 |
Глава 1 Нормативно-правовое обеспечение процесса оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
|
|
|
|
Глава 1 Нормативно-правовое обеспечение процесса оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
1. 1. Требования федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации к процессу рыночной оценки стоимости объектов недвижимости
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду, до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставной капитал.
Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Профессиональная оценка необходима при решении вопроса о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о банкротстве предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов[1].
Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства.
Ранее оценки недвижимости базировалась на определении восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) и расчете амортизационных отчислений. Для приведения балансовой стоимости основных фондов (зданий и сооружений) в соответствие с действующими ценами проводилась ее индексация путем перемножения стоимости на соответствующие коэффициенты, учитывающие инфляцию. Такой подход соответствует требованиям времени, но не отвечает условиям рынка. Принятие решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов должно базироваться на определении рыночной стоимости недвижимости.
|
|
|
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 19911 года Верховным Советом РФ был принят закон «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». [2] Была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его доходности. Однако, это положение не было реализовано. Согласно решению Верховного Совета в июле 1992 года оценка приватизируемого имущества стала проводиться на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. Существенно активизировалась оценочная деятельность в ходе переоценки основных фондов, когда предприятиям было разрешено привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Начиная с Постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациям предоставлено право на осуществление переоценки объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.
Практика показала, что стоимость недвижимого имущества предприятий, использовавших в ходе переоценки коэффициенты Госкомстата РФ, существенно отличается от их реальной, существующей рынку, стоимости. Такое несоответствие вызвано тем, что применение укрупненных индексов приводило к искажению стоимости объектов, увеличивающейся от переоценки к переоценке.
|
|
|
Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и, соответственно, величину исчисляемых налогов. Переоценка недвижимого имущества на основе привлечения независимых оценщиков стала действительным инструментом оптимизации налоговых платежей. Продолжающиеся в России инфляционные процессы обуславливают необходимость проведения организациями всех форм собственности периодической переоценки основных фондов для приведения из балансовой стоимости в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.
Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 года было создано Российское общество оценщиков (РОО) в 1996 году – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 года возник Виртуальный клуб оценщиков. В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.
На сегодняшний день в России создана нормативно-правовая база регулирования оценочной деятельности – принят Земельный кодекс, законы «О государственном земельном кадастре»[3], «О плате на землю», «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[4], а также другие нормативно-правовые документы, в том числе Распоряжение Министерства имущества от 6 марта 2002 года №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». [5]
Все они призваны на государственном уровне регулировать оценочную деятельность в РФ, особенно в настоящее время, когда идет процесс реформирования и становления системы регистрации, учета и оценки земельных ресурсов и недвижимого имущества, для создания экономически обоснованного управления земельными ресурсами.
|
|
|
С начала проведения экономических реформ в России были сделаны важнейшие основополагающие шаги на пути совершенствования нормативной правовой базы. Так, на основании Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы» земля в Российской Федерации была признана недвижимостью. Впоследствии данное положение было закреплено в ГК РФ и других нормативных правовых актах.
Переход к рыночной экономике и введение частной собственности на землю вновь актуализировали понятия цены и налога на землю и возродили интерес к мониторингу стоимости земли.
В настоящее время государственный земельный кадастр представляет собой в основном систему государственного кадастрового учета земельных участков для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, государственный земельный кадастр фактически выполняет только учетную функцию. Однако, Правительством РФ одной из основных функций государственного земельного кадастра сегодня продекларирована и фискальная функция, обеспечивающая формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.
Принимая во внимание данную ситуацию, Госкомзему России и его территориальным органам Правительством Российской Федерации было поручено провести в 30 июня 2010 года государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Таким образом, возникла важнейшая государственная задача, требующая скорейшего нормативно-правового, организованного и методического регулирования.
В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, было принято постановление Правительства РФ от 25. 08. 1999 года №945 «О государственной кадастровой оценке земель»[6], которым, кроме определения уполномоченного органа и сроков проведения оценки, установлены источники финансирования оценочных работ, а также необходимость подготовки соответствующими министерствами и ведомствами предложений о порядке проведения государственной кадастровой оценки земель.
|
|
|
Только с принятием постановления Правительства РФ от 08. 04. 2000 года №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» была создана легитимная база, позволяющая инициировать необходимый комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель.
С принятием в 2001 году Земельного кодекса РФ было определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами такой платы являются земельный налог и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ определено, «что для целей налогообложения и иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка».
В ст. 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в целях определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. В п. 3 ст. 66 также записано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Налоговым законодательством Российской Федерации устанавливается, что с 22 июля 2010 года вводя принципы исчисления земельного налога, а именно в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
Тем не менее, на сегодняшний день существуют определенные трудности, связанные с тем, что основные правовые нормы, регулирующие вопросы государственной кадастровой оценки земель, не закреплены в действующем законодательстве. Это связано, прежде всего, с вопросом досудебного механизма разрешения споров о результатах государственной кадастровой оценки земель.
Данный механизм на текущий момент не установлен и требует срочного отражения и закрепления в соответствующих нормативных актах.
Другим направлением является предпринимательская деятельность в области оценки, или, иными словами, независимая оценка. Оценочная деятельность, как предпринимательская деятельно, получила широкое развитие в Российской Федерации, начиная с 1993 года, что нашло выражение в появлении целого ряда профессиональных организаций оценщиков различного рода «школ» оценки, представляющих методологические подходы и методики оценки недвижимости, бизнеса, машин и оборудования и т. д. Результатом данного процесса явилось принятие Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки[7].
|
|
|
В дополнение следует отметить, что согласно ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» независимая оценка проводится в обязательном порядке в случае возникновения спора по поводу определения налогооблагаемой базы объектов оценки. Данный факт приобретает особое значение в современных условиях России. В целях избежания большого количества апелляционных судебных процессов, результаты кадастровой оценки земель для целей налогообложения должны отображать рыночные представления о ценности (полезности) земельного участка.
К основным нормативно-правовым и справочным документам по оценочной деятельности в Российской Федерации можно отнести:
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Земельный кодекс Российской Федерации;
- Налоговый кодекс Российской Федерации (части I и II);
- Лесной кодекс Российской Федерации;
- Водный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 14 ноября 2002 года №143-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 27 июля 2006 года №157-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- Федеральный закон от 4 ноября 2014 года №141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»;
- Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года №945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
- Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
- Постановление Правительства РФ от 11 апреля 2006 года №206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»;
- Постановление Правительства РФ от 20 августа от 1999 года №932 «Об уполномоченном органе по контролю над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Приказ Минэкономразвития России от 20 декабря 2007 года №445 «о Внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года №222»;
- Приказ Минэкономразвития России от 26 июня 2007 года №215 «Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель»;
- Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»;
- Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года №222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
- Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 года №568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Обязательные требования к договору на проведение оценки изложены в ст. 10 Федерального Закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать:
1. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
2. Вид стоимости имущества (способ оценки);
3. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
4. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
5. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
6. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
7. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24. 6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведение об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектами Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральном стандарте оценки №3.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
1. Дата составления и порядковый номер отчета;
2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекты оценки допущения;
6. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7. Дата определения стоимости объекта оценки;
8. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор[8].
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.
Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (I№ter№atio№al Valuatio№ Sta№dards Committee – IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. РФ в данной организации представляет Российское общество оценщиков.
Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из базовых задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.
Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств – членов IVSC.
Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.
Сегодня IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.
В МСО-2011 включены рекомендации по оценки для целей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IVSC).
Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами при этом для обеспечение лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.
МСО-2011 включают в себя также 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов
Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности.
|
|
|
