впредь до этого систематическое толкование ст. 274-277 ГК, с одной стороны, и ст. 23, 48 ЗК, с другой стороны, позволяет сделать вывод о том, что к частным сер
|
|
|
