Тема 29. Проблемы совершенствования управления ЖКХ

Управление жилищной собственностью осуществляют жилищно-эксплуатационные организации — жэки, МЖРЭПы, фирмы и т.д. Эти организации не в состоянии реализовать новые рыночные принципы управления, так как существуют за счет дотаций и не заинтересованы в снижении своих затрат. В сегодняшних условиях необходимы структуры с самоуправлением жилищным фондом — товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Объединения собственников жилья в товарищества в границах едино­го комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем жилые здания, — один из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, так как позволят создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы управления жилым фондом, организации и эксплуатации жилья, а, следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.

Члены товарищества прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, что дает возможность прослеживать связь между своими затратами и потреблением этих видов услуг, что практически нельзя осуществить в муниципальном жилищном фонде и отдельных приватизированных квартирах.

Организация ТСЖ — это, по существу, шаг к изменению сознания на­селения в отношении к жилищной собственности.

Товарищества собственников жилья, как правило, образуются в до­мах, где больше половины площадей находится в частной собственности. Сегодня более 50% всего жилищного фонда Нижегородской области на­ходится в собственности граждан и юридических лиц.

Таким образом, уже сегодня в Нижегородской области могло бы быть образовано несколько десятков тысяч товариществ собственников жилья, а число жилых домов, переданных в самоуправление граждан, могло бы увеличиться до 40%. Однако создание ТСЖ сдерживается рядом факто­ров.

Правовое поле для организации и деятельности ТСЖ образуют доста­точно большое количество нормативных актов, охватывающих все аспекты проблемы. В составе нормативной базы — несколько законов и целый ряд постановлений и инструкций, устанавливающих нормы функционирования ТСЖ, определяющих мероприятия по их организационной и финансовой поддержке. Все эти нормативные документы по своему содержанию в ос­новном соответствуют федеральному законодательству. Однако есть неко­торые положения, в том числе, принципиальные, которые не согласуются с Гражданским кодексом и вступают в противоречия с законом «О товари­ществах собственников жилья».

Прежде всего следует отметить следующие противоречия: во-первых, существующее законодательство закрепляет право собственности на об­щее имущество за товариществом как юридическим лицом, хотя ГК РФ и федеральный закон гласят, что общее имущество принадлежит домовла­дельцам в кондоминиуме. Во-вторых, существенные расхождения имеются относительно прав на земельный участок в составе кондоминиума. Регио­нальное законодательство не позволяет домовладельцам получить земель­ный участок бесплатно в общую долевую собственность, вместо этого зем­ля оформляется за товариществом на правах пользования или аренды за плату.

Наименее проработан в нормативно-методических документах вопрос формирования кондоминиумов как имущественно-земельных комплексов. При существующем в области порядке в формировании кондоминиума оказываются заинтересованы только товарищества, но не нынешний собст­венник жилья. Установленный порядок предполагает, что вначале регист­рируется товарищество собственников жилья как юридическое лицо, кото­рое затем должно обратиться в соответствующие организации для регист­рации кондоминиума, после чего принять кондоминиум в управление. Но прежде чем зарегистрировать кондоминиум, товариществу приходится осуществлять мероприятия по формированию кондоминиума, которые включают определение границ земельного участка, описание всего имуще­ства, относящегося к общедолевой собственности домовладельцев, доку­ментальное подтверждение прав на все объекты собственности.

Действующее федеральное законодательство описывает процедуры формирования кондоминиумов и создания ТСЖ как заявительные. Несмотря на это, в Нижегородской области подобные процедуры являются сугубо разрешительными и чрезвычайно бюрократизированными. Инициаторы создания товарищества вынуждены ходить по множеству инстанций, собирая огромное количество документов, расходуя время и значительные средства

В таких условиях создание товариществ собственников жилья и передача жилищного фонда им в управление, особенно в домах существующей застройки, происходит невысокими темпами. На данный момент, по данным РСА, только около 30% зарегистрированных ТСЖ приняли свои дома в управление. Ни в одном товариществе земельные участки не переданы в собственность домовладельцев. Число ТСЖ, которые смогли воспользоваться данным законом правом получить в собственность или управление нежилые помещения, входящие в состав кондоминиума, ограничивается единицами. В результате, не имея возможности после регистрации получить права собственности на земельные участки и право управления нежилыми помещениями в составе кондоминиума, многие товарищества теряют стимул управлять своими домами. Земля и нежилые помещения в кондоминиуме представляют интерес для ТСЖ как источники дополнительных доходов, которые при рачительном финансовом управлении могли бы заменить собой бюджетные дотации. Однако, поскольку получение доходов из этих источников является для большинства нижегородских товариществ недоступным, бюджетное финансирование имеет для них по-прежнему первостепенную важность.

Практика показала, что существуют достаточно простые и реальные методы экономии материальных и финансовых ресурсов товариществами собственников жилья. Внедрение эффективных методов управления содержанием и эксплуатацией дома позволит сократить соответствующие; расходы на 5—20%, установка приборов учета тепловой энергии показывает возможности экономии до 30% средств на эти услуги.

При таких условиях для 90—100-квартирного дома экономия расходов на жилищно-коммунальные услуги может составить более 70 000 руб. в год.

При отсутствии возможностей получения доходов от использования общего имущества важным источником финансирования жилищного фонда для товариществ остаются бюджетные дотации. Однако вопросы, связанные с порядком предоставления ТСЖ бюджетного финансирования в городе, недостаточно проработаны..

Ограниченность бюджетных средств, выделяемых ТСЖ на содержание; и ремонт жилищного фонда, нарушение сроков их выделения, имеющие место незаконченный ремонт, изношенность жилищного фонда и отсутствие механизма накопления амортизационных отчислений не способствуют созданию экономических условий для успешной работы ТСЖ. Известно, что муниципальные эксплуатационные предприятия недополучают из бюд­жета средства на содержание обслуживаемого ими жилищного фонда, но для них проблема может быть решена с помощью взаимозачетов. Товари­ществу же необходимо ежемесячно перечислять дотации непосредственно на его расчетный счет. Это позволит значительно снизить дотации на об­служивание теплосетей и оборудования потребителям.